從12月1日起，一紙新的《外商投資產業指導目錄》，讓那些雄心勃勃殺入中國房地產市場的海外資本面臨進退維谷的局面。

　　但對于國內眾多急需“熱錢”支持的地產商，尤其是心比天高、不甘寂寞的地方龍頭房企來說，政策上的壓力并不能澆滅他們的熱情。“里應外合”之下，一出出好戲輪番上演。

　　中原“黑馬”下月登陸紐交所

　　據路透社報道，11月16日，來自中國河南的地產商鑫苑(中國)置業有限公司向美國證券交易委員會(SEC)提交申請，擬通過首次公開發行美國存托股份(ADS)籌集總額最高達2.995億美元的資金。

　　近日，鑫苑置業一位高層向本報記者證實了以上消息。據悉，如無意外，他們最快12月中旬會在紐交所鳴鑼上市，屆時這家名氣不算太大的公司，將成為中國內地首家成功赴美上市的房地產開發商。此前SOHO中國等知名房企曾作過類似嘗試，但最終未果。

　　去年8月，兩家有美國資金背景的投資公司EI中國和藍山中國聯手向鑫苑注資2500萬美元，四個月后，他們追加投資5000萬美元。藍山中國資本創始合作人唐越當時就表示，除了支持鑫苑的全國擴張計劃外，此次注資更大目標是推動其赴美IPO。今年早些時候，鑫苑又獲著名國際投行美林債權融資1億美元。

　　與此同時，這家成立于1997年、號稱“鄭州市場第一”的河南房企首次跳出本地市場，開始向國內一些二線城市快速擴張。自去年5月在山東濟南拿下首個異地開發項目以來，短短一年多時間，其全國化戰略布局初具規模。山東、安徽、成都等地分公司陸續成立，更先后在鄭州、成都、濟南、合肥多個城市斥資近30億元圈地，現在全國的在建項目共14個，可建面積260萬平方米。其中位于成都東三環、總建筑面積達50萬平方米的大盤鑫苑名家，將于12月15日開售。

　　“如此大規模的擴張，無疑需要更多資本的支持。”一位曾專程到鑫苑河南總部考察的四川地產商老總的此番評價，多少流露出對前者順利打通國際融資渠道的欽羨之情。

　　上述鑫苑高層以目前是“敏感期”為由，拒絕透露美國上市后的進一步發展計劃。而正值政府再度提高對海外地產熱錢“警戒”之際，鑫苑借力美資基金出海，其標桿意義比即將到手的3億美元現金更令人關注。

　　股權私募融資仍是首選

　　盡管路徑不盡相同，但像鑫苑一樣絞盡腦汁借力海外資本的內地二線房企，其實為數不少。

　　記者從可靠渠道得知，自今年初起，成都本土房企“雙雄”置信實業和藍光地產不約而同地頻繁與基匯資本(GatewayCapital)接觸。這家近來活躍于中國內地市場的海外基金，已為北京、上海、珠海等地若干房地產項目帶來數以十億美元計的可觀投資。

　　置信實業集團新聞發言人也承認，他們確實在積極尋求與海外資本商談合作，“但目前還沒有具體進展可以公布”。有最新消息稱，由于在利益分配方案上未能達成共識，上述引資談判暫時均無突破。

　　大約一年半前，置信實業攜手新加坡凱德置地合資成立了置信凱德開發公司，共同拓展四川市場，在“我出地、你出錢”的默契下，新公司借助置信實業在成都雄厚的政府資源和人脈關系，先后拿下總占地約1500畝的數個開發項目。不過，年輕的置信老板楊毫顯然明白“不能把所有雞蛋都放在一個籃子里”的基本投資法則。

　　而曾以“短平快”開發方式打下成都市場一片江山的藍光地產，受快速擴張過程中的資金壓力所迫，正在采取雙管齊下的策略，試圖打通融資之路。今年10月15日，四川藍光實業集團有限公司與迪康集團簽署《股份轉讓框架協議》，后者將持有的ST迪康(600466)近6700萬股(占總股本37.65%)以最高不超過5.7億元的價格轉讓給前者，而藍光集團代為清償約5200萬元的公司債務。目前，藍光借殼ST迪康上市一事基本塵埃落定，只待證監會最后審批，與此同時，他們還是不忘與海外基金經理們眉來眼去。

　　此外，本報剛剛獲得的獨家線索稱，孫宏斌掌控的天津融創置地近日已與全球投行排名前五的美國雷曼兄弟(Lehman Brothers)達成股權私募融資協議，融資額可能達2億美元。

　　自去年順馳易主以來，其姊妹公司融創不得不收縮戰略，在大本營天津之外，只保留重慶等少數城市的發展項目，實際上已退出一線地產商行列。知情人士透露，淡出公眾視線的孫宏斌仍在四處奔走，為融創尋找得力外援，以求東山再起，期間與雷曼兄弟多次“親密接觸”。據說孫可能要為此讓出高達35%的融創股權，同時借雷曼兄弟之力明年實現境外上市。

　　新的“限外”政策雖然對外商直接投資房地產業有所收緊，但對日益風行的房企股權私募融資卻仍難有“殺手锏”，這也給精明的海外投行基金們留下了機會。

　　海外熱錢“下有對策”

　　“不可否認，新外商投資目錄的實行，對我們的開發商進入中國內地投資有一定影響。”新加坡國際企業局國際業務部中國西部署區域署長林敏輝表示。

　　他相信，有些原以住宅投資為主的新加坡開發商，會轉而投資內地的酒店行業。另一方面新加坡政府將鼓勵本國企業更多關注中國西部的教育、物流、餐飲等行業的投資機會。成都、重慶等西南地區中心城市，近年來一直是新加坡企業特別是地產開發商的投資熱點。

　　“當然不能排除我們有些企業和資本仍會通過各種渠道參與中國房地產投資，但今后可能更多要采取與當地企業合作的方式進入，而這也符合地方政府招商引資的政策。”他補充說。

　　據了解，新加坡永泰控股(WingTai)剛剛與成都本地一家公司簽訂協議，合作開發酒店和寫字樓。今年年中，永泰控股與以色列埃拉姆集團(EilamGroupLtd)及Xpert金融公司曾聯合宣布，將攜10億美元開發基金進軍中國房地產市場。

　　實際上，面對中國政府日益收緊的房地產外商投資政策，越來越多海外資本的應對手法正變得愈加靈活。近一兩年來，荷蘭ING房地產基金分別與重慶龍湖地產、金地集團(600383)等較有實力的開發商展開合作，其主要模式是單個項目合作，共同出資參與土地競拍和后續開發。

　　“海外基金一般不會與國內大的開發商達成集團層面的合作，一方面基于政策限制的考慮，另一方面他們在單個項目上運作更方便，退出通道也便捷。”與海外投資機構常打交道的成都園丁地產副總經理伍先旭分析說。

　　與此同時，一些擁有國際背景的地產顧問公司，也正成為海外房地產基金滲透內地的有力牽線者。據悉第一太平戴維斯成都公司目前的主要業務，就是這類“撮合工作”，迄今為止已經有不少成功案例。

　　“從新目錄的具體內容來看，對外商投資地產限制的嚴格程度并不算很高，何況各地政府實際執行時，應該會有些變通安排的。”一位不愿具名的外資開發商高層仍然樂觀地表示。(黨鵬)