“限制外資進入房地產二級市場交易及房地產中介或經紀公司。”這是繼去年7月建設部等六部委聯合發布“限外令”之后，國家發改委和商務部公布的《外商投資產業指導目錄(2007年修訂)》中新增的規定，并將于2007年12月1日起施行。針對新“限外令”，業內一方面認為其對市場影響不大，另一方面又在緊密關注限外細則，尤其是“限外令”后，本土中介與國內資本的“聯姻”正在暗流涌動。

　　外資對二級市場的投資僅占約二成

　　臺灣品牌信義房屋已悄然在京開了13家店，由于信義房屋一直低調，業內對其了解甚少。信義房屋的負責人洪建煥表示，公司資金屬于本地資金，今后暫沒有融資的計劃。不過他仍關注此次限外政策，希望進一步了解細節，因為這關系到自己的競爭環境。中原地產屬于香港背景的品牌公司，該公司三級市場部副總經理宮萍表示，香港總部直接管理著企業，限外政策對公司的影響很小，如果需要資金，可以從全國其他公司調用。

　　接受記者采訪的很多業內人士均表示，此次“限外令”對于市場的現有格局影響不大。因為外資對內地二級市場的投資并不大，今年前10月，外資只占總投資的23.7%。

　　信一天市場部分析人士表示，目前，主要中介公司的融資方式還是以內部融資、股權融資、債權融資三種方式為主。就外部融資而言，除了海外資金外，還有本土投資公司、私募基金公司或者上游企業的資金支持等多種渠道。

　　北京中介行業協會副會長周宗楚也認為，房地產經紀行業并不是資本運行起主導作用的行業，限外對于中介行業的影響不會很大。

　　中介正在觀望“限外令”細則

　　也有業內人士認為，由于北京尚未對二手房限外出臺細則，所以限外的影響尚不明朗。“現在的細則還沒出來，只是說限制，并沒有說是禁止，應該說海外融資的門還沒有完全堵死”，我愛我家副總裁胡景暉說。

　　“按理說，北京相關部門可能會制訂細則，但是現在還沒有聽說時間表”，周宗楚說。

　　21世紀不動產采用的是加盟模式，對于限制外資的政策，該公司的一位內部人士證實，過去公司已經有兩次融資行為，并且是涉及到外資背景的資金，這些資金在政策出臺前已經進入，今后仍可能有進一步融資的計劃，正在關注政策今后的具體細則。

　　據曾經與外資有過合作的業內人士董琪介紹，當時他們公司選擇外資，很重要的原因是，外資基金的品牌效應可以提升公司在內地的認知度。董琪表示，在與各類資金交流中他感到，外資資金普遍對房地產中介行業的評價比較高，因為中介行業在外國，比如美國發展勢頭很好，行業受到的評價比較高。在限制外資后，中介企業要打開新的融資渠道，比如引起本土資金的興趣。

　　“現在國內資本市場不錯，限外后，不排除越來越多的中介公司會有和境內基金合作的可能”，我愛我家副總裁胡景暉這樣表示。

　　“限外令”后 有中介牽手國內資本

　　據中匯信元有關人士介紹，目前該公司正在和物美集團的一個股東單位洽談合作事宜。“已經談得差不多了，就是一些法律文書的細則還需敲定，目前暫不便介紹具體細節”，該人士沒有向記者透露此次合作的金額。北京房地產交易管理網信息顯示，中匯信元注冊資金為300萬元，目前有28個分支機構。

　　中匯信元的此次融資發生在新“限外令”頒布不久，讓人頗為玩味。不過，業內人士表示，事實上，隨著近年來國內房產經紀行業的迅速成長，越來越多的本土投資公司、私募基金公司都已經開始把經紀行業作為了目標。此前，千萬家等中介公司就曾與國內基金達成過合作。

　　在采訪中，幾乎所有的中介公司都沒有掩飾其對資本的渴望。“中介公司引入資金，無疑是為了戰略擴張”，信一天負責人表示，房地產中介機構主要的實力體現在門店的數量上和經營范圍的覆蓋上，門店數量越多，覆蓋范圍越廣，才能使公司的效益最大化。透過融資將公司的影響力擴大，進而可以吸引到進一步的投資。

　　“事實上，中介更長遠的融資想法是像易居中國那樣赴海外上市，現在北京多數大中介都或多或少地有上市的想法”，一位不愿透露姓名的業內人士一針見血地指出。今年8月份，易居中國在紐交所上市，可以說是為國內的中介公司豎起一面旗幟。但據中易安房產擔保公司銷售總監徐東華說，現在限外令的細則還沒有出來，但是根據現在業內普遍的理解，去海外上市這條路基本上走不通了。

　　市場反應

　　300萬以上房源一周漲14.7%

　　外資需求減少的預期使部分業主提前售房

　　自11月7日，國家發改委、商務部聯合下發《外商投資產業指導目錄》后，記者近日從鏈家地產獲悉，根據該公司的統計，新“限外令”促使高端房源放量明顯上漲，11月8日-11月14日，300萬以上房源掛牌量相比政策頒布前一周(11月1日-11月7日)上漲了14.7%.

　　據業內人士介紹，外資在二手房市場的投資物業主要集中于二手高檔公寓、二手別墅，面積差不多集中在150-400平米。而從外資投資這些物業的比重來看，其比例差不多占到總需求的1成左右。

　　“對于持有高端房產的業主來說，高端需求減少、業主的心態也隨之發生變化，提前出售是為了通過延長銷售周期來對沖需求減少的窘境”，鏈家地產市場研發中心主任王志偉說。

　　區域看點

　　地鐵6號線規劃獲批

　　朝青二手房投資潛力凸顯

　　近日，市規劃委審查并批復了地鐵6號線規劃方案，業內人士認為，在6號線途經的各區域中，受惠最大的是朝青區域。朝青區域的二手房和新房相比性價比明顯，投資潛力進一步顯現出來。

　　據鏈家地產統計資料分析，10月朝青板塊的二手房價在11000-14000元/平米，其中已購公房10000-11000元/平米，二手商品房在12000-13000元/平米；朝青板塊存量房品種齊全，其中以二手商品房為主，主要集中在甘露園、青年路等區域，已購公房分布在八里莊、石佛營等區域。

　　與之相比，朝青區域的新房主要以中端樓盤為主，比如目前均價18000元/平方米的東恒時代，18000元/平方米的A-Z Town等，該區域也不乏大盤豪盤，比如北京星河灣，目前均價已經達到34000元/平方米，華業玫瑰郡均價也在19000元/平方米左右。高檔住宅項目的進駐，讓朝青板塊房產價格有進一步提升的趨勢，也凸現出該區域二手房的性價比。

　　規劃中的地鐵6號線途經朝陽北路，能夠極大地改善該區域目前交通相對不便的“短板”。“現在已經有不少客戶意識到了朝青區域的升值潛力，自從6號線獲批以后，咨詢電話明顯增加”，鏈家地產專業人士認為，從保值增值的角度來看，投資者最好能選擇房齡較新的二手房，從升值空間來看，投資者可以多關注朝陽路兩側的項目以及地鐵6號線的金臺路、青年路站等附近的房產。

　　二手資訊

　　二手房交易出現回暖

　　11月上半月較10月同期上漲10%

　　據我愛我家交易量數據顯示，11月份上半月，房產交易量較10月份同期上漲10%，與去年同期相比上漲20%-30%，尤其是亦莊、馬家堡區域上漲較為明顯。

　　我愛我家專業人士認為其主要原因是房產二套限貸新政熱潮平息，人們平穩度過觀望期，房產需求開始釋放。每年的11月份至次年的2月份是房產價格相對平穩的時期，不會出現太大的價格震動。由于購房者的房產需求沒能在房產黃金時節得到合理的釋放，因此房產市場淡季才會出現回暖的情況。（楊娟娟 張家齊 攝影/周曉東）