有過(guò)一次失敗經(jīng)歷的老潘坦言太怕“白走一圈又回來(lái)了”。在香港路演完后的當(dāng)天，潘石屹夫婦一行人帶著忐忑的心情前往新加坡。結(jié)果到新加坡的早上，“美聯(lián)儲(chǔ)把利率下調(diào)了50個(gè)基點(diǎn)”的消息傳來(lái)，潘石屹終于松了一口氣，當(dāng)天全世界的股票市場(chǎng)都大漲。路演第二天，認(rèn)購(gòu)超過(guò)4倍

　　從甘肅天水的生產(chǎn)隊(duì)到華爾街有多遠(yuǎn)，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹感嘆，他用了30年才走到。“如果從空間看就在家里，在我和張欣之間”。

　　“上市一直是張欣的夙愿，因?yàn)樗�是從華爾街走出來(lái)的，而對(duì)我一直是可有可無(wú)的狀態(tài)。”在潘石屹看來(lái)，兩次上市，前一次是抱著試試看好玩兒的態(tài)度，后一次是怕掉隊(duì)。

　　首次上市無(wú)疾而終

　　SOHO中國(guó)首次上市要回溯到2001年的冬天，公司的一個(gè)英國(guó)小股東安德魯來(lái)到北京。在游長(zhǎng)城時(shí)對(duì)潘石屹夫婦隨意提出“應(yīng)該讓公司上市，到國(guó)外市場(chǎng)看看”，這個(gè)提議勾起了張欣心底“重回華爾街”的夢(mèng)想。

　　當(dāng)年底，便開(kāi)始與張欣的老東家高盛聯(lián)系。結(jié)果發(fā)現(xiàn)高盛對(duì)SOHO中國(guó)的經(jīng)營(yíng)模式與前景非常看好。甚至兩天內(nèi)，便出了一份研究報(bào)告。

　　“SOHO中國(guó)并不是一家普通的房地產(chǎn)公司”，在這份報(bào)告翻開(kāi)的首頁(yè)便印著這樣一句話。至今想來(lái)，潘石屹仍舊很激動(dòng)：“當(dāng)時(shí)好像一下子有找到知音的感覺(jué)。”這份報(bào)告稱(chēng)，SOHO中國(guó)不是一個(gè)過(guò)分注重土地儲(chǔ)備的公司，而是一個(gè)關(guān)注品牌的公司，一直更關(guān)注盈利能力的公司；和其他房地產(chǎn)企業(yè)最大的不同就在于其獨(dú)特的商業(yè)模式。

　　對(duì)此，潘石屹心有戚戚，好像醍醐灌頂，之前模模糊糊的想法一下子躍然紙上。該評(píng)論一直被SOHO中國(guó)貫徹至今，不愿放棄。當(dāng)時(shí)，來(lái)自主流資本市場(chǎng)的高盛甚至比潘石屹更為興奮和樂(lè)觀，建議在美國(guó)和中國(guó)香港兩地同時(shí)上市。

　　不過(guò)，當(dāng)上市計(jì)劃正式啟動(dòng)后卻連續(xù)遭遇到不利的市場(chǎng)環(huán)境。“安然事件”爆發(fā)后，美國(guó)對(duì)上市公司的監(jiān)管變得非常嚴(yán)厲；同時(shí)，布什政府準(zhǔn)備對(duì)伊拉克發(fā)動(dòng)戰(zhàn)爭(zhēng)，兩個(gè)事件使得股票市場(chǎng)一片蕭條。而到了2003年，北京遭遇“非典”。

　　彼時(shí)，SOHO中國(guó)已經(jīng)拿到了所有上市通行證：中國(guó)證監(jiān)會(huì)無(wú)異議函、香港證監(jiān)會(huì)和聯(lián)交所的批復(fù)以及紐交所批復(fù)。

　　首次上市就這樣無(wú)疾而終，此后很長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，潘石屹都不再有上市的念頭和打算。他覺(jué)得自己小本經(jīng)營(yíng)很不錯(cuò)，有充足的現(xiàn)金流，與很多大公司如萬(wàn)科之類(lèi)的盈利水平相差無(wú)幾。

　　直到去年底，老潘突然發(fā)現(xiàn)狀況有所改變。

　　9個(gè)月跑步上市

　　經(jīng)過(guò)幾年潛心經(jīng)營(yíng)，SOHO中國(guó)已經(jīng)變得比第一次上市時(shí)更有名氣和實(shí)力。而潘石屹本人也成為明星式的地產(chǎn)商。

　　但埋首于自己小作坊辛勤勞作的潘石屹并未意識(shí)到此時(shí)世界已經(jīng)不一樣了，游戲規(guī)則也在悄悄改變。2003年下半年以來(lái)，大批地產(chǎn)公司趕赴資本市場(chǎng)，至今都紛紛獲得了豐厚的回報(bào)。

　　2004年，潘石屹偶然一次查看地產(chǎn)公司的業(yè)績(jī)報(bào)告，已經(jīng)上市的萬(wàn)科年報(bào)嚇了他一跳。怎么幾年的工夫，當(dāng)年的萬(wàn)科上市后利潤(rùn)水平就高得嚇人？而一次與萬(wàn)科總經(jīng)理郁亮的私下交談更讓老潘激動(dòng)不已，郁亮透露的數(shù)字老潘想都沒(méi)想過(guò)。

　　直到去年底，他組織了公司內(nèi)部一批人準(zhǔn)備出一本上市地產(chǎn)公司年鑒。這使得他有機(jī)會(huì)看到了更多地產(chǎn)公司的業(yè)績(jī)，看到了地產(chǎn)公司一旦與資本市場(chǎng)結(jié)合后都有了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，“簡(jiǎn)直不在我的想象中”。

　　此時(shí)的潘石屹突然清醒地意識(shí)到游戲規(guī)則的改變。如果再堅(jiān)持小作坊的小本經(jīng)營(yíng)，可能自己很快就會(huì)掉隊(duì)，被排斥在主流地產(chǎn)圈之外，“甚至最終失去坐上臺(tái)面的資格”。于是決定再度啟動(dòng)上市計(jì)劃。

　　有賴于上一次上市已經(jīng)幾乎走完了全過(guò)程，這一次審計(jì)之類(lèi)的工作就變得相對(duì)輕松，因?yàn)樗�有的賬目都是清清楚楚的，畢馬威在上一次已經(jīng)做過(guò)8年的審計(jì)，這為上市節(jié)省了大量時(shí)間。

　　起初，為了好賣(mài)，高盛把價(jià)格定為6.0~8.3港元。對(duì)于這個(gè)價(jià)格，張欣不同意。她認(rèn)為SOHO中國(guó)比這個(gè)價(jià)格更值錢(qián)。最終，經(jīng)過(guò)協(xié)商雙方把價(jià)格調(diào)整為6.3~8.3港元。

　　SOHO中國(guó)保薦人之一瑞銀亞洲執(zhí)行董事、中國(guó)股票資本市場(chǎng)部主管朱俊偉向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示，“特別是對(duì)于國(guó)際機(jī)構(gòu)投資者來(lái)說(shuō)，他們?cè)u(píng)估一個(gè)公司會(huì)更多看重它的是PE，即盈利能力，凈資產(chǎn)只是一個(gè)參考因素。”

　　在他看來(lái)， SOHO中國(guó)的土地儲(chǔ)備雖然不多，但是都位于核心地段。“看看香港的香港置地和太古地產(chǎn)，就知道SOHO中國(guó)的價(jià)值所在了。”據(jù)了解，香港置地和太古地產(chǎn)與SOHO中國(guó)相類(lèi)似，土地儲(chǔ)備并不多，但幾乎都占據(jù)市中心的位置。

　　老潘自己更是驕傲不已，在近期的一次投資港股的講座上，他表示土地儲(chǔ)備最重要不在量而在質(zhì)，“北京和內(nèi)蒙古的土地價(jià)值不可能一樣，地段是房地產(chǎn)永遠(yuǎn)的秘訣”。

　　整個(gè)上市過(guò)程中，最讓潘石屹心悸的是“不確定性”。在路演之前，發(fā)生了美國(guó)次級(jí)債事件。

　　有過(guò)一次失敗經(jīng)歷的老潘坦言太怕“白走一圈又回來(lái)了”。在香港路演完后的當(dāng)天，潘石屹夫婦一行人帶著忐忑的心情前往新加坡。結(jié)果到新加坡的早上，“美聯(lián)儲(chǔ)把利率下調(diào)了50個(gè)基點(diǎn)”的消息傳來(lái)，潘石屹終于松了一口氣，當(dāng)天全世界的股票市場(chǎng)都大漲。路演第二天，認(rèn)購(gòu)超過(guò)4倍。

　　也就在此時(shí)，UBS建議把定價(jià)提高0.5港元。不過(guò)由于此前在香港的投資者推薦大會(huì)已經(jīng)公布了定價(jià)區(qū)間，香港媒體也已經(jīng)報(bào)道出來(lái)。為了不失信于人，潘張二人決定維持原價(jià)。這使得投行人士大為吃驚。因?yàn)槿绻�提價(jià)至8.8港元，就意味著可以多募集7億港元。

　　離開(kāi)新加坡后的各國(guó)路演越來(lái)越順利，下單率高達(dá)94.8%。這意味著投資者改變了5年前的想法，接受了SOHO中國(guó)的商業(yè)模式。10月8日，SOHO中國(guó)正式掛牌，128億港元到賬。SOHO中國(guó)終于完成了歷時(shí)5年的夢(mèng)想，而潘石屹本人更如脫胎換骨一般。

　　“現(xiàn)在對(duì)于SOHO中國(guó)來(lái)說(shuō)，比較痛苦的一件事就是產(chǎn)品和股票的錯(cuò)位。”首次嘗到資本甜頭的潘石屹并不滿足，他表示香港的股民并不了解SOHO中國(guó)，甚至有些人都叫不出SOHO中國(guó)的名字，把它稱(chēng)作“英文中國(guó)”。而內(nèi)地真正了解自己的客戶卻買(mǎi)不到自己的股票。“我們的品牌優(yōu)勢(shì)還是在內(nèi)地，如果政府能批準(zhǔn)我們回歸A股，這種市場(chǎng)的錯(cuò)位可以消除。”

　　上市后，潘石屹仍舊堅(jiān)持自己原有的商業(yè)模式，并不打算大規(guī)模圈地。而這種模式正確與否，只能有待時(shí)間去驗(yàn)證。(許慧穎)