現在房地產界普遍抱有樂觀的情緒，未來十年，中國將出現市值超過一萬億元的房地產企業就是這種樂觀情緒的具體表現。我認為，在房地產業持續繁榮了幾年之后，我們更應考慮的是居安思危，在繁華中看到可能出現的風險，并防患于未然。

　　從全球房地產業發展的經驗來看，因為房地產業的地域性強，一般房地產公司都是在熟悉的城市內進行房地產開發，中國房地產開發初期的情況也是這樣。但受現在房地產股票市場看好的影響，許多國內上市的房地產公司具備了一定的規模，手頭有了足夠的現金，他們開始跨地域發展，大規模儲備土地，這是經濟和房地產高潮時期的做法。尤其是大規模儲備土地后，要將這些土地轉換成上市公司的利潤，需要很辛苦和漫長的過程，還需要有好的設計、規劃、建設、銷售和穩健的財務管理等環節，才能把投入這些土地的錢變成利潤。

　　在最近幾個城市土地招拍掛的過程中，開發商的勇氣越來越大，招拍掛拿地的樓面價已經趕上甚至超過了周邊的房價。這些房地產公司絕大多數拿到土地后囤積起來，并美其名曰“土地銀行”：他們拿到地并不急于開發，而是等著土地升值，去獲取利益。這種現象在最近兩個月越演越烈，一些房地產公司的土地儲備成倍上升。在這種情況下，政府供應再多的土地，都被開發商囤積起來，市場上房子的供應量仍然會很少。政府只有嚴格執行法律，兩年不開發的土地無償收回，才能遏制開發商瘋搶土地、囤積土地的現象。但遺憾的是，許多地方政府并沒有這樣做，這種瘋搶土地的風氣在蔓延，開發商囤積土地的膽子也越來越大。

　　其實，房價上漲不光是北京、上海這些中國城市居民關心的問題，今年暑假我在歐洲轉了轉，那里許多城市的年輕人，也在關心房價問題。越是國際化的城市這種情緒越強烈。不同的是，在倫敦，年輕人認為國際化的發展，外國人來了，就把他們從城區趕走了，他們的收入購買不起市中心房子了。但是，很少聽到有人埋怨開發商的。法國一些城市的情況和人們的情緒也大多如此。

　　房地產行業下一步可能發生什么樣的變化，存在哪些風險？我想有三方面：一是小產權的業主(相當于業主，就是購買了小產權房的城里人)，面臨著法律無法保護他們房子的風險。二是房地產股市盈率太高，對持有超過100倍市盈率房地產股的股民，存在著風險。三是一些房地產公司不顧法律的規定，大量囤地。在國家土地供應緊張、房價大漲的情況下，政府只能啟動“兩年不開發土地無償收回”的法律，這些公司將面臨著風險。(作者：SOHO中國董事局主席潘石屹 整理：柯鵬)