踴躍拿地導致現(xiàn)金緊張

　　雖然銷售情況良好，但有業(yè)內(nèi)人士指出，從今年第二季度末開始，土地購置和新開工項目方面的成本增加，是導致部分房企經(jīng)營性現(xiàn)金流量收緊的主要原因。

　　高力國際華東區(qū)研究與咨詢部董事李慶賢表示，今年以來，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了去庫存階段，開發(fā)商資金狀況已有所改善，土地市場也因此日趨活躍。

　　克而瑞(中國)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，在10月23日至10月29日這一周，研究中心監(jiān)控的全國37個城市中，上海、廣州、南京等21個城市有土地成交，成交地塊122幅，成交土地面積775.41萬平方米，其中經(jīng)營性用地面積630.56萬平方米。這一周，多個城市誕生了當?shù)氐男碌赝酰�其中，被雅居樂�?3.41億元競得的廣州科學城地塊成為廣州的新“地王”，溢價率高達152%，此外，中海也分別以41億元、38.2億元的總價將重慶和佛山的“地王”收入囊中。

　　記者了解到，今年以來保利地產(chǎn)在土地市場上的表現(xiàn)也堪稱活躍。保利地產(chǎn)前三季度實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售簽約金額323.35億元，在業(yè)績大幅上升的同時，在新增土地方面表現(xiàn)也較為突出。10月20日，保利地產(chǎn)在南京、佛山、廣州三地同時拿地，創(chuàng)下了一天連續(xù)拿三幅地塊的歷史紀錄。如果加上10月10日在杭州的新增土地，保利地產(chǎn)僅10月份拿地資金總額就近百億元。

　　截至10月底，保利地產(chǎn)今年在全國購地累計資金總額超過200億元。中國指數(shù)研究院的分析人士指出，保利地產(chǎn)今年以來良好的銷售業(yè)績，是促使其積極增加土地儲備以保障公司未來開發(fā)需要的主要原因。

　　盡管土地市場逐漸升溫，但李慶賢認為，目前的土地出售價格并沒有過多偏離市場的基本面。比如說，位于浦西市中心的商業(yè)用地樓板價2.8萬元/平方米，其對應的售價大約在5萬/平方米，而這一售價與目前區(qū)域內(nèi)甲級寫字樓的評估價格接近。

　　銷售毛利率下降

　　記者發(fā)現(xiàn)，在98家已經(jīng)公布三季報的房地產(chǎn)企業(yè)中，不少企業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和銷售毛利率都有不同幅度的下滑。今年前三季度，98家房地產(chǎn)企業(yè)的平均總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率約為0.18次，而去年同期平均總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率則約為0.23次；去年前三季度平均銷售毛利率約為38.22%，而今年同期則下滑至37.49%。

　　分析人士指出，拿地成本上升是房企利潤空間被壓縮的主要原因，房地產(chǎn)企業(yè)應在土地儲備和銷售之間保持動態(tài)平衡，以減少未來可能存在的資金鏈風險。

　　李慶賢表示，央行2003年6月頒布的121號文件規(guī)定，開發(fā)商不得以貸款繳納土地出讓金，因此，開發(fā)商買地能力直接取決于其資產(chǎn)與現(xiàn)金流狀況。

　　記者從高力國際獲得的資料顯示，截至9月底，今年國內(nèi)主要房地產(chǎn)開發(fā)商在A股和港股市場籌資超過1000億元，在債券市場籌資約400億元。除此之外，這些開發(fā)商還獲得了1500億元的信貸額度，以助其進一步改善現(xiàn)金流狀況。