房價適度下調(diào)，并不會威脅房地產(chǎn)市場化，只會使房地產(chǎn)市場更加健康；建設(shè)保障性住房，只是彌補(bǔ)市場化所不能解決的缺陷，是補(bǔ)市場化的臺，并不等于放棄市場化

　　關(guān)于商品房市場，目前比較一致的看法是：過高的房價應(yīng)適度下調(diào)，政府不應(yīng)該也不會高位托市；將來商品房市場應(yīng)該以合理消費為主，以中小戶型、中低價位普通商品房為主，以二手房和租賃房為輔。

　　當(dāng)然，看法比較一致的人中并不包括開發(fā)商，也不包括哪些公開托市、甚至以“買房就是愛國”蠱惑人心的某些地方政府官員和部分學(xué)者。只有部分省市，比如上海、深圳、北京等幾個房價漲得離譜的地方政府官員，和絕大多數(shù)普通百姓達(dá)成了比較一致的看法。

　　從人數(shù)上、從權(quán)力大小上來看，看法一致的人似乎大大超過那些看法并不一致的人，如果這樣來預(yù)言誰勝誰負(fù)，好像很容易就作出結(jié)論來，但實際并不那么樂觀。因為有異議的人盡管看起來并不強(qiáng)大，但他們的影響力和“理論”實在不可小覷。

　　第一，房價，只能漲，不能降，一降下來，樓市就崩盤，經(jīng)濟(jì)就崩潰。較遠(yuǎn)的例子是香港，較近的例子就是美國。在目前的經(jīng)濟(jì)形勢下，這種說法極具威懾力。要批駁這一觀點，看上去很難，因為樓市和經(jīng)濟(jì)實際已是一個硬幣的兩面。但這種觀點其實大謬：首先，無論是經(jīng)濟(jì)還是樓市，從來沒有只漲不跌的，它們總是波浪式上升的，有高潮就會有低潮。退一步，假設(shè)房價一路上漲，而且沒有風(fēng)險，但經(jīng)濟(jì)從繁榮進(jìn)入衰退，房價還能保持上漲嗎？其次，如果房地產(chǎn)更多地借助金融杠桿，房地產(chǎn)價格就可能虛高，金融安全就可能不保，一旦到達(dá)一個臨界點，不是房價暴跌，就是金融危機(jī)。沒有暴漲，哪來暴跌，暴漲暴跌都有可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)崩潰。為了阻止暴漲，政府絞盡腦汁，才稍有成效；為了預(yù)防房價暴跌，政府相應(yīng)的救市政策，已給了房價軟著陸一個安全墊。這時侯房價適度回調(diào)不僅時機(jī)恰好而且風(fēng)險不大。

　　第二，房地產(chǎn)市場化受到威脅。這一說法對以市場化為己任的政府來說，極具挑戰(zhàn)性。但我不這么看，因為房價適度下調(diào)，并不會威脅房地產(chǎn)市場化，只會使房地產(chǎn)市場更加健康；建設(shè)保障性住房，只是彌補(bǔ)市場化所不能解決的缺陷，是補(bǔ)市場化的臺，并不等于放棄市場化；保障性住房不可能完全市場化，開發(fā)商也不可能去履行這樣的政府責(zé)任，只有政府來做；政府既有保護(hù)市場的責(zé)任，也有保護(hù)弱勢群體的責(zé)任。

　　第三，房價下跌，很多人會破產(chǎn)，甚至成為“負(fù)翁”。這一說法，對那些已經(jīng)買房的人來說，很有煽動性。什么人會成為“負(fù)翁”？首先，對買房自住的人來說，房價漲跌、“資產(chǎn)正負(fù)”實際跟他們無關(guān)。其次，如果經(jīng)濟(jì)形勢大好，房價單邊下降，也許收入增長可以彌補(bǔ)房價損失。再次，對那些用自己的錢買了很多房的人來說，如果房價經(jīng)濟(jì)雙雙下降，變成“負(fù)翁”的概率是50%。因為如果長期持有，按照開發(fā)商的說法，房價只漲不落，肯定會報復(fù)性反彈，那時只會掙得更多！最有可能變成負(fù)翁的人是那些從銀行貸款買房用于投資的人，如果他貸了不只一套房，恰巧在房價暴跌前沒出手，也沒有租金可維持月供，那么就只好去做負(fù)翁了。但他并不孤獨，至少銀行是他的難友，開發(fā)商是僅次于銀行的第二大負(fù)翁。這一說法，恰好提醒我們不要過多地依賴金融杠桿。

　　第四，商品房是賣給富人的，房價自然高，不是人人都買得起的。這一辯解，聽起來很好，但與事實不符。住房制度改革時，確實也是這么設(shè)計的。如果十來年房地產(chǎn)市場的發(fā)展真按這一路子走下來，恐怕，我們至今也不必?fù)?dān)心房價過高了。因為，富人畢竟只是少數(shù)，讓富人們?nèi)ゲ傩姆績r高低吧。但現(xiàn)在的問題是，不僅富人要買高價房，窮人也只能買高價房，開發(fā)商們既要把高價房賣給窮人，又說窮人不應(yīng)該買房住，只能租房子。政府要給不是富人的中低收入者和窮人提供不同的住房保障，他們又說，政府管的面太寬了，影響他們賣房了。說白了，他們和政府實際都在爭奪中低收入者，說是賣給富人的，眼睛還是盯著中低收入者。

　　第五，媒體唱衰樓市，唱衰經(jīng)濟(jì)。這說法殺傷力并不大。他們太抬舉中國的媒體力量了，其實，他們不過是要找一個“替罪羊”。

　　在這些人的嘴里，政府做得總是不對(做對的時候，他們集體沉默)，媒體不是誤導(dǎo)政府就是跟著政府，只有房價持續(xù)上漲，買房人才睡得安穩(wěn)，老百姓既不應(yīng)該買商品房，也不應(yīng)該住城里，更不應(yīng)該由政府提供保障。果真如此嗎？！ (陳雪根）