從建材到家電，從水泥到機械工程，與房地產業相關的一系列行業都眼巴巴盯著房地產業的“臉色”，希望由此看到2009年的機遇與春天。

　　從去年9月開始，為力促房地產市場健康穩定發展，中央數次出手，房貸優惠、稅收優惠、大規模啟動保障房投資計劃等組合拳堪稱20年來中國房地產市場發展史上的奇觀。到2008年歲末，部分主要城市幾乎“冰封”的樓市成交量開始回暖。

　　另一邊，住房和城鄉建設部高調宣布，今后3年，國家進一步推進和加大城鎮廉租住房，國有煤炭、林業和農墾企業的棚戶區、危舊房改造，經濟適用住房等保障性住房建設，建設投資總額初步測算將超過9000億元，平均下來每年有3000億元的投入。如果把上下游的產業加在一起，每年保障性住房建設將帶動投資近6000億元，提供200多萬個就業機會。

　　商品房與保障房平分天下的格局將從2009年起開始顯現。而大基建領域對保障性住房建設的倚重程度也將前所未有。

　　而與此同時，大多數房地產企業仍在醞釀2009年新的停工緩工計劃，在接盤新地塊時更是慎之又慎。冬天，似乎遠未結束。

　　2009年，撲朔迷離的房地產行業究竟如何走向？其相關的大基建概念又將有哪些不同的命運？本期的09年展望，我們聚焦于此。

　　“有海外評論稱，中國房地產市場風險小于美國等西方國家，因此自然的觸底將有利于房地產市場的健康發展。他們的理由是，與2007年相比，2008年1月至11月中國商品住宅銷售面積下降了18.8%。相比之下，美國新房銷售去年下降了37%。”易居中國房地產分析師薛建雄說，“但在我們看來，當其它投資效果難以快速顯現，內需振興更有待時日的情況下，以房地產業復蘇來中短期穩定住GDP增速，更可能成為中國目前的宏觀經濟戰略。”

　　薛建雄的說法也許代表中國大多數專家與政策決策層的態度。

　　為應對國際金融危機對我國經濟發展不利的影響，去年11月，黨中央、國務院及時調整宏觀調控政策，推出擴大內需的十項措施，安排了高達4萬億元的投資計劃，其中9000億的住房保障投資計劃率先啟動。

　　北京經濟信息中心研究員齊心分析1998年以后的數據發現，房地產投資對固定資產投資拉動的彈性系數是5，對GDP拉動的彈性系數是7.5。而根據專家測算，平均每年3000億元的保障住房建設規模相當于2007年全國房地產實際完成投資額2.5萬億的12%、全國固定資產投資總額的2.6%；相當于2007年全國財政收入的6%、基本建設支出的60%。3年共9000億元住房保障投資可以拉動4.5萬億元的固定資產投資和6.75萬億元的GDP。相比于2007年中國GDP總額24.66萬億元，這一大手筆的住房建設投入對經濟的拉動作用可見一斑。

　　2009年房地產業投資大幕已經拉開，且緊鑼密鼓，時不我待。1月初，溫家寶于山東表示正在醞釀十大產業振興計劃，鋼鐵、水泥等基建產業領域被市場廣泛期待。多個地方政府也正在競爭獲得超過10萬億元的基建開支審批，重點投資領域之一即經濟適用房等保障性住房建設。據了解，首批重大投資將于今年春季全國人大及政協會議舉行之前投入到項目建設中。如果計入項目審批與工程進度之間的時間差，刺激經濟方案的首批成效將于今年二季度起逐步呈現。

　　一系列利好令基建產業鏈興奮起來。水泥業相關人士介紹，水泥應用的主要領域可以分為基礎設施建設、新農村建設和房地產三大部分。隨著國家4萬億元投資項目的陸續出臺，水泥、工程建筑等一系列企業無疑能從基礎設施建設和保障房項目中獲益匪淺。

　　然而，2009年的房地產和基建鏈條遠不是簡單的“一片紅”。相比保障性住房投資，商品房市場仍會在年初面臨重大考驗，由此引來商品房投資趨冷。價格方面，煤炭價格下降將導致鋼材成本下降，鋼材與水泥價格數月內會在較低價位上企穩。這對房地產業而言是成本上的利好，但如果銷售市場無法實質性回暖，這些成本利好仍無法變成現實收益。

　　于是，有股市分析師建議，在大基建概念下，投資者可重點關注鐵路建設和城市軌道建設等成長空間大、進入壁壘高的基建子行業，反而應該規避房屋建筑領域。

　　不可否認，去年年底以來，一些城市的樓市成交量開始反彈，但多數專家認為，所謂回暖卻遠談不上。以上海為例，去年9、10月份，上海一手商品住宅的成交量同比縮減了八成，動輒40萬、50萬平方米的月成交量相對于上海龐大的消費市場而言，基本上已經到了“冰凍”的狀態。11、12月成交雖然開始相對回升，但是也只能說是回到了一個相對正常的成交水平。

　　對于2009年的樓市，克而瑞機構上海區總經理于丹丹認為，決定未來樓市前景的因素大致包括以下幾部分：宏觀政策對消費的鼓勵與支持力度，這其中包括利率、稅費等交易成本和持有成本的降低，包括對房地產開發企業的資金支持，甚至也包括對個稅返還等其它手段的期待；宏觀經濟形勢的預期及對實體經濟的具體波及程度；股票等資本市場的實際回暖期。

　　“由于對宏觀經濟形勢的悲觀情緒可能導致購房需求受到抑制，房地產投資力度加大未必會帶來切實的市場繁榮，甚至有大量開發商因資金緊張或不看好后市而拒絕參與新的土地招標，銀行系統也從金融安全考慮慎貸房地產貸款。這些都可能成為樓市‘助而不興’的深層原因。加上市場上對經濟前景的悲觀、股票市場大幅縮水帶來的負面財富效應等，預計房地產市場在今年上半年將持續低迷。”于丹丹稱，對于開發商而言，大多會通過節省開支來打平成本收益率，節省開支的主要方式除了延緩開工外，還可能涉及縮編減員。部分公司會通過向外部投資者出售股權的方式獲得融資，房地產行業整合并購的趨勢將會加快。

　　考慮到這些因素，專家認為，要想切實拉動市場，加大保障性住房開發、加大政府收購現有商品房力度，繼續增加刺激消費的房地產政策將是2009年的調控重點。(記者 于兵兵)