次貸危機與美國房地產價格近年走低密不可分。作為美國房屋數字公布的權威機構，全美房地產經紀人協會(National Association of Realtors，簡稱NAR)每月公布的房屋交易數據，已成為近年來美股甚至全球股市走向的重要風向標。

　　當地時間1月24日，NAR公布了去年12月房屋交易數據。當日本報記者在華盛頓NAR總部與該協會首席經濟學家Lawrance Yun對話。他認為，美國房屋交易的不景氣，可能會導致經濟放緩，但不會導致經濟衰退。

　　人物簡介

　　Lawrance Yun是美國房地產聯合會定量分析部門的執行主席，負責市場統計與預報分析。他創立了美國房地產協會的預測體系。

　　美國房屋交易銷售價格和交易數量雙下降

　　項目 同比

　　2007年12月房屋銷售價格 下降13%

　　2007年全年平均交易數量 下降1.5%

　　(數據來源：全美房地產經紀人協會)

　　廣州日報：今早，全美房地產經紀人協會公布了一系列2007年12月房屋交易情況，全年銷售價格和交易數量雙下降。這和之前的預期一致嗎？

　　答：是一致的。數據顯示，2007年12月房屋銷售價格下降13%，全年平均交易數量下降了1.5%。這是美國經濟大蕭條后的第一次走低，也是在房地產市場持續4~5年走高以來首次走低。不過，房子自住的人沒受影響，受影響的只是那些投資買房的人。

　　廣州日報：你們對2008年房屋交易走勢判斷如何？

　　答：目前的交易數量已到達谷底。不過，就價格而言，則需要花上更多時間才能恢復。首先前提是房屋存貨數量須降低，存貨達到一定的低位后，價格才會開始往上走。所以2008年上半年美國房地產仍會走低，到下半年開始，價格會開始持平甚至會向上走。

　　四個州受影響最大

　　廣州日報：現在是買入房產的好時機嗎？

　　答：對買家來說是非常好的時機，主要是因為利率低、存貨多、選擇大。盡管次貸已經消失，FHA(Federal Housing Administration，聯邦住房管理局)貸款還沒有回來，市場可能恢復沒那么快，但FHA貸款回來后，買家就會增加。

　　廣州日報：美國哪些地區受次貸危機影響程度最深？

　　答：在2007年，受影響最深的、房屋交易量下跌最猛的有四個州，分別是加利福尼亞州、內華達州、佛羅里達州以及亞利桑那州。因為在房地產市場最熱的時候，這些地區也是最熱的。

　　廣州日報：許多人都說目前還不是房地產市場最糟糕的時候，你的看法如何？

　　答：是的，在今年年底之前，因為斷供而出現的房屋被收回比例會繼續走高。房屋買入量會走低，無力繼續支付銀行月供的人也會更多。

　　但到2009年這一比例會下降。2008年房屋被收回比例會上升的原因，是因為房子價格在走低(繼續會有人放棄供房)；第二貸款利率方面，由于在美國，很多人是用可調整的利率來貸款，買房子一般是30年貸款，頭兩年貸款利率是比較低的，而到后面28年利率是比較高的。2006年到2008年剛好是兩年時間，度過了這兩年后，2009年銀行收回房子的比例就會開始上升。

　　抵押貸款利率達歷史較低水平

　　廣州日報：你對美國近期刺激經濟和房地產市場的一些措施和計劃有何評價？

　　答：美聯儲降息肯定是好事情。不過，美聯儲利率是短期利率，會受到更多因素的影響。比如國際市場情況、中國政府投資情況，都可能對此造成影響。

　　房屋市場更關注的是抵押貸款利率。一方面，對于那些已經買了房子的人來說，月供可以減輕。二是對那些還沒有買房的人來說，只要符合標準，就可以用較低利率貸款買房。現在抵押貸款利率是5.5%~5.6%，從歷史上看都是較低的水平。在2005年曾經達到這樣一個水平，只有20世紀30年代出現過更低的利率。

　　廣州日報：全美房地產經紀人協會呼吁政府推出一些刺激房屋交易的援助計劃，目前進展如何？

　　答：美國市場有兩種房屋貸款。一種是良性貸款，貸款低于41.7萬美元，或者叫符合標準的貸款，如果超過這一金額，就是惡性貸款，或不符合標準的貸款。良性貸款利率低，惡性貸款利率則相對較高。

　　全美房地產經紀人協會的援助計劃，就是希望將可享受良性貸款的金額上限提高到62.5萬美元，這樣使得更多人可以享受更低的利率貸款，就會刺激更多人買房，房屋存量就會減少，房價就會回升。

　　房貸放貸標準今后將更加嚴格

　　廣州日報：但如果把可以享受優惠利率的貸款額度提高，在目前銀行放貸如此謹慎的情況下，怎么保證放貸資金來源呢？

　　答：其實貸款機構的背后，都會有些投資機構，比如德國退休金機構，這些投資機構向金融機構投資以獲取高回報。良性貸款因為是有美國政府保證的項目，風險比較低，投資機構也會愿意把錢投進去。

　　廣州日報：次貸從市場上消失以后，收入低的人將來要買房如何才能實現呢？

　　答：美國十年前是沒有次貸的。如果想買房，美國政府作擔保的FHA貸款風險比較低。華爾街創造了次貸產品后，放貸標準松懈，FHA競爭不過次貸，從市場上消失了。但因為危機，次貸幾乎在市場上消失之后，FHA又回來了。它可以比較低的利率，向低收入者提供低息貸款。

　　不過，次貸可能還會回來，但肯定是小范圍的，而且放貸標準將會更嚴格。FHA則可以重新獲得市場份額。

　　次貸主要是華爾街的危機

　　廣州日報：抵押貸款證券化本來是為了分散放貸機構而創造的。但在本次危機中，抵押貸款證券化卻扮演了使危機惡化的角色。你如何看待這個問題？

　　答：次貸就是華爾街自己的問題，因為華爾街的機構比較貪婪。在危機發生之前，華爾街的人認為，他們可以給次貸提供更好的貸款價格，忽視了其實那些不符合標準的借款人根本付不起貸款。還有華爾街的標普和穆迪等評級公司，也扮演了不光彩的角色。本來那些次貸并不符合AAA的評級，但那些評級公司卻給了他們這樣的評級，因為評級可以獲得好的報酬，拉來更多的生意。

　　次貸主要是華爾街的危機。投資銀行還會繼續受到不好的影響，還會有不好的消息，但房地產市場和華爾街的機構破產關系不大，因為人們總要買房，尤其是現在利率這么低，存貨又較多。

　　美國樓市已出現企穩跡象

　　廣州日報：房地產對美國經濟影響至關重要。在房地產行業艱難處境下，你如何看待美國經濟今年走勢？

　　答：從房地產經濟學家角度來講，因為住房市場不景氣，建房者會停止建造房屋，從住房建造開發角度來看，可能會導致經濟速度的減緩，但不會導致經濟衰退。因為經濟刺激計劃和降息都推動經濟增長。一般認為，美國經濟過去增長大概是在3%水平，而2008年可能在1.5%~2%。

　　廣州日報：中國目前也進入加息周期，房地產價格也比較高，如何避免出現美國房地產市場的問題？

　　答：中國的情況比較不同。因為中國住房貸款首付比較高，貸款市場也沒有美國這么發達，主要房屋價格是針對城市而不包括農村。我認為，中國房地產價格還會走高，因為農村人口繼續涌入城市，這跟美國的大都市紐約和洛杉磯的情況一樣。

　　廣州日報：依照您的經驗來看，中國房地產中介行業的寒冬期還要走多久才能結束？

　　答：我對中國的中介市場不太了解。按我的經驗，日本的住房市場從20世紀90年代開始衰退，下降近15年。但美國今年是房地產市場下行的第三年，市場已經有了走穩的跡象。大概三年就屬于一個比較短的周期。

　　廣州日報：次貸危機的最大教訓是什么？

　　答：第一，不要借錢給信用比較差或者信用風險高的人。第二，限制投資性的購買。中國政府目前出臺了限制投資性買家的政策，對穩定房地產市場有正面意義。

　　(祝慧、孔華)