近日，有媒體報道稱，北京市建委日前公布并實施《住宅物業服務等級規范(一級)(試行)》，這個全國首個住宅小區物業服務強制性規范，內容包括綜合要求、房屋維修養護、共用設施設備運行及維修養護、電梯服務、消防服務、二次供水管理、協助維護秩序、清潔服務、綠化養護、停車服務、裝飾裝修服務等，其中規定物業企業要為業主報賬，水電氣等急迫性報修20分鐘內、其它報修按雙方約定時間到達現場。

　　眾所周知，業主與物業公司之間的緊張關系由來已久，因為停車位、物業費、取暖費、房屋修繕等引發的糾紛比比皆是，如何創造一種和諧、良性的物業關系就成為法律的首要任務。

　　法律主要是通過“權利”與“義務”這兩個輪子來對社會關系作出調整。所以，良好的業主與物業關系必須建立在雙方權責對等的基礎上，這種權利與義務的平等性、確定性乃是創造和諧社區最核心和最關鍵的要素。

　　應當說，去年隨著《物權法》對物業管理的規范和國務院對《物業管理條例》的修改，長期制約業主與物業緊張關系之舒展的法律障礙已被打破，最明顯的例證就是將“物業管理企業”調整為“物業服務企業”，修正了過去賦予物業公司過多含糊的“管理權”的立法局面，而將物業公司置于為業主提供服務的義務方。這有助于從根本上扭轉當前業主的弱勢地位，從而為創造安定、和諧的業主物業關系提供制度空間。

　　但是，在立法基本到位的情況下，物業服務關系的規范化程度顯然還依賴于政府部門的末端調控。

　　立法從來不能為具體的物業服務關系提供詳細的權責標準，在以服務合同為主要規范依據的領域，對合同條款的約定就成為實現雙方權責對等的關鍵。

　　不難看出，北京市上述服務等級規范的出臺，就是在雙方達成共識的基礎上謀求物業服務合同規范化的體現。表面上，規范本身更多是對物業公司單方義務的強調，但在對等權利難以對等兌現的情況下，對強勢一方義務的具體明確無疑是實現雙方權責對等的關鍵。

　　盡管在法律地位上，物業公司與業主完全平等，但由于雙方實力的懸殊，在權利的真正實現上往往會出現權責不對等。比如，由于僅對某些綠地、電梯等享有共有所有權，單個業主無法獲得有效的原告身份，而在很多小區內，都沒有成立業主委員會，此時業主維權就面臨巨大障礙。而物業公司背后則與開發商、政府主管部門有著千絲萬縷的聯系，其資源相對集中且優越于業主。一盤散沙的業主在面對相對強勢的物業公司侵權時，往往難以尋求到制度內的救濟，逼迫之下很多業主選擇不交或拒交物業費的對抗方式“維權”。

　　要將法律上對等的權責衍生為現實中和諧的秩序，離不開政府的矯正。政府主管部門的職責，就在于為對等權責在實現過程中因雙方力量的懸殊而出現的失衡進行糾偏，以達到真正意義上的權責均衡。所以對強勢一方義務含糊之處作出更為細致的規范就成為必須。

　　但是，政府這種“偏袒式”的干預，并不是促進和諧關系生成的根本。政府根本的任務，更應當致力于業主自治傳統的形成，致力于業主與物業企業雙方力量的均衡。

　　從理論上說，現代物業管理的本質是業主自治，物業企業公共服務和治理權力的取得，正是業主自治基礎上的權利讓渡，是業主自治權的延伸。目前，我國業主弱勢地位的形成正是因為自治程度的欠缺所致。

　　所以，從根本上說，政府的目標當是促進和提升業主的自治化水平，包括提供明確的自治組織規范，寬松而積極的業主選舉氛圍等。

　　只有在實現業主自治的基礎上，散沙狀態下的業主才能凝成一團，形成與物業企業力量相當的博弈能量，均衡博弈之上才能形成良性的互動關系。到那時，政府的職責就主要轉向提供更為明確的權責標準和更為寬闊的利益博弈平臺，以及更為順暢的權利救濟通道了。(傅達林)