小區業主出租自有的車庫，承租人租來車庫后，有的開起食雜店，有的辦起棋牌社……日前，家住遼寧省沈陽市鐵西新區的一位業主，因把自己的車庫租出去改成食雜店經營，被小區的物業公司起訴至法院。車庫能不能出租改成食雜店搞經營？作為業主委員會選聘的服務企業，物業公司是否能作為訴訟主體要求更改物業用途的業主恢復原功能？沈陽經濟技術開發區人民法院不久前對此案作出的一審判決認為，物業公司在此類糾紛中不適合作為訴訟主體起訴業主。記者就此采訪了有關人士。

　　●法院判決物業公司不是適用主體

　　在此類糾紛中，物業公司為何不適合作為訴訟主體起訴業主？沈陽經濟技術開發區法院的一審判決書對此進行了闡述。

　　記者在該判決書中看到，法院認為，物業管理是指業主通過選聘物業管理企業，由物業管理企業按照物業合同約定做出的物業管理行為，該行為是基于業主的委托提供的勞務行為，物業管理活動應當按照國務院頒布的《物業管理條例》進行。《物業管理條例》第46條規定，對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律法規規定的行為，物業管理企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。即在業主出現違規或違約行為時，物業公司的義務是勸阻，制止和及時報告。

　　依據《物權法》的規定，對違反管理規約的行為人，業主大會和業主委員會有權要求行為人停止侵害，消除危險，排除妨害；業主對侵害自己合法權益的行為可以依法向法院提起訴訟。

　　此案中，物業公司起訴業主要求業主恢復車庫原功能，而其既不是相關權利義務的承受主體，也不是此案的適用主體。據此，沈陽經濟技術開發區法院依照《民事訴訟法》和《物權法》的相關規定，一審駁回了原告物業公司的訴訟請求。

　　●律師觀點業主處分權受兩方面限制

　　1月5日，遼寧和昊律師事務所律師宋建華就此案接受本報記者采訪時認為，物業公司是受業主委員會委托，行使向園區業主提供合同約定服務職能的營利性組織，其與業主之間是平等的民事主體。物業公司不是國家機關單位，沒有得到國家行政機關授權，因此無權對業主改變物業用途的行為進行限制，更無權給予處罰。物業公司為了全體業主的共同利益，在行使服務職能時，如果發現個別業主有違約、違規、違法行為，可以商請政府有關行政管理部門進行干預或查處。《物權法》給予物權人占有、使用、收益和處分4項權利，其中處分權尤為重要，物權人擁有改變物業用途的權利。但是，為了小區所有業主的公共利益和共有利益，物權人并不能無限制地擴張自己的權益。因此，業主在行使處分權時受到兩方面的限制，一是行使處分權不能違反法律法規規定，二是行使處分權不能損害其他業主的合法權益，妨害左鄰右舍的正常生活。本案中，雖然法院一審駁回了物業公司的訴訟請求，但并不說明該業主把自己的車庫租出去改成食雜店經營的行為合法。房地產開發商按照相關法律法規的規定向政府城鄉規劃管理部門報請規劃獲批后，按照批復建設小區并交付使用，業主作為物權人私自改變原有建筑物的用途，故涉嫌違法。如果業主確須改變物業使用性質，要經過政府相關行政管理部門的審批。

　　宋建華說，盡管將車庫改建為食雜店對其他業主生活影響較小，但其性質與改建成飯店、浴池等經營性場所是一致的，只是后者對其他業主的影響更大。依據現有法律法規，由此產生的糾紛可以運用3種方式解決，一是物業公司向有關行政管理部門報告，由政府職能管理部門出面糾正私自改變用途行為；二是由權益相關連的受損業主，向法院起訴糾正私自改變用途行為；三是由業主大會或者業主委員會要求行為人恢復原貌。

　　●背景案件

　　業主出租自家車庫承租人開起食雜店

　　2007年8月，沈陽市民王先生將自己在鐵西新區金廈雁塞苑小區的1處車庫對外出租，承租人將此車庫裝修成食雜店對外經營，負責小區物業服務的沈陽鴻翔物業公司的工作人員要求王先生將車庫恢復原功能。王先生認為，根據2007年10月1日起實行的《物權法》，自己擁有處分車庫的權利，物業公司無權干涉，因此拒絕了鴻翔物業公司的要求。

　　沈陽鴻翔物業公司認為，其與業主簽訂了《物業管理服務公共契約》，規定業主出租房屋時應與承租方到物業公司進行登記備案，并保證承租方遵守契約規定；業主與承租方未到物業公司登記備案的，由此產生的責任由業主承擔；業主、物業使用人在金廈雁塞苑小區不得改變房屋外貌、用途和主體結構。《沈陽市住宅物業管理規定》中明確規定，“物業使用中禁止擅自改變物業的使用性質”。據此，沈陽鴻翔物業公司將王先生訴至法院，希望通過法律手段強制其恢復車庫原功能。

　　2007年12月中旬，沈陽經濟技術開發區法院對此案一審判決，認為物業管理企業既不是相關權利義務的承受主體，也不是本案的適用主體，因此駁回了物業公司的訴訟請求。

　　2008年1月6日，記者來到金廈雁塞苑小區，小區的保安員指著一個車庫對記者說，“大約半個月前，出租車庫的業主已經將食雜店恢復了原功能。”1月7日，鴻翔物業公司張經理在接受記者電話采訪時表示，為了防止類似事件再次發生，該公司已經提起上訴，希望證明物業公司有權起訴業主要求其恢復物業原功能。

　　(王文郁)

　　●相關法規

　　-《物權法》第83條規定：

　　“業主應當遵守法律、法規以及管理規約。業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。”

　　(王文郁)