小區(qū)業(yè)主出租自有的車庫，承租人租來車庫后，有的開起食雜店，有的辦起棋牌社……日前，家住遼寧省沈陽市鐵西新區(qū)的一位業(yè)主，因把自己的車庫租出去改成食雜店經營，被小區(qū)的物業(yè)公司起訴至法院。車庫能不能出租改成食雜店搞經營？作為業(yè)主委員會選聘的服務企業(yè)，物業(yè)公司是否能作為訴訟主體要求更改物業(yè)用途的業(yè)主恢復原功能？沈陽經濟技術開發(fā)區(qū)人民法院不久前對此案作出的一審判決認為，物業(yè)公司在此類糾紛中不適合作為訴訟主體起訴業(yè)主。記者就此采訪了有關人士。

　　●法院判決物業(yè)公司不是適用主體

　　在此類糾紛中，物業(yè)公司為何不適合作為訴訟主體起訴業(yè)主？沈陽經濟技術開發(fā)區(qū)法院的一審判決書對此進行了闡述。

　　記者在該判決書中看到，法院認為，物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)合同約定做出的物業(yè)管理行為，該行為是基于業(yè)主的委托提供的勞務行為，物業(yè)管理活動應當按照國務院頒布的《物業(yè)管理條例》進行。《物業(yè)管理條例》第46條規(guī)定，對物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。即在業(yè)主出現違規(guī)或違約行為時，物業(yè)公司的義務是勸阻，制止和及時報告。

　　依據《物權法》的規(guī)定，對違反管理規(guī)約的行為人，業(yè)主大會和業(yè)主委員會有權要求行為人停止侵害，消除危險，排除妨害；業(yè)主對侵害自己合法權益的行為可以依法向法院提起訴訟。

　　此案中，物業(yè)公司起訴業(yè)主要求業(yè)主恢復車庫原功能，而其既不是相關權利義務的承受主體，也不是此案的適用主體。據此，沈陽經濟技術開發(fā)區(qū)法院依照《民事訴訟法》和《物權法》的相關規(guī)定，一審駁回了原告物業(yè)公司的訴訟請求。

　　●律師觀點業(yè)主處分權受兩方面限制

　　1月5日，遼寧和昊律師事務所律師宋建華就此案接受本報記者采訪時認為，物業(yè)公司是受業(yè)主委員會委托，行使向園區(qū)業(yè)主提供合同約定服務職能的營利性組織，其與業(yè)主之間是平等的民事主體。物業(yè)公司不是國家機關單位，沒有得到國家行政機關授權，因此無權對業(yè)主改變物業(yè)用途的行為進行限制，更無權給予處罰。物業(yè)公司為了全體業(yè)主的共同利益，在行使服務職能時，如果發(fā)現個別業(yè)主有違約、違規(guī)、違法行為，可以商請政府有關行政管理部門進行干預或查處。《物權法》給予物權人占有、使用、收益和處分4項權利，其中處分權尤為重要，物權人擁有改變物業(yè)用途的權利。但是，為了小區(qū)所有業(yè)主的公共利益和共有利益，物權人并不能無限制地擴張自己的權益。因此，業(yè)主在行使處分權時受到兩方面的限制，一是行使處分權不能違反法律法規(guī)規(guī)定，二是行使處分權不能損害其他業(yè)主的合法權益，妨害左鄰右舍的正常生活。本案中，雖然法院一審駁回了物業(yè)公司的訴訟請求，但并不說明該業(yè)主把自己的車庫租出去改成食雜店經營的行為合法。房地產開發(fā)商按照相關法律法規(guī)的規(guī)定向政府城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門報請規(guī)劃獲批后，按照批復建設小區(qū)并交付使用，業(yè)主作為物權人私自改變原有建筑物的用途，故涉嫌違法。如果業(yè)主確須改變物業(yè)使用性質，要經過政府相關行政管理部門的審批。

　　宋建華說，盡管將車庫改建為食雜店對其他業(yè)主生活影響較小，但其性質與改建成飯店、浴池等經營性場所是一致的，只是后者對其他業(yè)主的影響更大。依據現有法律法規(guī)，由此產生的糾紛可以運用3種方式解決，一是物業(yè)公司向有關行政管理部門報告，由政府職能管理部門出面糾正私自改變用途行為；二是由權益相關連的受損業(yè)主，向法院起訴糾正私自改變用途行為；三是由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會要求行為人恢復原貌。

　　●背景案件

　　業(yè)主出租自家車庫承租人開起食雜店

　　2007年8月，沈陽市民王先生將自己在鐵西新區(qū)金廈雁塞苑小區(qū)的1處車庫對外出租，承租人將此車庫裝修成食雜店對外經營，負責小區(qū)物業(yè)服務的沈陽鴻翔物業(yè)公司的工作人員要求王先生將車庫恢復原功能。王先生認為，根據2007年10月1日起實行的《物權法》，自己擁有處分車庫的權利，物業(yè)公司無權干涉，因此拒絕了鴻翔物業(yè)公司的要求。

　　沈陽鴻翔物業(yè)公司認為，其與業(yè)主簽訂了《物業(yè)管理服務公共契約》，規(guī)定業(yè)主出租房屋時應與承租方到物業(yè)公司進行登記備案，并保證承租方遵守契約規(guī)定；業(yè)主與承租方未到物業(yè)公司登記備案的，由此產生的責任由業(yè)主承擔；業(yè)主、物業(yè)使用人在金廈雁塞苑小區(qū)不得改變房屋外貌、用途和主體結構。《沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定》中明確規(guī)定，“物業(yè)使用中禁止擅自改變物業(yè)的使用性質”。據此，沈陽鴻翔物業(yè)公司將王先生訴至法院，希望通過法律手段強制其恢復車庫原功能。

　　2007年12月中旬，沈陽經濟技術開發(fā)區(qū)法院對此案一審判決，認為物業(yè)管理企業(yè)既不是相關權利義務的承受主體，也不是本案的適用主體，因此駁回了物業(yè)公司的訴訟請求。

　　2008年1月6日，記者來到金廈雁塞苑小區(qū)，小區(qū)的保安員指著一個車庫對記者說，“大約半個月前，出租車庫的業(yè)主已經將食雜店恢復了原功能。”1月7日，鴻翔物業(yè)公司張經理在接受記者電話采訪時表示，為了防止類似事件再次發(fā)生，該公司已經提起上訴，希望證明物業(yè)公司有權起訴業(yè)主要求其恢復物業(yè)原功能。

　　(王文郁)

　　●相關法規(guī)

　　-《物權法》第83條規(guī)定：

　　“業(yè)主應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。”

　　(王文郁)