一場(chǎng)由國務(wù)院布置的全面檢查，或許將令“囤地房企”的命運(yùn)陡然轉(zhuǎn)折。今后他們不僅要面對(duì)20%的土地閑置費(fèi)，包括限制融資在內(nèi)的一系列“重罰”，正在悄悄逼近。

　　國務(wù)院給出了時(shí)間表。2008年6月之前，全國國土系統(tǒng)將清查匯總域內(nèi)閑置用地的詳細(xì)情況，并通過國土資源部上報(bào)國務(wù)院。與此同時(shí)，國土資源部專項(xiàng)針對(duì)閑置用地處置的“新規(guī)”亦在緊張制定中，面對(duì)糧食安全、耕地保有等一系列嚴(yán)肅命題，中國最高決策層正在以前所未有的嚴(yán)厲態(tài)度，求解閑置用地的處置。

　　“命題清查”

　　用5個(gè)月的時(shí)間，徹底清查全國范圍內(nèi)閑置土地的基本情況，這是國務(wù)院最新布置給全國國土系統(tǒng)的任務(wù)。

　　“文件會(huì)陸續(xù)發(fā)到各省廳。”1月8日下午，國土資源部一位官員告訴記者。他還透露，這實(shí)際上是一次國務(wù)院分管領(lǐng)導(dǎo)提出的“命題作文”，而在此之前，全國范圍內(nèi)閑置用地的總量一直沒有十分準(zhǔn)確的數(shù)字。

　　一個(gè)多月前，一份由北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉操刀的報(bào)告指出，截止到2007年底，全國已出讓、但開發(fā)商未開發(fā)的土地總面積為10億平方米，但對(duì)于這一數(shù)字是否可以等同于囤地總量，國土資源部相關(guān)人士只是表示，由于不清楚這份報(bào)告的統(tǒng)計(jì)口徑和方式，不便發(fā)表評(píng)價(jià)。

　　相信在5個(gè)月后，情況將大不一樣。記者了解到，這次由國務(wù)院統(tǒng)一安排的清查工作主要針對(duì)以各種方式出讓的城鎮(zhèn)建設(shè)用地及新增建設(shè)用地的閑置情況，既包括招、拍、掛出讓的房地產(chǎn)用地、工業(yè)用地，也包括以劃撥方式出讓的用于基礎(chǔ)設(shè)施、大項(xiàng)目建設(shè)的使用土地。

　　知情人士透露，清查重點(diǎn)以房地產(chǎn)用地為主，工業(yè)用地次之。至于認(rèn)定閑置用地的標(biāo)準(zhǔn)，一是土地使用權(quán)證辦理完成后一年未動(dòng)工開發(fā)；二是動(dòng)工開發(fā)，但兩年內(nèi)開工面積未達(dá)到1/3，以及完成投資額沒有達(dá)到總投資額25%，出現(xiàn)這兩種情況中的任何一種，都將在這次清查當(dāng)中認(rèn)定為閑置土地。

　　在中國人民大學(xué)土地管理系副主任嚴(yán)金明的印象中，這是第一次在全國范圍內(nèi)針對(duì)閑置土地的問題展開專項(xiàng)清查。

　　據(jù)了解，全國所有省、自治區(qū)、直轄市以及計(jì)劃單列市都將列入到清查的范圍內(nèi)，按照國務(wù)院的要求，所有工作將于2008年6月前完成，并匯總后上報(bào)國務(wù)院。這也是近年來并不多見的由國務(wù)院限定“截止時(shí)間”的檢查工作，足見“來勢(shì)兇猛”。

　　嚴(yán)厲罰則

　　這些清查匯總的閑置土地材料，將成為國土資源部制定或修訂閑置土地處理相關(guān)規(guī)章的依據(jù)。而在正在制定的“新規(guī)”當(dāng)中，土地閑置在達(dá)到“無償收回”程度之前，房企所承擔(dān)的也將不再僅僅是20%的土地閑置稅。

　　前述國土資源部官員向記者證實(shí)，該部確實(shí)正在抓緊制定處理閑置用地的相關(guān)新辦法。記者了解到，在未來的政策框架中，囤積土地的企業(yè)，可能受到的最為嚴(yán)厲的處罰將是被限制融資，這無疑點(diǎn)中了企業(yè)囤地運(yùn)作的“命門”所在。

　　“主要是兩部分，一是信貸融資，二是資本市場(chǎng)上的再融資，也就是說，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目超過土地出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年，完成土地開發(fā)面積不足1/3或投資不足1/4的企業(yè)，應(yīng)審慎貸款和核準(zhǔn)融資，嚴(yán)格控制展期貸款或滾動(dòng)授信。”知情人士稱。他同時(shí)還透露，對(duì)違法用地的項(xiàng)目，一律禁止銀行發(fā)放信貸，并禁止其在資本市場(chǎng)上進(jìn)行融資。

　　對(duì)于認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，他表示，國土資源部正在細(xì)化當(dāng)中。鐘偉告訴記者，他報(bào)告中指陳的未開發(fā)土地，大量購地的資金來自于銀行信貸和資本市場(chǎng)的再融資，一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)“高價(jià)買地——再行增發(fā)”已經(jīng)成為了固定的套路，這導(dǎo)致沉淀在未開發(fā)土地上的資金高達(dá)萬億元之巨。

　　他認(rèn)為，如果最終這樣的規(guī)定能夠最終出臺(tái)，肯定能遏制企業(yè)囤積土地的行為。

　　顯然，一切不會(huì)如此簡(jiǎn)單。由于限制融資并非國土資源部一個(gè)部門能得以確定，尚需央行、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)配合。不過，記者了解到，目前國務(wù)院已經(jīng)認(rèn)可了“限制囤地企業(yè)融資”的思路，并且明確，在正式執(zhí)行之后，如果有相關(guān)機(jī)構(gòu)違反政策，將直接追究主要負(fù)責(zé)人的責(zé)任。

　　在2006年由建設(shè)部、國土資源部等九部委聯(lián)合下發(fā)的“落實(shí)37號(hào)文件細(xì)則”中已有規(guī)定，對(duì)于有囤積房源或空置一年以上的項(xiàng)目，禁止銀行給予開發(fā)貸款支持。一旦土地囤積招致的限制融資政策，再加上從緊的貨幣和信貸政策，地產(chǎn)企業(yè)“囤房、囤地”的策略，無疑將受到嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

　　企業(yè)慎對(duì)

　　“我們還沒有接到政府檢查的通知，不過近一階段我們拿地的速度和頻率慢了很多了，主要是拿了土地，要逐個(gè)開工建設(shè)，資金的壓力比較大，要消化一陣。”從記者口中得知此消息后，一家上市房企的高管向記者表示。

　　對(duì)于未來可能的“限制融資”，這位高管表現(xiàn)得尤為謹(jǐn)慎。他私下向記者透露，2007年，該企業(yè)土地購置費(fèi)用總額為63億元，而這一年該公司通過增發(fā)、可轉(zhuǎn)債等渠道總計(jì)融資額僅40億元，由此足見限制融資對(duì)企業(yè)的致命影響。

　　“這是鏈條反應(yīng)，不能再融資就沒有資金再行拿地，而拿不到地，反過來也不能再融資，這是一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，切斷這個(gè)環(huán)節(jié)，有利于控制過多金融系統(tǒng)的資金向土地繼續(xù)沉淀的趨勢(shì)。”鐘偉對(duì)記者說。

　　萬科企業(yè)副總經(jīng)理丁長(zhǎng)峰告訴記者，在2008年中，萬科雖然會(huì)繼續(xù)在合適的區(qū)域以合適的土地價(jià)格獲取土地，但作為一個(gè)追求規(guī)模效益和速度利潤(rùn)的企業(yè)，萬科一不再追求地王；二也將不再追求土地儲(chǔ)備總量，而是將已有的土地儲(chǔ)備盡快形成房源銷售，他坦承，過多的囤積土地一方面會(huì)造成開發(fā)資金上的壓力，另一方面也容易觸碰一些政策紅線。

　　不過，華遠(yuǎn)總裁任志強(qiáng)卻對(duì)此舉可能產(chǎn)生的影響不以為然，他向記者表示，“企業(yè)囤積土地還是因?yàn)檎�府的土地供�?yīng)稀缺，如果現(xiàn)在政府把土地的供應(yīng)量提高一倍，那沒有人會(huì)囤地，那么多土地買下來，沒有企業(yè)負(fù)擔(dān)得起這個(gè)錢。”

　　“我們盡量做好自己手中已有土地的開發(fā)工作，至于限制再融資的問題，其實(shí)還是看最后認(rèn)定的口徑是嚴(yán)還是松。”前述上市公司高管對(duì)記者說。而此時(shí)此刻，事關(guān)眾多企業(yè)融資命運(yùn)的“囤地處置”新規(guī)正在相關(guān)部委的手中緊張運(yùn)籌。(李樂)