2007年房價一路高歌猛進(jìn)、以至高處不勝寒，中央政府鐵腕整治，房產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控已然展開。

　　2008新年伊始，一場地產(chǎn)業(yè)思想盛宴于京城展開，“中國地產(chǎn)新視角·2008責(zé)任地產(chǎn)高峰論壇”上出現(xiàn)了任志強、潘石屹等大腕和徐滇慶、鐘偉等知名經(jīng)濟學(xué)家身影。對于如何定調(diào)調(diào)控方向、措施如何能取得實效、房價到底能否降下來等熱點問問題，各方翹楚給出一系列見解，中國房地產(chǎn)問題是公共財政、土地、金融、收入分配等一系列綜合體制問題的焦點反映，要真正擺脫地產(chǎn)失重，還原民生熱盼，絕非一朝一夕之功。中央政府的地產(chǎn)整治大業(yè)，確實任重而道遠(yuǎn)。

　　房價高企因流通貨幣過多

　　房價下跌與否在長城金融研究所所長、加拿大西安大略大學(xué)終身教授徐滇慶看來毫無意義，“一個勁追逐房價的波動，有可能撿了芝麻丟了西瓜。”而必須重視的“西瓜”，是導(dǎo)致去年房價大幅飆升的根源———金融市場的結(jié)構(gòu)扭曲。“現(xiàn)通貨膨脹率6.9%，銀行基準(zhǔn)利率只有4.14%，負(fù)利率導(dǎo)致人們不愿意把錢存入銀行。”

　　徐滇慶認(rèn)為，債券規(guī)模太小，期貨尚未真正開始，外匯短期內(nèi)不能做，只有股市和樓市來承擔(dān)著這種高度的流動性。“如果這個問題沒有解決，那么房價的高走勢必然不會改變。”中國體制改革研究會國民經(jīng)濟研究所副所長王小魯提供的數(shù)據(jù)則展現(xiàn)出鈔票過多的現(xiàn)實———2006年，居民消費占GDP比重下降幅度達(dá)50%，和多數(shù)發(fā)展中國家相比，最終消費占GDP的比重已嚴(yán)重不足，這也是大量資金流向樓市，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場失衡的重要原因。

　　天價拍地根源在分稅制

　　在北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉看來，中國房地產(chǎn)問題的本質(zhì)歸結(jié)于分稅制。1994年以來的分稅制改革，客觀上造成了財權(quán)、財力的上移，事權(quán)、公共性事務(wù)下移，市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等財力驟然萎縮。由于中央不讓地方政府發(fā)債，又無可靠的稅收模式，因此地方政府普遍靠土地出讓金來保障財政。

　　去年底，由北京師范大學(xué)金融研究中心發(fā)布的一份報告震驚全國。到2007年底，房地產(chǎn)開發(fā)商囤地約10億平方米，同時，銀行體系每向房地產(chǎn)行業(yè)注入4元資金，就約有1元被沉淀在土地上。報告主要撰寫人鐘偉提出警示，“繼續(xù)維持既有決策思維定勢和市場供求狀況，對房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)將是一場危險而巨大的賭博。”

　　鐘偉表示，“地方政府急功近利、對招拍掛土地很有熱情，盡可能發(fā)展地方經(jīng)濟，為升遷鋪路。至于土地出讓后是不是得到了充足投資，開發(fā)商是否能在這些土地上形成現(xiàn)實的商品房供應(yīng)，并不太關(guān)心，而中央又缺乏足夠監(jiān)督能力，對每一塊已經(jīng)出讓的土地進(jìn)行開發(fā)進(jìn)度的調(diào)查還仍然依賴于地方政府，使得土地出讓、流轉(zhuǎn)、建設(shè)這些環(huán)節(jié)，都由于地方政府出于自身利益考慮的作為或者不作為，使土地財政延續(xù)下去。”而在鐘偉看來，分稅制改革舉步維艱，“要達(dá)到地方政府公共事務(wù)和可支配財務(wù)的相對統(tǒng)一是困難的，這不僅是一場簡單的經(jīng)濟改革，更是一場深遠(yuǎn)意義上的行政改革。”

　　廉租房經(jīng)適房一再難產(chǎn)

　　廉租房、經(jīng)濟適用房似乎是中低收入階層解決住房問題的主要希望，徐滇慶認(rèn)為，國務(wù)院24號文找到了一個新的著力點，亦即在房價繼續(xù)上升的通道中保障民生，下大力氣蓋一些廉租房、經(jīng)濟適用房、小戶型房，但與會的專家認(rèn)為，滿足這種熱望，政府還需要做很多事情。

　　中國的住房保障體系應(yīng)該如何建立？徐滇慶把設(shè)想歸納成五句話，即“買不起大的買小的，買不起新的買舊的，買不起貴的買便宜的，買不起租得起，租不起白給你”。“租不起，白給你。”———這個觀點普通老百姓肯定叫好。“廉租房包含政府的補貼在內(nèi)，沒有產(chǎn)權(quán)問題在內(nèi)，只能住不能買賣，廉租房其建設(shè)和管理不以盈利為目標(biāo)，很清楚廉租房就不屬于市場范疇，應(yīng)該交給政府去做。”

　　“租不起房子就白送？請問誰來送？”鐘偉承接徐滇慶的話題一針見血地發(fā)問。理論上來講，土地出讓金收益當(dāng)中拿出5%或者是10%，能有效改善低收入階層的住房，但顯然地方政府更愿意投入經(jīng)濟市政建設(shè)體現(xiàn)政績，而不是蓋廉租房。

　　“反對限房價主張限戶型”

　　“我反對限房價，但堅決主張限戶型。”徐滇慶認(rèn)為，市場的邊界是公平競爭的前提條件，所以必須劃出一部分小戶型讓窮人來競爭，另外拿出一部分沒有約束的土地讓富人競爭，才可不形成新的貧民窟。他還呼吁，要加快稅制完善，首先由國土資源局按照住房的面積挨家挨戶地開出稅單，然后給每一個身份證30平米的免稅額，拿到稅單以后在指定的時間到指定的地點去辦理，如果每戶三口人就可以免交90平米的稅，這樣70%以上的人群可以不用交稅。

　　徐滇慶毫不客氣地點明，貪污腐敗的官員將因此受最大沖擊。“有些官員莫名其妙就有三套、五套房子，他可用各種辦法辦產(chǎn)權(quán)證、房產(chǎn)證，這樣就逼得他不得不交稅。對房不對人，這些人如果拿自己的身份證來報，正好紀(jì)檢委在等著；如果拿別人的身份證納稅，那么發(fā)生糾紛，房子歸納稅人。所以，奉勸這些人還是極早把房子賣出去好。”本報記者黃夢真實習(xí)生戴凌波北京報道

　　鏈接

　　開發(fā)商縱論08年房產(chǎn)“色”與“戒”

　　正如李安對于07年度轟動一時的《色，戒》影片提供的注解———色是感性的，戒是理性的———所說的那樣，過去的一年乃至剛剛開演的2008年，中國房地產(chǎn)亦在這兩種狀態(tài)中困惑、掙扎并思索著。

　　●中國國際金融有限公司董事總經(jīng)理邱勁：

　　色就是無限制，無節(jié)制的土地囤積；戒就是資金風(fēng)險或者更廣義地說就是宏觀調(diào)控。色就是房地產(chǎn)商愈演愈烈的盈利模式，是社會上各種融資方法。但作為理性的發(fā)展商，應(yīng)更意識到任何地產(chǎn)市場的發(fā)展從來不是完全聽任自由的，政府始終是有調(diào)控的。

　　●SOHO中國有限公司董事長潘石屹：

　　加是色，減是戒，乘是色，除是戒，地產(chǎn)市場是色，宏觀調(diào)控是戒。

　　●北京華遠(yuǎn)集團總裁任志強：

　　色就是打壓房價，但不解決實際問題；戒就是緊縮信貸。緊縮開發(fā)商的信貸，可能對市場的影響并不大，緊縮消費者的信貸就買不了房，所以也是不利的。

　　●萬科執(zhí)行副總裁丁長峰：

　　色是做大，戒是做強，二者每個時候都面臨選擇，對于萬科來講，做強才是目標(biāo)。

　　●美國龍安集團行政總裁饒及人：

　　中國政府和房地產(chǎn)商就是色與戒的關(guān)系，又愛又恨，愛的是房地產(chǎn)帶來大量稅收，恨的是房地產(chǎn)商賺來的錢并沒有捐給社會，所以開始用稅法機制。