呂東是北京一房產(chǎn)公司經(jīng)理，其供職的“銀海地產(chǎn)”，在京城蕓蕓數(shù)千家房產(chǎn)公司中，規(guī)模不大。最近一段時間，記者聯(lián)系呂先生，接通電話后每次打探行蹤，其均不在北京。因有外地項目需要打理，尤其是臨近年關(guān)，呂先生顯得格外忙碌。

　　“在北京，拿地越來越困難，實力不強的中小型房地產(chǎn)公司生存日益艱難。”近日，一位不愿具名的開發(fā)商在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時透露，“實際上，大多數(shù)開發(fā)商日子并不好過。”

　　由于房價、地價迅速攀升，整個京城樓市變得像一座“圍城”——城外的人削尖腦袋拼命想擠進城里，城內(nèi)的人千方百計想到城外尋找新的機遇。“銀海地產(chǎn)”便是眾多從“圍城”中走出去的北京開發(fā)商之一。

　　高房價不僅僅嚇跑購房者

　　1月6日上午11時許，河北三河燕郊，總建筑面積400萬平方米，具有“京東超級大盤”之稱的上上城二期第一組團盛大開盤，現(xiàn)場人山人海，酷似趕集，好不熱鬧。

　　在開盤活動現(xiàn)場，一對衣著陳舊簡樸，年近40歲的北京夫婦剛買下一套房子。記者了解得知，夫婦倆都是工薪族，此次買房為首次置業(yè)。“北京房價太貴，普通百姓根本買不起。”談及在燕郊買房，夫婦倆顯得十分無奈。

　　當(dāng)天，記者在930路公交車上巧遇前往上上城買房的李先生。“我去懷柔和通州等許多樓盤看過，價格太高。在北京買房，想都不敢想！”李對北京房價也有同感。2007年12月初，在北京工作的李先生在上上城交了1萬元定金，定了一套56平米的房子，算是圓了自己的住房夢。

　　記者在上上城隨機采訪的幾位購房者，都是北京市民。據(jù)上上城有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，在上上城，北京購房者比例超過了80%。“除了靠近北京通州，交通相對比較方便這一因素外，主要就是價格便宜。”在這位負(fù)責(zé)人看來，上上城4400元／平米均價是吸引眾多北京市民前去購房的首要因素。

　　當(dāng)天，記者在上上城看到，約1000多平米的售樓大廳人潮涌動，等待復(fù)印資料、交納定金或房款，以及簽訂合同的購房者排成了長隊，很多購房者都是夫妻同往，有的購房者還攜了親朋好友前去。工作人員表示，上上城開盤活動估計吸引了上千人參與，僅當(dāng)天上午就簽訂了六七百份購房合同。

　　與燕郊樓盤熱銷形成鮮明對比的是北京很多樓盤門可羅雀的冷清。近日，記者先后對亞奧區(qū)域部分樓盤以及北京二手房市場進行了調(diào)查。眼下，在北京，無論是一手新房還是二手房，都出現(xiàn)了明顯的滯銷，售樓現(xiàn)場乏人問津。

　　“最近這兩個月房子確實很難賣。”據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，隨著年關(guān)的臨近，部分開發(fā)商特別是銷售狀況一直不好的高檔樓盤開發(fā)商，已經(jīng)非常著急。近來京城許多樓盤都推出了打折等促銷活動。一些樓盤打出了過去比較少見的“一次性付款95折”的優(yōu)惠活動，個別樓盤(如北一街8號)折扣幅度甚至達到93折，有的樓盤還推出了買房送車庫(如世茂奧臨送價值25萬元的地下車位)、物業(yè)費以及家具等活動。

　　二手房方面，記者在京城多個區(qū)域調(diào)查發(fā)現(xiàn)，如今，除個別熱點區(qū)域外，這一市場呈現(xiàn)為業(yè)界人士所謂“賣房人多，買房人少”現(xiàn)象。1月2日上午，記者選取北太平莊橋北一條街道進行實地調(diào)查，整條街道分布著大小10多家房產(chǎn)中介，但關(guān)門停業(yè)的中介數(shù)量高達4家，其中還包括像中大恒基這樣的知名房產(chǎn)中介。

　　多數(shù)開發(fā)商日子不好過

　　官方最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2007年1至11月，北京房屋銷售價格比去年同期上升11%。記者注意到，在短短一年多時間內(nèi)，北京不少樓盤價格都翻了一番。

　　在這一輪房價飆升中，不少開發(fā)商賺得盆滿缽溢。但是，一位不愿具名的京城開發(fā)商在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時透露，相對于京城3000多家房地產(chǎn)公司這一龐大的群體來說，賺得盆滿缽溢的開發(fā)商畢竟只是少數(shù)，“實際上，大多數(shù)開發(fā)商日子并不好過。”

　　這位開發(fā)商對記者表示，在京城3000多家房地產(chǎn)公司中，真正有項目、在過去一年里實現(xiàn)上市銷售的開發(fā)商數(shù)量最多不過幾百家，且不是所有這些開發(fā)商都賺到了大錢。

　　“真正賺到大錢的是2004年‘831’之前協(xié)議拿到土地，在這一輪房價暴漲中獲利的開發(fā)商。”該開發(fā)商稱，“831”之前土地成本比較低，而“831”之后，土地出讓一律實行招拍掛，導(dǎo)致開發(fā)成本大幅上升。

　　“831”之后，京城開發(fā)商一個明顯而共同的感受就是地難拿。按照北京官方的說法，土地價格是由需求決定的，由于房子好賣，房價迅速上漲，房價拉動地價，土地價格由此出現(xiàn)了同步上漲 。因為土地爭搶激烈，實力不強的中小型房地產(chǎn)商生存日益艱難。

　　由于房價、地價迅速攀升，整個京城樓市變得像一座“圍城”。本文開頭提到的“銀海地產(chǎn)”便是眾多走出“圍城”的北京中小開發(fā)商之一。

　　最近這兩年，沒有土地儲備，到外地謀求發(fā)展的北京開發(fā)商越來越多，其中包括像北辰實業(yè)這樣曾是北京“大地主”的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

　　在北苑路東側(cè)，某房地產(chǎn)商開發(fā)的樓盤正在“銷售”，但是記者近日在該樓盤發(fā)現(xiàn)了這樣一種奇怪現(xiàn)象：明明早已竣工并對外出售的現(xiàn)房卻不能簽訂購房合同，原因是房屋預(yù)售證過期，銷售人員告訴記者，開發(fā)商正在申請預(yù)售證延期。

　　在記者的追問下，該開發(fā)商坦承，主要是資金鏈吃緊：由于拖欠稅費，沒有辦下大產(chǎn)權(quán)，所以事實上的現(xiàn)房也就不能按現(xiàn)房進行銷售。

　　據(jù)記者了解，上述開發(fā)商在北四環(huán)附近又新開發(fā)了一個項目。“那個項目開發(fā)也需要大筆資金，我們這里的錢都投到那里去了，所以我們的資金比較緊張。”而該樓盤25000元／平米的均價和門前購房者蹤影難覓，也為該開發(fā)商面臨的資金鏈考驗注入了不容樂觀的懸念。(記者 周雪松)