2007年的中國房地產市場顯得比以往任何時候都要熱鬧。宏觀調控在繼續，而且力度還在不斷加大；房企上市爭先恐后，地價屢創新高；各地房價直線上漲，在年底又峰回路轉。房地產這個與民生息息相關的市場，在2007年究竟怎么了？2008年又將以怎樣的姿態面世？

　　開發商仍在快走

　　連續進行了兩年多的宏觀調控在2007年仍然繼續。在房價上漲的同時，是接連出臺的一系列樓市調控組合拳。從土地增值稅開征，到限制外商投資房地產的“限外令”，再到旨在解決低收入家庭住房困難的“24號文”出臺，針對房地產市場的調控一波接一波，然而房價依然高燒不退。

　　一方面是高企的房價下購房者的不知所措，另外一方面，開發商們卻并沒有因此而影響前進的腳步。

　　自2007年4月20日碧桂園在香港轟動上市后，2007年內地房企上市序幕就此拉開。被稱作“廣州樓市黑馬”的合景泰富、北京最大房企之一遠洋地產、地產界聞人潘石屹旗下的SOHO中國、A股借殼未能如愿的奧元集團，先后于7月至10月間扎堆赴港上市。加上通過借殼躋身A股的云南城投，2007年內地房企IPO募集資金量接近500億元。

　　已上市的房企則通過增發、配股等形式再度募資。龍頭地產股萬科A于2007年8月增發3億多股，募集資金100億元；保利地產增發1.26億股A股，募資近70億元；金地集團則通過兩次增發募資高達225億元。而世茂地產、華潤置地、上實發展、深圳控股等4家房企，亦通過配股形式融資超過130億元。

　　據華爾街專業數據供應商Dealogic的統計，截至2007年12月初，在美國三大股票市場IPO上市的8家房地產企業上市首日的平均漲幅為5.92%，其中大多數企業目前的股價已經低于IPO的定價。但來自中國的房產中介易居中國，自2007年8月初上市以來，其股價較IPO定價已經上漲了近一倍，和其他美國同行的表現形成了鮮明對照。

　　房企成功融資后，便開始大肆跑馬圈地。2007年上半年北辰實業和城開聯合，斥資92億天價在長沙拿地，刷新地王總價記錄；8月，蘇寧環球拿下上海黃浦區163地塊，以6.69萬元/平方米創造樓板價最高記錄；9月11日，萬科地產經過239輪拼殺，拿下福州新“地王”……屢屢創出的天價，令大部分土地價格已經達到周邊房價水平，甚至出現“面粉貴過面包”的倒掛現象。成本上浮明顯，“地王”周邊地區未來房價上漲已成必然。

　　上海樓市的撲朔

　　2007年，上海有40個樓盤的價格漲幅達50%-100%。其中，公寓樓盤主要位于三林、高橋、新江灣城等近幾年剛開發的新興板塊，別墅主要位于青浦區、松江佘山及其周邊、嘉定南翔、閔行顓橋、馬橋等板塊。佑威房地產研究中心的數據顯示，這些上漲樓盤的主要特點是位于近年新興開發的居住區，由于前兩年處于開發初期，價格相對較低，在近年區域開發成熟之后，這些新興板塊在市政配套和樓盤品質上的優勢開始逐步體現。這些價格上漲超過50%的樓盤，除了之前價值被低估之外，也開始透支區域樓市發展的潛力。

　　事實上，去年上海的樓市經歷了讓購房者心跳加速的“冰火兩重天”。

　　戴德梁行住宅部數據顯示，去年年初樓市銷售量走低，成交價格也徘徊于9500元/平方米-9800元/平方米的區間之中。到了4、5月份，銷售量增加，市場迅速回暖，成交價格呈現一路上揚的趨勢：4月份成交均價9973元/平方米，相比3月份上漲7%；5月份成交均價10487元/平方米，相比3月份漲幅為12.7%；6月份成交均價10703元/平方米，相比3月份漲幅為15.3%。自去年5月份以來，上海樓市的銷售量增幅尤其明顯：5月份成交面積約235.51萬平方米，成交套數為18569套，住宅成交量與套數分別比4月份增長36%與34%左右。

　　對于出現這一現象的原因，戴德梁行住宅部董事伍惠敏告訴記者：“2006年下半年開始積累的剛性需求加速釋放，是當時成交量大幅增長的最主要原因。同時，前期存在一些開發商‘捂盤’惜售，制造出供應不足的市場假象，加速了剛性需求的釋放。另外，一年多來股市利好的財富轉移效應，潛在實力買家數量的增加，也導致市場需求放量。非常重要的一點是，人民幣的持續升值，使得境外資金對上海房地產市場格外關注，購買國內物業作為中長期投資。”

　　然而，到了2007年下半年，第三季度末上海住宅銷售量受政策影響有大幅回落，很罕見地沒有出現往年“金九銀十”的火熱現象。戴德梁行住宅部數據顯示，自2007年9月份以來，樓市成交量直線萎縮：10月份成交面積約189.43萬平方米，11月份成交面積約150.81萬平方米，住宅成交量分別比9月份下跌16%和33%。同時，隨著住宅價格和房地產投資的持續快速上揚，第二套住房最低首付及貸款利率均于9月底上調,這一調整所產生的心理影響使成交量在10月、11月出現直線萎縮。

　　伍惠敏認為，去年下半年樓市住宅提價次數頻繁，幅度驚人，這一波漲價大大超出了多數購房者的心理承受能力，也抑制了部分購房需求。同時，短期內供應量的增加，使得上海樓市在第三季度末進入了調整期。而加息、提高首付等緊縮房貸的金融政策相繼出臺，在提高入市門檻的同時也改變了購房者心理預期，導致去年年末住宅成交量及成交價格均呈現下跌趨勢。

　　拐點真的會到來？

　　于是，伴隨著去年樓市尤其是年底的巨大波動，多方猜測，今年樓市是否會轉彎？

　　上海中原副總經理李錦德預計，目前的市場冷淡現象持續時間不會太久，今年3月份之后市場有望走出觀望氣氛轉暖。政府支持未來房地產市場健康穩定發展，也期望房價有穩定合理的增長幅度，未來房地產市場的總體方向較為清晰，絕大多數人仍樂觀地看待未來樓市。因此，2006年和2007年底這股被壓抑的剛性需求將在2008年得到釋放，一手房和二手房成交量將同步上升，房價相對于去年前幾個月接近25%的上漲幅度，將有所緩和，趨于合理穩定的上升。

　　“二手房成交量方面，由于去年住宅項目供應逐漸減少，加上開發商拿地的困難將導致他們推盤速度的放慢，一手房供應量持續減少，因此，二手房成交量超過一手房的趨勢在2008年后將更加明顯。區域方面，土地稀缺的獨特性質，將使得內環內房源不斷減少，房價自會愈發堅挺。其中，性價比高的豪宅和別墅等，將愈發受到青睞。戶型方面，70/90政策的效應，將在2008年得到較為顯著的體現。外環兩側區域內的小戶型，供應量或將擴大，房價在政策的引導下，不會出現太大波動。而從今年一季度開始的中環內大戶型熱銷現象，將隨著二次置業者數量的不斷增加而持續旺盛。

　　戴德梁行住宅部則分析預計，2008年年初觀望氣氛將持續，并且這屬于正常的市場反應，不論是開發商還是消費者都需要時間去消化政策的影響。上海市政府已明確2007年底開始加大土地供應，將有效緩解未來供求關系緊張的矛盾，預計未來市場價格將受政策因素影響，可能出現理性的調整與波動，但不會出現短期內大起大落的現象。而供應量增大也可能促使部分樓盤在2008年年初出現一定幅度的價格優惠，從而加速資金回籠。

　　“長期來看，隨著城市化不斷推進、經濟持續增長、市政規劃逐漸兌現，未來市場消費需求仍將保持持續增長的態勢。而2007年，仁恒房產、中信泰富、上海錦江等各大開發商在上海大舉拿地、一擲千金，使新江灣城、青浦等區域地價屢創新高，部分區域一年內地價漲幅接近200%。預計目前尚處于價格洼地的區域在今年會有較大的價格上升空間。”伍惠敏對記者表示。

　　“‘90/70’政策在今年將會繼續貫徹，中小戶型普通商品房繼續獲支持，非普通住宅開發將受限。因此，在供求偏緊的情況下，結構調整仍是緩解社會住房矛盾的一個核心政策要點。隨著結構調整的政策效果逐漸顯現，90平方米以下的住房供應量會增大，其中包括普通商品房里面的中小戶型，也包括經濟適用房和限價商品房的供應量。”伍惠敏認為。

　　政策走向何方？

　　戴德梁行住宅部認為，今年貨幣政策繼續影響樓市。“去年宏觀調控政策的一個明確方向就是貨幣政策穩中適度從緊，預計今年這一貨幣政策取向不會改變。而貨幣政策今年會繼續緊縮，開發成本和購房成本預計都將上升。”

　　“土地政策方面，將會著力于擠出存量土地，限制企業囤地增加市場有效供應，縮短開發周期，明確開工、竣工時間。此外，也會加強存量土地開發進度的管理，限制開發企業的囤地行為，增加市場的有效供給。”伍惠敏認為。

　　上海中原房產副總經理唐振東表示，從目前的市場情況來看，盡管從2005年到2007年出臺的大量房地產調控政策，無不顯示了政府調控房地產市場的決心與信心，但并不能在市場起到“立竿見影”的效果。根本原因是，從房地產市場的宏觀層面來看，供求矛盾短期難以緩解，住房價格上漲的壓力依然存在。“基于這一壓力，預計政府今年將進一步采取金融、稅收、行政手段相結合的調控措施。目前來看，加息是一定的，而物業稅及空置稅方面，考慮到在法律程序以及執行上的復雜性，這兩項措施在2008年出臺的可能性不大，即使出臺也不會全國‘一刀切’，相信地方政府有一定的政策執行彈性，將會是相對溫和的。從過去兩年的情況來看，一旦后續政策支持力度不夠，市場依然會在觀望后爆發強勢購買需求，導致價格上漲。因此，預計2008年房地產市場將處于市場需求與政策壓力的相互博弈中，市場存在觀望后爆發購買的可能。”(記者 鄧旭)