這是一個(gè)最好的時(shí)代。中國房地產(chǎn)業(yè)在成型10年后，不斷攀登繁榮與景氣的巔峰。這也是一個(gè)最充滿變數(shù)的時(shí)代。在一片“漲”聲中，房地產(chǎn)業(yè)成為宏觀調(diào)控的主要對(duì)象之一。在貨幣政策從緊的大背景下，“亦真亦幻”的行業(yè)拐點(diǎn)“若隱若現(xiàn)”。

　　房地產(chǎn)業(yè)走完充滿爭(zhēng)議的2007年，將迎來變數(shù)更大的2008年，對(duì)于該行業(yè)的多空分歧愈加顯著。不過，站在牛市的十字路口，一些基本的定數(shù)依然可以把握。

　　在財(cái)富增長、人口紅利和人民幣持續(xù)升值等因素的影響下，未來二至三年內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)景氣有望維持。同時(shí)，隨著住房保障體系的構(gòu)建以及信貸緊縮政策效果的逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求矛盾也有望得到緩解。

　　可以預(yù)見，今后，過度依靠占有土地和金融資源的發(fā)展模式將難以為繼。沿著“資本路線圖”，行業(yè)整合將進(jìn)一步展開，各種要素資源將向營運(yùn)效率較高的企業(yè)集中。

　　信貸收緊 抑制過旺需求

　　如果說，2005年和2006年的房地產(chǎn)調(diào)控政策是以“收縮供給、抑制需求”為主要思路，那么，今年密集出臺(tái)的調(diào)控新政，則將“平衡供求”視為政策目標(biāo)的第一落點(diǎn)。其中，抑制過旺需求，尤其是投資性需求的政策導(dǎo)向得以延續(xù)。

　　2007年，中國人民銀行6次上調(diào)存貸款利率，一年期貸款基準(zhǔn)利率已提高到7.47%；此外，10次上調(diào)準(zhǔn)備金率至14.5%，創(chuàng)20余年來最高水平。加息幅度之大、準(zhǔn)備金上調(diào)頻率之高，近年罕見。

　　9月，央行出臺(tái)二套房新政收緊房貸，12月，央行又發(fā)布補(bǔ)充通知，第二套房貸款以家庭為單位實(shí)行從嚴(yán)界定。

　　廣發(fā)證券研究員花長勁認(rèn)為，房貸新政將使目前市場(chǎng)上部分改善居住條件的需求受到抑制，投資投機(jī)需求也將得到遏制。

　　業(yè)內(nèi)專家解釋，第二套房的購買者主要是中高收入群體，而且以投資性購房和置業(yè)升級(jí)型購房為主，目前這部分需求無疑占據(jù)了很大比重。在信貸條件寬松的時(shí)候，這種需求會(huì)以類似“保證金交易”的形式逐步放大。

　　但是在目前的高價(jià)下，首付比例和利率提高，以及相應(yīng)的貨幣從緊政策，將使投資房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)日益增大，因而這部分購房需求會(huì)逐步下降。另外，利息負(fù)擔(dān)持續(xù)加重已經(jīng)成為購房人另一個(gè)重要的成本因素，并由此導(dǎo)致他們延緩置業(yè)升級(jí)。

　　數(shù)據(jù)表明，今年下半年以來，一線城市雖然房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)上漲，但成交量大幅萎縮。到年底，房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入近年來比較罕見的“有價(jià)無市”局面，價(jià)格也開始松動(dòng)。市場(chǎng)分析人士指出，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)局部性和結(jié)構(gòu)性的房?jī)r(jià)回落，便是過于旺盛的投資和投機(jī)需求受到擠壓的反應(yīng)。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長朱中一表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供不應(yīng)求的矛盾依然存在，因此降低投資性需求有助于緩解房?jī)r(jià)上漲的壓力。

　　住房保障 指向有效供給

　　不可否認(rèn)，處在城市化進(jìn)程中的中國，住房剛性需求和土地供應(yīng)約束是必須面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。因此，供求緊張很大程度上是一個(gè)真實(shí)的現(xiàn)狀。

　　研究表明，按照我國2006年底城市人均27平米的住宅建筑面積和2003年至2006年全國城鎮(zhèn)人口3.28%的復(fù)合增長率來計(jì)算，我國每年將有5.1億平方米建筑面積的城鎮(zhèn)房屋需求缺口。

　　但是，由于流動(dòng)性充裕造成的資產(chǎn)價(jià)格上漲，無疑是在這種“真實(shí)”上堆積“泡沫”。

　　住房問題關(guān)乎民生。今年，我國的住房保障建設(shè)邁出了實(shí)質(zhì)性的步伐。8月，《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的發(fā)布和全國城市住房工作會(huì)議的召開，傳遞出了中國高層督戰(zhàn)住房保障的歷史最強(qiáng)音。

　　臨近年底，建設(shè)部聯(lián)手幾大部委接連下發(fā)《廉租住房保障辦法》、《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》兩個(gè)重要文件，以落實(shí)國務(wù)院關(guān)于住房保障的精神。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著住房保障制度逐步構(gòu)建，中低收入者住房問題與富裕人群住房問題將不再糾纏在一起，很大一部分需求將不再通過商品房市場(chǎng)得到滿足。同時(shí)，不同層次住房需求的厘清有助于引導(dǎo)住房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

　　“未來房地產(chǎn)市場(chǎng)供需缺口的計(jì)算，將不再以城市化進(jìn)程中的整體城鎮(zhèn)人口基數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)，這樣將有效緩解供求緊張。”建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司一位官員如是說。

　　對(duì)于作為“夾心層”的中等收入群體，他們的住房問題同樣是房地產(chǎn)調(diào)控需要考慮的。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生認(rèn)為，各地正在推出的“兩限房”可以解決部分“夾心層”買不起房的問題。

　　今年10月，國土資源部要求，“今后廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地，其年度供應(yīng)總量不得低于住宅供應(yīng)總量的70%。”業(yè)內(nèi)專家指出，隨著土地供應(yīng)導(dǎo)向的轉(zhuǎn)變，中等收入群體的住房也必然將與“有效供給”對(duì)接。

　　市場(chǎng)分化 續(xù)寫資本故事

　　房地產(chǎn)業(yè)無論是“圈地”還是“圈錢”，其背后講述的都是“資本為王”的故事。因此，以平衡供求為第一落點(diǎn)的全方位調(diào)控，一方面構(gòu)建住房保障立足長遠(yuǎn)，另一方面收緊信貸抑制需求以解近憂，這無疑將加速房地產(chǎn)業(yè)的分化。在資本的引導(dǎo)下，各種要素資源將向運(yùn)營效率高的企業(yè)匯聚。

　　業(yè)內(nèi)一位資深人士指出，由于這幾年信貸環(huán)境較為寬松，因此房地產(chǎn)企業(yè)的“日子”比較好過。行業(yè)集中度并沒有隨著景氣高漲而上升。統(tǒng)計(jì)表明，中國的房地產(chǎn)企業(yè)，多的時(shí)候五六萬家，少的時(shí)候也有三四萬家，而前五名的市場(chǎng)份額加起來還不到5%。

　　但是，在調(diào)控趨嚴(yán)、貨幣政策從緊的背景下，并非所有的房地產(chǎn)企業(yè)都能獲得充足的現(xiàn)金流， 資金鏈緊“扛不下去”的企業(yè)，結(jié)局很可能是在并購中出局，市場(chǎng)定價(jià)權(quán)也將日益集中。

　　萬科公司董事長王石認(rèn)為，行業(yè)資源向優(yōu)勢(shì)公司集中確實(shí)存在，這是一件好事。一方面可以減少土地閑置，另一方面購房者權(quán)益可以得到更好的保護(hù)。

　　財(cái)務(wù)專家指出，反映運(yùn)營效率高低的一個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)是資金周轉(zhuǎn)率。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金周轉(zhuǎn)率和土地開發(fā)速率是成正比的。換言之，如果行業(yè)要素資源向高運(yùn)營效率企業(yè)集中，有利于土地的開發(fā)速度，減少“囤地”、“捂盤”的發(fā)生。

　　資金運(yùn)營效率是硬幣的一面，持續(xù)融資能力則是另一面。在信貸這一“水龍頭”逐步擰緊后，資本市場(chǎng)將成為更重要的“水源”。今年以來，眾多房地產(chǎn)企業(yè)或增發(fā)股票，或借殼上市。WIND數(shù)據(jù)顯示，今年1-11月，房地產(chǎn)上市公司通過增發(fā)，累計(jì)募集資金346.276億元，比去年同期增長145.61%。

　　可以預(yù)見，如果資本市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)公司的融資依然保持暢通的渠道，那么房地產(chǎn)業(yè)整體景氣將不會(huì)逆轉(zhuǎn)。如果在信貸收緊后，資本出現(xiàn)非均衡化配置，那么房地產(chǎn)業(yè)的話語權(quán)也將發(fā)生轉(zhuǎn)移。這對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)而言，未必不是一種進(jìn)步。(記者 林喆)