一時間，各種形式的“以房養老”嘗試此起彼伏。

　　上海市公積金管理中心收購老人房產然后返租給老人的做法遇冷之后，一個月前，普陀區開始嘗試“以房自助養老”。在北京，啟動于10月18日的北京首個“養老房屋銀行”項目將在2008年1月8日正式接待老人入住。

　　同處北京的還有北京幸福人壽的“反按揭”以房養老保險產品，該公司董事長孟曉蘇稱準備工作已基本就緒。

　　以上種種形式或產品，都繞不開房源本身，即把潛在的、以家庭生活化形式存在的養老資源，納入社會直至政府調配范疇。問題是，這種社會化、專業化帶來的資源優化，能否補償由此帶來的倫理、情感損失？

　　養老房屋銀行

　　擋不住北京市民的挑剔目光

　　盡管沒有涉及房屋產權問題，但主打“養老房屋銀行”項目的某養老服務中心依然遭遇了廣泛的質疑──檔次不夠、中介選擇單一、配套設施太少、交通不便等，成了參觀者挑剔的因素。

　　該養老服務中心在宣傳材料中自稱是五星級設施標準，擁有2000平方米四季常青室內生態園、農家田園和運動場地，背靠九龍山，毗鄰永定河，交通便利，擁有資深的管理團隊和專業的服務人員。

　　對此，10天前曾到該中心了解情況的孫先生告訴記者：“要說五星級它應該還達不到，許多硬件設施還有不少差距；交通對我來說可不算便利，我從朝陽區紅領巾公園先坐一趟公交車，再轉乘1號地鐵，到終點后再轉乘公交車，這樣的長距離奔波對于六七十歲的老年人來說是個不小的負擔。”

　　該中心行政人事部主管陳曄坦言，還有不少老人提出服務中心缺少游泳池等設施，健身設施數量也太少，“二期工程我們已經規劃了游泳池，健身設備則會根據老人的入住數量隨時增加，像一些老人反映的標準床體太窄的事情，我們隨后就做了調換。”

　　其實許多老人首先考慮的是能不能承受相關費用。“在家里住倒不用考慮費用，但只要出來住，恐怕90%以上的老人都要先考慮這個問題。像這個養老院我算下來老兩口每個月需要6000元左右，不但房租要全部用上，兩位老人的退休金也要拿出來，這樣的標準一般老人恐怕不能承受。”與孫先生同來的張大媽說，“考慮到價格、交通等條件，我覺得還是鄰居在玉淵潭選擇的一處養老院性價比更高些。”

　　在陳曄向記者出示的一份價目表中，收費最高的大標準間是每月1800元/床，小標準間則為1300元/床，“即便按最高標準計算，加上每月500元的伙食費，老兩口的費用連5000元都不到。”

　　而張大媽則提出，像她這樣的老年人正處在容易患病的年紀，隨便產生點醫療費、護理費等恐怕6000元都打不住，“這還不包括服務中心收取的被褥費、取暖費、服務費等。”

　　與房地產中介機構的合作，是這種養老方式中繞不開的一環，卻也是老人們最不放心的環節。相比之下，老人們更信任的顯然是養老院。孫先生提出，必須在指定公司登記出租房屋讓他們有點想不通，“北京比較好的中介有的是，為什么非要在這一家登記呢？”

　　對此，該指定中介媒介經理張媛解釋說：“我們合作推出‘養老房屋銀行’這個項目的，對入住該中心的老人提供免中介費、贈送保額為36萬元的房屋保險、房屋空置期僅一個月這三項優惠措施，這些是其他中介難以提供的。”

　　“其實我們也沒有要求老人必須去指定公司登記房屋，如果覺得‘我愛我家’好或者有親朋好友能幫著租出去，我們沒有任何意見，只是通過這些途徑就無法享受優惠了。”陳曄說。

　　問題的實質是，養老機構和老人們自身一樣不具有經營房地產的實力，而眼下的房地產經紀業卻籠罩著信譽危機。深圳中天置業總裁蔣飛出逃就是最近的例證。而養老、保險機構是否可以混業經營房地產，也還是一個問題。

　　以房自助養老

　　上海的變通之策也恐難有市場

　　上海市公積金管理中心經過幾年的調研，試點成效并不顯著，“以房養老”方案雖然在今年6月找到了愿意嘗試的老人，但之后便無人問津。

　　該管理中心的方案針對65歲以上的老年人，將老人的產權房收購后，再將房屋返租給老人，租期由雙方約定，租金與市場價等同，老人可按租期將租金一次性付給管理中心，不需要承擔其他費用。

　　盡管上海市戶籍老年人達270萬，老齡化指數達20%，擁有潛力巨大的養老市場，但上述方案的推動非常不理想。“中國房地產市場將會長期向好，公積金管理中心要求老人先把房屋產權過戶的做法，肯定不會有好的拓展前景，按現價賣掉房子很容易吃虧。”上海協力律師事務所律師衛新對記者說。

　　除此之外，《合同法》和《租賃管理條例》都規定，租賃合同最長有效期限為20年，“如果一位老人將房產賣給公積金管理中心20年后仍然健在的話，法律并不保護他今后仍然有優先租住該房屋的權利，屆時老人的權益如何保障，會是個比較麻煩的問題。”

　　其實上海模式無人喝彩并不奇怪，這一點早在2005年就已在南京得到了驗證。位于南京湯山的溫泉留園老年公寓當時曾推出“以房換養”模式：擁有南京市60平方米以上產權房、年齡在60歲以上的孤殘老人，可以自愿將其房產抵押；經公證后入住老年公寓，終身免繳一切費用；房屋產權在老人謝世后歸養老院所有。

　　問題隨之出現。如果溫泉留園破產，誰來保障老人以后的生活？老人的壽命與該機構的利益是成反比的，如何保證老人在生病時能得到及時、到位的照料和救治？每月發放的生活費如何核定？

　　這些問題的難以解決，最終導致了溫泉留園公寓的此項業務陷入停滯。

　　為應對這種尷尬局面，今年10月29日，上海普陀區為老社區服務中心、上海房地產業企業家聯合會等編制完成了“以房自助養老”方案。其具體做法是，幫助擁有產權房的獨居老年人將現在居住的房屋出租、包租，得到的租金作為入住養老院的費用；如果老人不愿意出租房屋，還可以通過市場置換的方式，讓擁有部分資金的老年人、殘疾人入住較低樓層。這種方式繞過了產權變更問題，但其方式、意義與民間自發的以租換養相比，沒有更大拓展。

　　每3年重估一次房價

　　把以房養老發展成一種金融產品

　　“以房養老”概念是作為國外的一種成熟的金融、保險產品被引入的，但眼下尚無銀行等金融機構涉足。太平洋保險公司等保險機構曾經進行初步調研，但隨后讓位于一家有房地產背景的保險公司。

　　據說，這里面有政府部門出于謹慎的考慮。

　　這家保險公司董事長孟曉蘇告訴記者，前段時間他看到過中央電視臺的一項調查，近50%的老年人接受“以房養老”，“雖然不像社會上說的那樣擔心中國百姓的觀念不會接受，但也沒想到會有如此高的比例。”

　　孟曉蘇說的“以房養老”不同于以上模式，它的操作原理是將住房通過一定形式的金融保險機制，實現價值的流動，使得老年人在工作期間積累的房產，能夠在其晚年帶來穩定可靠的現金收入，從而對養老保障發揮相應的功能。

　　孟曉蘇認為，在這個過程中社會上普遍擔心幾個問題：一是房價走向，二是土地使用年限，三是遺產稅開征與否，四是產權如何變更。

　　“談到房價走向問題，過去四年保險業已經損失了大筆利潤。”他說，“我是2003年提出這個以房養老保險產品建議的，那時候的房價是多少，而現在又是多少？僅此增值就能有400%以上的回報率。從長期來看，無論國內還是國外，房價或許會有調整，但總體走向不會改變。”

　　孟曉蘇告訴記者，15年前北京翠微路的房價是每平方米2000多元，現在是兩萬多；40年前的香港每套房是四五萬港幣，現在是四五百萬；美國斯坦福大學一位教授40年前以4000美元買的房子，前段時間賣了400萬。“通過這些數據我想大家都能看明白房價的未來走向。”

　　如果房地產走勢真照孟曉蘇所言，上海市公積金管理中心的方案無疑缺乏吸引力──沒有人愿意把房子的潛在增值收益拱手出讓。“但若賣給保險公司情況就不同，我們計劃每3年對房屋價值重估一次，如有升值，則重新核算給付老人的款項。”

　　但即使是那些踴躍買房的“房奴”一族，對于中國隨時出于市場投機與政府調控雙重推手下的房地產市場也缺乏信任感，銀行、保險公司又怎會都如孟曉蘇一樣相信房價會步步高漲？一些媒體在采訪時，部分金融保險機構已經含蓄表達了此類擔憂。

　　相形之下，期待穩定、長期的客源的養老機構對于“以房養老”動力更足。有聲音指出，它們是眼下“以房養老”嘗試最自覺的推手。但正如溫泉留園老年公寓的例子證明的，問題無法在它們這個層次得到根本解決。市場條件下的“以房養老”如果不發展到金融產品的層次，就只能停留于民間自發的“租金養老”的個人行為。

　　調動有房老人房產資源

　　構筑養老保障體系為“獨獨”一代減負

　　在孟曉蘇的想法中，“遺產稅開征”的前景也是一個可能的有利砝碼。在一些西方國家，由于遺產稅高達60%～80%，老人們為了避免過多損失，會選擇保險產品進行反向按揭，而這種途徑獲得的資金又是可以免稅的。

　　“央視的調查數據已經說明，老人的觀念尚未受到遺產稅的影響。如果開征遺產稅，一些不想‘以房養老’的人可能也會被動加入進來，整個群體會進一步壯大。”

　　2005年的統計數據顯示，我國60歲以上人口占11%，65歲以上人口占7.7%，已經超過國際標準而提前步入老齡化社會，而當時養老資金儲備有3萬億元缺口。另據預計，到2030年，我國60歲以上人口將占30%，養老資金缺口將達6萬億元。

　　“把有房老人的房產資源調動起來，就可以大大緩解上述難題，因此‘以房養老’將是一個對現有養老保障體系大有裨益的項目。”

　　“有人擔心老人把房子抵押給金融機構會影響親情。請問是老人每個月讓你出錢出人照顧好，還是他不但有余力照顧自己、還能每個月支援你一些更好？在今后家庭越來越趨于421結構、社會競爭越來越激烈的前提下，孩子自身的生活壓力都已經不堪重負，以前那種生活狀態顯然不是他們所期望的。”孟曉蘇說。

　　至于產權如何變更，如何不在老人百年之際與其子女發生財產糾紛？孟曉蘇稱方法涉及商業秘密，在此不便透露，但已經不是推行的障礙。

　　根據孟曉蘇的經驗，隨著“以房養老”觀念的普及，年輕一代會對購買房產產生更大的熱情，“這或許會在某種程度上推高房價。”(據《新華每日電訊》)

　　“以房養老” 為何水土不服

　　有保險公司計劃推出“以房養老”業務——按照這種模式，市民把房子抵押給保險公司，就可以每月從保險公司領取一筆養老金直至身故，過世后房子由保險公司接收。

　　從理論層面上說，以將來“四二一”的家庭養老結構而言，“以房養老”無疑為老人的生活改善提供了一種資金來源，形成社會保障之外的補充。也有經濟學家從福利經濟學的角度加以肯定，并認為老人將房子留給子女，并非一種財富的合理分配，也使急需用錢的老人無法得到資金，而子女卻得到額外的資產。更有人從經驗層面宣稱，“以房養老”在國外發展已經成熟。

　　然而，國外經驗總結未必適用于國內。福利經濟學的解釋，也敵不過“可憐天下父母心”的實際中國國情。盡管美國等國家的“以房養老”頗為常見。而有報道稱，美國人現在也慎對以房養老，該國的專家提示：一些美國人從自己升值的房子中得到了一些慰藉，然而利用房產來支付基本生活開銷的想法并不實際，而且存在很大風險。

　　看今日中國城市房價之高，相信相當多的人一輩子收入并不能支撐起一套普通住房，那么，“以房養老”之說似乎有些水土不服了。對于有房的人來說，或許將住房反向抵押給保險公司可以得到豐厚收益，但當前市場上的信用程度并不高的房地產評估、不成熟的金融運作，以及欠佳的法制環境，仍然無法使人輕易邁出“以房養老”的一步。據悉，上海今年早些時候推出的“以房養老”就遲遲找不到合適的對象。

　　當然，“以房養老”并非一無是處，“以房養老”和“養老防老”之間也并非絕對互斥的矛盾。至少，我們可以從“以房養老”中得到啟示：盤活房子，使其部分變現，以提高老人的養老水平。

　　“以房養老”的思路并不壞，關鍵在于以哪種方式“以房養老”。從更實質的觀點來看，“以房養老”應是“制度養老”的一部分。當社會養老諸多制度尚不完備，“以房養老”的思路其實還有些超前。(據《羊城晚報》)