我國現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地使用稅與房產(chǎn)稅，實際已初步具備了物業(yè)稅的某些特征，如果社會大眾連土地使用稅都難以適應(yīng)和接受，那么，有關(guān)部門有必要充分考慮開征物業(yè)稅的可行性。

　　日前，深圳和上海同時出臺有關(guān)城鎮(zhèn)土地使用稅征收調(diào)整政策，雖然兩地都明確了對居民居住用房免征土地使用稅的優(yōu)惠政策，但從目前實行中的《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》和深滬地方政府有關(guān)土地使用稅實施辦法來看，文件中并沒有對居住用房免征土地使用稅的內(nèi)容。換句話說，對城鎮(zhèn)居民居住用途的住房開征土地使用稅與否，僅憑國家和地方稅務(wù)主管部門的行政政策性文件就可確定。

　　國務(wù)院于1988年頒布《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，該稅征收對象一直為市縣鎮(zhèn)各類經(jīng)營性土地，其年稅額按照建筑物實際占用土地面積乘以單位面積稅額計算。由于該稅納稅主體以工廠和企業(yè)單位為主，故并不為社會公眾廣泛知道。2005年我國城鎮(zhèn)土地使用稅收總額137億元，2006年177億元，約占全國稅收總收入的0.5%。由于目前社會各界對物業(yè)稅政策高度敏感，因此，今年滬深兩地調(diào)整城鎮(zhèn)土地使用稅政策格外引人關(guān)注。在稅理上，土地使用稅和土地出讓金之間始終存在是否重復(fù)征稅(費)的爭議。

　　除了城鎮(zhèn)土地使用稅外，目前我國對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的另外一個稅種就是房產(chǎn)稅，國務(wù)院于1986年頒布的房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。房產(chǎn)稅納稅人可以為房屋產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人。房產(chǎn)稅征收對象是各類經(jīng)營性房產(chǎn)，對出租性房產(chǎn)，房產(chǎn)稅依租金收入的12%繳納。非出租的，依房產(chǎn)余值的1.2%繳納，余值則一般按房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后計算。房產(chǎn)稅目前對個人所有非營業(yè)用的居住房產(chǎn)免征。就個人出租房屋征收房產(chǎn)稅政策，目前各地基本上是采取將房產(chǎn)稅納入房租收入所得稅中予以綜合征收，綜合稅率各地不一，一般為5%-10%。由于個人房屋出租登記情況并不理想，包括房產(chǎn)稅在內(nèi)的房租納稅狀況并不理想。

　　房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅由于均是不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，且稅額總體上與不動產(chǎn)的價值呈一定的正比關(guān)系，這其實在一定程度上使得這兩個稅種具備了物業(yè)稅的某些特性。

　　物業(yè)稅征收需要每年對房屋進行價值評估，由估價值乘以稅率計算確定物業(yè)稅額。土地使用稅和房產(chǎn)稅，雖未與房地產(chǎn)動態(tài)價值通過評估機制相掛鉤，但由于房產(chǎn)稅計算稅基是房產(chǎn)余值和房屋租金，土地使用稅適用稅率是土地所在等級位置，因此，在某種程度上，房產(chǎn)稅和土地使用稅實際上是比較粗線條地與物業(yè)價值大小進行一種靜態(tài)掛鉤。

　　以上海內(nèi)環(huán)內(nèi)一級地段房屋為例，目前適用的土地使用稅額為每平方米30元，若按上海目前限制的最高容積率 2.5和目前房價15000-30000元/平方米推算，對于市中心的住房來說，城鎮(zhèn)土地使用稅大致相當于稅率為萬分之四至八的物業(yè)稅。

　　我國如果一旦開征物業(yè)稅，現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅作為保有環(huán)節(jié)稅收，為避免重復(fù)收稅，自然得一起歸并于物業(yè)稅中。開征物業(yè)稅涉及到房地產(chǎn)價格的動態(tài)評估，而這需要完備的不動產(chǎn)權(quán)籍信息系統(tǒng)和公開公平公正的不動產(chǎn)評估體系予以支撐。我國房地產(chǎn)評估行業(yè)嚴重滯后于房地產(chǎn)市場的發(fā)展，不動產(chǎn)評估從業(yè)者良莠不齊，惡性競爭與舞弊現(xiàn)象嚴重，物業(yè)稅評估中所必須的客觀公正權(quán)威，短期難以建立。從法律建設(shè)角度看，不動產(chǎn)評估之大法《資產(chǎn)評估法》仍處于全國人大立法審議當中，可見，我國離物業(yè)稅開征的技術(shù)條件仍相當遙遠。(叢城)