不知不覺間，倫敦的全球領先的貿易和金融中心地位正在超越紐約。而比紐約更了得的是，在英國伯明翰舉行的國際大都市研討會上，倫敦還被公認為最適合居住的大城市。

　　倫敦經濟近年來始終保持強勁的增長勢頭。倫敦政府不僅與世界上最發達的國家保持緊密的聯系，而且還與“金磚四國”(中國、印度、俄羅斯和巴西)等新興經濟國建立“同盟”關系。再則，由于格林尼治時間的存在，使得位于全球中軸線的倫敦得以成為連接各國的時間橋梁，自然地為國際大公司提供優質服務。

　　在過去的十年間，倫敦毫無疑問在相當大的范疇內擴大了全球市場份額，這從跨國銀行和國際公司在倫敦業務量以及衍生品交易中顯而易見。倫敦還擁有世界上最多的國際銀行以及全球十大律師事務所中的六所。在人才不斷涌入的同時，無形中，倫敦的人口持續增長，直接或間接地促進了倫敦房產的租賃和售賣業務。據倫敦在線的統計，1600年，倫敦約20萬人，此后人口呈上升趨勢。1939年，倫敦人口最高峰達860萬，之后至上世紀90年代人口均不斷減少。1991年后，倫敦人口重新上升，從683萬上升到2003年的739萬。預計到2016年，倫敦人口將達到810萬人。

　　倫敦一直以來是世界青年生活和工作的向往地，而各大公司的高層也需要前往倫敦處理業務。這就在無形中加劇了倫敦公司辦公地點和生活住所的火爆租賃業務，尤其是一至三年的合同。根據倫敦地產商佛克斯敦斯(Foxtons)的統計，比較2006年8月，公司租賃業務2007年同期增長近50%，服務于超過632家不同的公司。同樣紅火的還有短期租賃業務，2007年頭8個月增長25%，較去年同期增長31%。

　　倫敦金融城在世界最貴辦公地產名單上排名第四位。2006年，倫敦房地產公司“發展證券”的調查發現，與2001年28%的擁有率相比，倫敦金融城有約45%的辦公寫字樓都是外國公司持有的，面積達3600萬平方英尺(324萬平方米)。這項調查是從2001年開始的。互聯網泡沫在2001年破滅后，許多傳統的房地產公司從金融城地產市場退出。報告說，“金融城增長的、通常是匿名的外國地產擁有者顯示了金融城持續不斷的獨特吸引力，但這也危及金融城長遠的未來發展。”報告認為，“傳統的金融城房地產擁有者會長期持有地產投資，但那些新一代私人資產投資者更注重短期獲利”，“對風險考慮更少”。2005年，德國投資商擁有18%的金融城寫字樓，而2000年的擁有率僅為8%。美國投資商的份額則從1.5%增至6.8%，日本投資商的份額則從7.6%減至2.5%。然而，英國商業地產市場中的明星卻來自愛爾蘭和中東國家。全球地產咨詢公司DTZ提供的數字顯示，2005年愛爾蘭投資商在英國商業地產市場上投入了26. 9億英鎊。同年，在石油價格上漲的情況下，來自中東國家的投資者在英國地產市場投資了13億英鎊。倫敦商業地產市場改變的其中一個關鍵因素是：外國投資者對倫敦上市公司的持有率已從1981年的不到5%增長到2004年的33%。“發展證券”的調查報告說，由于金融市場發展健全，“倫敦金融城還不大可能馬上面臨任何危機”，“但是，卻也真實存在長期的風險”——這些風險包括，為了追逐利潤，投資商對寫字樓的投資不夠，寫字樓的出租率也有可能出現下降。但報告表示，“總的來說，倫敦金融城很容易受到重大經濟震蕩的影響。”

　　來自乃特弗蘭克(Knight Frank)的數據顯示：今年第一季度，可用于銷售的地產資源供應下降50多個百分點，而計劃買房的人數則增長了17%。眼下，西南地區內部再次出現最強勁的資本升值，尤其倫敦的上流住宅區南肯辛頓和切爾西地區，增幅顯著。

　　不過，由于美國次級房貸危機風潮的影響，英國房價可能大幅下降。今年8月，英國皇家測量師學會(RICS)表示，倫敦房地產價格一路飆升的景象已成為過去，英國樓市重現上世紀90年代的崩市噩夢的機率大概有10%。英國最大的房屋抵押貸款機構國民銀行(Nationwide)說，隨著全球金融危機對抵押貸款率上升影響的加劇，英國房價上漲幅度將在2008年減半。《衛報》甚至在報道中刊登了1973年以來的8次金融之災的新聞鏈接。次級房貸并不僅僅存在于美國，在英國，次級房貸的提供商往往比美國同行更加激進。100%房貸在英國極為平常，125%的房貸也常有。那意味著你想要買一套20萬英鎊的房子，最多可以貸到25萬英鎊。你可以拿額外的5萬英鎊做你想做的任何事情：裝修、購豪華跑車或者是期待已久的夢幻旅行。但是對于銀行來說，風險正在積聚。

　　不過，客觀地說，對比美國的抵押貸款機構，英國的貸款機構相對比較健康。去年英國不合規格貸款的貸款與價值比率約為76%，而美國次優抵押貸款的該比率為85%。

　　英國皇家測量師學會首席經濟師西蒙·羅賓遜(Simon Rubinsohn)認為，明年倫敦房地產價格下跌10%的機會為五分之一。

　　倫敦投資建設銀行說：“我們無法想象這樣的局面——很長的一段時間內，英國房價整體下跌，而倫敦卻穩步上漲。需求大于供給意味著——倫敦的中心地區會有一個可以保護市場的緩沖，但是如果英國的基本利率到達6.50%或更高，這一緩沖可能就不起作用了。”

　　不過，由于倫敦地利和商務環境的特殊性，再加上對2012年奧運會的期許，許多研究成果有時并不甚準確，且讓我們拭目以待吧。

　　(李俊辰 歐金倫敦投資有限公司特約經濟學家和投資顧問）