8月，房價同比上漲11.9%，在全國35個大城市中排第三位；

　　9月，房價同比增幅21.1%，升至全國房價增幅榜第一；

　　10月，以18.5%的同比增幅位居全國第二。

　　這是近幾個月來，烏魯木齊市在國家發改委等部門發布的全國70個大中城市房價增幅榜中的排名，其房價漲幅超過北京、上海、深圳等城市。然而，就在2005年的1月至7月,該市房價漲幅還只是個負數，即-6.05%，排名全國倒數第二。

　　是什么原因導致烏魯木齊市房價如脫韁野馬般飆升？

　　銷售者：開發商“捂房”賺老百姓的血汗錢

　　兩個月前的購房經歷讓范宇感受到了房價漲幅的迅猛。他當時在烏魯木齊市喀什東路看上一處普通多層住宅樓，很多市民都跟瘋了似地在排隊買房。銷售人員告訴他：“馬上就要漲了，趕緊買。”但他覺得，那樣做太傻了，怎么可能漲那么快。兩周后，當他再次來到售樓處時發現，該樓盤的房價每平方米又漲了兩三百元。

　　在烏魯木齊市房產管理局聯合某網站進行的調查中，87.3%的被調查者認為烏魯木齊市房價“非常高”，認為“比較合適”和“較低”的僅占7.6%。

　　“房價上漲這么快，與房地產開發商的‘捂房惜售’有很大關系。他們通過各種手段來賺取老百姓的血汗錢。”一名房產銷售員透露。

　　他告訴記者，其實每個樓盤還沒賣幾套房子，在宣傳和銷售時就稱已經快賣完了。現在房價漲得快，開發商會把房子捂在手里，等價高時再出售。這就造成了房源緊缺的假象。

　　很多市民也已經意識到了這個問題。

　　牛先生多次看房時，都遇到銷售人員牛氣沖天地說：房子？賣完了。他說：“房產交易中心的數據不是才下來嗎，烏魯木齊今年1月至9月，可預售的新建商品房是409余萬平方米，比去年同期增長了267.2%，但實際銷售還不足可預售住宅的一半，僅為115余萬平方米，這肯定是開發商從中搗鬼。”

　　一位叫“大漠雄風”的網民就說，烏魯木齊的房地產市場根本就不缺房源。

　　“大漠雄風”舉例說，烏魯木齊市城南北國春城兩幢氣派非凡的高層住宅建成三四年了，至今仍雇傭著大量的來新疆打工的農村婦女沿街散發售房廣告，四處叫賣。與這個北國春城隔河灘快速路相望的還有一個世紀星小區，也有三座高層住宅，同樣建成很長時間了，幾乎沒人購買、入住。

　　他認為，烏魯木齊房地產市場不缺房。缺的是老百姓買得起、住得起的房。

　　除了“捂”，開發商還有很多招式為房價上漲推波助瀾。

　　一位業內人士透露說：“房產公司有許多銷售技巧，他們利用老百姓‘買漲不買跌’的購房心理，一般會先根據成本和市場情況提出均價探行情，如果客戶能接受，他們就會不斷加價。”

　　“以水木清華精品社區為例。2006年初建成后,由于當時周邊并沒有高檔住宅小區做參照，每平方米3800元的開盤價格讓許多市民覺得不值。后來開發商運用各種手段使購房者趨之若鶩，價格上漲到每平方米6500多元后，450多套高層住宅仍銷售一空，一些炒房者更將價格抬高到每平方米7000余元。”該業內人士說。

　　開發商：政府抬高地價，我們當然要抬高房價

　　在老百姓的眼中，房價瘋漲，是房地產開發商在賺取暴利。但許多開發商卻向記者大倒苦水：現在地價這么高，單單土地成本一項，就比原來翻了兩番，加上各種建筑材料不斷漲價，不提高價格怎么行？我們賺取的利潤并沒有增多。

　　烏魯木齊市國土資源局網站的信息表明，2002年7月1日，國土資源部11號令頒布實施后，該市經營性用地一律納入土地有形市場，實行招拍掛出讓。

　　據了解，烏魯木齊2007年前三季度通過招標拍賣掛牌出讓用地面積278.16萬平方米，相比去年同期增加了180.23%。土地合同成交款達12.79億元，相比去年同期增長了51.90%。

　　一家房地產公司的譚姓總經理助理表示，今年烏魯木齊市城北及城南部分地區土地出讓金大多上漲兩倍以上，中心地帶漲了三四倍。由于目前烏魯木齊市房地產市場持續走俏，許多其他地區的房地產開發企業看中烏魯木齊廣大的開發空間，也來分一杯羹，造成地價不斷上漲。

　　據新疆博石房地產開發有限公司有關負責人介紹，烏魯木齊市商品房各項成本中，漲幅較大的是土地成本。因為政府放地太少，房產商通過“招、拍、掛”得到土地的方式，使得土地價格上漲。

　　“盡管成本增大，烏魯木齊房價短期內漲幅較大，更主要的還是受市場供求的影響，受成本影響較小。預計明年還有上漲趨勢。”該負責人說。

　　“政府把地價漲一點兒，開發商遵從利益最大化原則，自然會把房價漲得更高。”譚助理說。

　　不過據了解，截至今年10月底，烏魯木齊市房地產開發商擁有待開發土地面積321.91萬平方米，但實際完成土地開發面積卻只有160.79萬平方米。也就是說，有近一半已經批準的土地還沒有開發。

　　這個數據引起許多老百姓質疑：如此大面積的土地閑置，是不是開發商在故意囤積土地？

　　建筑商：房價漲跟我們沒多大關系

　　在開發商的口中，房價瘋漲，有一部分是建筑材料成本增加所致。到底建筑成本增加對房價上漲的影響有多大呢？記者專門走訪烏魯木齊市幾家建筑企業。

　　在江蘇蘇中建筑集團新疆分公司承建的“一龍尚座”的建筑現場，一些在現場休息的工人顯得疲憊不堪，他們也紛紛表示，現在烏魯木齊市的房價、物價上漲過快。塔吊工人表示，自己的工資比去年上漲了不少。

　　蘇中建筑集團新疆分公司項目經理顧李平說：“房價漲得再高，和我們建筑企業關系都不大。建筑預算國家有定額標準，現在部分材料價格上漲，工人的年工資也上漲了一兩千元，這些只能從我們的收益中扣除。”

　　新疆一老牌建工集團下屬公司的周姓負責人表示，今年建筑原材料成本總體價格相對去年漲幅不大。2007年第三季度與2006年第三季度建筑原材料市場價同期相比，鋼筋價格由每噸3200元至3300元，上升到每噸4000元至4200元。其余材料價格基本持平，多孔磚價格保持不變，同樣是350元／千塊；水泥價格也沒有變化，都是0.35元／公斤。

　　周說，建筑材料成本上揚對房價突漲影響不大，因為建筑公司報給房地產公司的成本沒有變化。原材料市場價格上漲的部分，建筑公司自己消化掉了，沒有轉嫁給開發商。

　　此外，該公司造價負責人告訴記者，商品房多層建筑(6層以下)的建筑成本是800元／平方米，高層建筑(6層以上)的建筑成本是1100元~1200元／平方米。

　　另外，一些建筑集團表示，現在生意難做，出苦力卻收益甚微。

　　“一些收益大的項目如配電箱、外墻保溫層等配套設備，全部由開發商自行安裝。這樣算來，他們反倒節余不少。”一家建筑集團負責人說。

　　高品質樓盤越來越多，經濟適用房面積不斷壓縮

　　一些管理部門還認為，房屋品質高、投入大，也是目前房價攀高的重要原因。

　　翻開近期的本地報紙，打著光纖入戶、智能化管理、CIOLD(宜居新標準國際化有機生活中心)等新口號的高層住宅小區廣告越來越多，價格也讓普通工薪階層望而卻步。

　　今年，高品質高層住宅小區成為許多房地產開發公司的首選，售價都在每平方米5000元以上。由新疆廣匯房地產開發公司開發的高層住宅小區和楓雅居，不到一個月每平方米就上漲了1000多元，令人咋舌。

　　一家房產公司的總經理助理表示，現在開發商開發一座高層住宅樓的投入的確很高。建筑材料要符合國家建筑節能環保要求，僅拿玻璃來說，高層住宅全部使用鋼化玻璃。他們還會引進各種先進的配套設施，以服務吸引消費者，如增加污水處理器系統，讓水龍頭流出的水和純凈水一樣可以直接飲用，還有通道式垃圾處理器等。

　　至今未完工的南湖廣場旁的“一龍尚座”，還專門建設了豪華的室內生態園、住戶休息室、兒童娛樂廳等，這些配套設施的完善加大了開發商的投資。

　　在開發商如火如荼地興建高品質商品房時，前幾年對房價有平抑作用的經濟適用房面積卻在不斷壓縮，今年幾乎沒有開發量可供統計。

　　在11月21日舉行的建言獻策會上，新疆維吾爾自治區國土資源廳副廳長阿不都沙拉木·依明巴海直言，如果政府能夠拿出一定的儲備用地，先建設20萬~40萬平方米、價格約在每平方米2000元左右的保障性住房，將能有效平抑房價的過快上漲。(王雪迎 曾慶藝 劉冰)