近日，上海證券報獨家報道的“物業(yè)稅在全國十個城市空轉(zhuǎn)”的消息引來市場關(guān)注。隨后有媒體報道，物業(yè)稅由“空”轉(zhuǎn)“實”的時間表可能在明年，但是很快遭遇國稅總局新聞發(fā)言人公開辟謠。10月25日，在上海證券報主辦的“責任中國·和諧地產(chǎn)”高峰論壇上，權(quán)威人士向記者表示，物業(yè)稅“實轉(zhuǎn)”仍有諸多障礙，近期的可操作性不強。

　　據(jù)該人士介紹，房地產(chǎn)管理問題和土地出讓金繳納制度是物業(yè)稅征收兩大瓶頸。物業(yè)稅征收的結(jié)果是將不動產(chǎn)的購買環(huán)節(jié)稅費分攤成一定時期內(nèi)的需要繳納的持有稅，但征收時需要根據(jù)房屋性質(zhì)、面積、價格變化等不同情況加以區(qū)分，并隨時調(diào)整。這就要求物業(yè)稅征收的一個前提是對全國房源進行徹底普查，并能夠提供長期的房屋管理系統(tǒng)，以保證第一時間了解變化了的房屋性質(zhì)及價格變化等。“房屋統(tǒng)計數(shù)字在近幾年來已經(jīng)日趨完善，但之前的房產(chǎn)數(shù)據(jù)則并不全面。比如一套老房子，現(xiàn)在要搞清楚是自住還是出租、商用，那是不容易的。”市場人士稱。

　　另外一個更重要的制約因素是土地出讓金繳納制度。目前土地招拍掛制度是以價高者得為最主要的拿地原則之一，規(guī)則相對透明。土地出讓金則需要開發(fā)商在一段集中的時間全額付清。“無論土地出讓金管理制度怎樣規(guī)范，土地收益是目前中國城市發(fā)展重要財力來源，這是不可否認的現(xiàn)象。”專家表示。

　　而物業(yè)稅征收后，土地出讓金可能由一次性交納分攤成未來若干年分別繳納，“這一做法可能導(dǎo)致各城市建設(shè)資金吃緊。也就是說，每年收上來的物業(yè)稅，可能僅夠城市維修之用，并不能滿足城市建設(shè)和發(fā)展之用。”上述業(yè)內(nèi)人士稱。

　　從2003年開始，“實施城鎮(zhèn)稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”成為房地產(chǎn)市場稅費改革的趨勢。今年1月，國稅總局將“研究物業(yè)稅方案”作為2007全國稅收工作要點之一。截至目前，全國已經(jīng)有北京、遼寧、江蘇等十個省市進入物業(yè)稅征收“空轉(zhuǎn)”，除最后一步征收環(huán)節(jié)不執(zhí)行外，在模擬地區(qū)操作真實的數(shù)據(jù)統(tǒng)計和征收工作流程。但根據(jù)媒體報道，一些“空轉(zhuǎn)”城市的稅率、稅基等重要政策內(nèi)容仍在討論中。另外，各部門無法進行房產(chǎn)信息共享、免稅范圍和減免幅度不明確，以及城鄉(xiāng)一體情況下如何對農(nóng)村房產(chǎn)進行征稅等后續(xù)管理問題，都已被提起討論。

　　“物業(yè)稅是發(fā)展方向，但近期實行還不太可能。我們現(xiàn)在需要做的是把物業(yè)稅開征后的瓶頸問題先行解決，再討論實轉(zhuǎn)的可行性。”上述人士表示。(記者 于兵兵)