“提高首付是擠壓未來的房地產泡沫，出臺物業稅是擠壓現有的房地產泡沫，這樣就實現了調控的兩頭互動，效果會非常明顯。”中國經濟名家講壇副理事長李開發接受中國經濟時報記者采訪時候表示，研究總結國際上對房地產市場的調控方法，行之有效的措施主要有五種，一是取消預售制度，實行現房銷售，這是建設制度的改革，是程序與管理制度的變革。

　　二是大大提高第二套房及第N套房的首付，這是貸款制度的改革，是調控未來的制度；三是出臺不動產稅，把閑置的、囤房炒作等待增值的物業投入實用市場，這是追溯既往，對已經購置物業的一種調控，增大持有的成本。

　　四是征收高額的增值稅，這是調節房地產暴利的一種制度；五是出臺保障大多數人能獲得基本生活質量的住房機會與購房能力的相關措施。

　　我國政府在最近的兩個多月中，已經出臺了其中的一條半，即貸款制度、低收入人群的保障制度，如果物業稅再能如期出臺，調控必將成效突出。

　　“目前推動房價上漲的重要動力，是需求尤其是投資性購房需求過于旺盛。中國部分城市征收物業稅，意味著購房者持有物業的成本增加，將對投資性購房需求產生一定的抑制作用。”21世紀不動產中國區總裁Bill先生對本報記者表示。

　　細節決定成效

　　“物業稅出臺能否取得預期效果，關鍵在于政策細節是否厘清相關問題。”李開發認為，物業稅的征收有8個問題要明確界定。

　　首先是物業稅起征的基本單位——家庭如何定義？比如，三口之家，擁有90平方，假如合理的保障性住房標準是每人30平方，那么三口之家減扣90平方，實際需交稅額是零。

　　但假如是兩口人，能不能擁有90平米；假如是單個成年人，未結婚或者已經離婚，能不能獨自擁有90平米住宅？會不會有人為了另一套房而假離婚，比如能不能出臺一個政策，單個成年人擁有90平米，超過部分的物業稅減半收取。這需要參照國外的做法并結合我國的情況來制訂相關規定。

　　二是多套住房的物業稅如何計算？一套自住房是一個稅率，如果有第二套甚至第N套房稅率是否一樣，或者為了抑制多套持有，稅率逐步提高。

　　假定有這樣一個案例，一家四口買了三套房，一套房記在男主人名下，一套記在大兒子名下，一套記在小兒子名下。其中大兒子23歲，剛工作，未婚；小兒子13歲。如果算是一戶人，可能另有兩套房征收物業稅稅率要高。如果是三戶人就不一樣了。具體該如何操作？

　　三是物業稅的扣減點，即人均扣減面積數量，在扣減范圍內，實際稅率是零。建設部的研究部門說，人均30平方米是小康住房標準，那么保障性住房的扣減標準是多少？最近出臺的保障性住房戶型已經明顯縮小，那么最終物業稅的扣減標準究竟如何？

　　“四是物業稅計算人均房地產面積是按城市還是全國統一計算？”李開發表示，這里面典型的是多套住房情況。比如，從廣州到北京打工，廣州有一套住房，是自住的，由于在北京工作，又購置了一套住房，這兩套都是自住房。

　　現在戶籍制度正在改革，但目前還未接軌，由于戶口無法進京，因此在廣州的那套房也是自住房。李開發認為，因為戶籍制度的緣故，應當兩頭都享受扣減政策。

　　如果允許戶籍遷移了，那么過了一定時期，只承認一套自住性住房則是合理的。如果全國統籌，有一套房要交物業稅。如果不搞全國統籌，許多人在多個城市炒房將無法受到稅收的調節，甚至有人用多套房來洗錢。

　　他建議，只要在本地工作(比如已經有勞動部門的登記與單位的登記，在所在城市工作兩年以上)，可以有一套自住房享受稅收優惠政策。

　　五是既有物業征稅方法。作為一個家庭，作為“經濟人”投資置業，使自己家庭的資產保值增值，從法理上是沒有問題的。那么，既然作為合法投資，即使新的規定出臺，要抑制家庭投資房地產，也要和過去規定銜接，不能隨意清算過去，因為過去時是合法的。

　　因此，需要前后按時間劃斷。在新規定出臺之前的，李開發建議要給予相當一段時間讓投資人考慮，要不要繼續持有，如果要促進流轉，也要有一定的寬限期。

　　“六是物業稅的征收比例。”李開發表示，比例小了，沒有制約作用；比例大了，顯然又不合適，如何找到適合的度？

　　七是如何打擊假名物業。近年來，有些投資者人并不以本人的名義購買物業，而是以自己的子女、親友甚至他人的名義投資物業。李開發建議，參照韓國、新加坡的相關措施，全面普查現有物業，進行實名登記。

　　“八是自住的大戶型住房及遠郊區的第二套房怎么處理？”李開發認為，經濟發展了，住大房子也是情理之中。因此，即便是大戶型，如果用來自住應當從輕稅率，當初政府沒有相關規定，不應當過于嚴格。

　　從第二套房來看，如果第二套房在遠郊區，與在市中心區擁有第二套房性質是完全不一樣的，建議在市郊購置改善型第二套房(用以自住)從低稅率，二套以上從高稅率；而在市區第N套住房投資，應當從高稅率。

　　降低流通成本

　　“物業稅通過增加持有房產的成本，不僅使購房需求趨于理性，而且可以更好地釋放存量房源，盤活二手房市場。”北京鏈家房地產經紀公司副總金育松對本報記者表示，目前北京市二手房市場流通率比較低，2006年成交量為7.6萬套，但二手房市場存量達到400萬套，市場流通率僅有1.9%，與成熟市場8%的比例還有一定的距離。

　　物業稅的出臺可以刺激房源上市流通，這樣不僅增加了市場供給，也可以盤活二手房市場，緩解一手房市場壓力。同時，流通率不高也反映出目前市場的空置率比較高，因此，建議可以出臺空置稅，釋放大量的空置房。最后，物業稅出臺后，在目前賣方市場的格局下，應該盡量簡化交易環節的稅費，既可以避免重復收稅，也可以促進交易的活躍。

　　Bill先生也認為，二手房市場的活躍可以起到對新房市場需求的有效分流，因此在增加物業持有環節成本的同時，還應適當降低各種交易稅費帶來的物業流通環節的交易成本，才能真正使二手房市場起到分流作用，形成與新房的梯次消費。

　　對此，李開發也表示，作為流轉稅，應當盡量減少或免除相關稅收，鼓勵流轉的進行。(謝麗佳)