連續加息和提高第二套住房首付比例的政策，對上海二手房交易已經產生了一定的冷凍效果。記者日前走訪了上海閔行區龍茗路東蘭路附近的數家房產中介門店，從10月到現在各家門店的成交記錄平均只有兩三套，僅為上月同期的兩三成左右。

　　更令房產中介們憂心的并非首付比例和銀行貸款利率的雙提高，而是物業稅開征可能性的逐漸增大。事實上，物業稅征收漸行漸近。近日國稅總局有關負責人表示正在積極穩妥地進行開征物業稅的準備工作，再次引起市場的高度關注——這一房地產調控的最后也是最大的一只“靴子”如果“落地”，會發出怎樣的砰然巨響？

　　物業稅是財產稅的一種，針對房地產持有者征收，通俗說來就是養房子要繳稅。從國際范圍來看，房地產的保有環節稅是發達國家地方財政收入的主要來源之一，開征物業稅符合國際潮流。我國物業稅經過幾年的空轉(模擬征收)，隨著物權法的出臺，正式開征只是個時間早晚問題。

　　房地產業內比較一致的觀點認為，我國不會從一開始就全面征收物業稅，而將采用漸進征收策略，不會因此而使房地產業的景氣周期發生逆轉，出現物業稅出臺便狙殺房地產業的極端現象。

　　首先，目前物業稅全面征收條件不成熟。征收物業稅牽一發而動全身，關系到我國城市化發展大局，影響程度遠不限于一個行業，所以征收的具體內容和實施將會很謹慎，短期內全面征收的可能性不大。

　　有行業研究人士預計，先試點后推廣、先高檔后普通、先增量后存量的差異化實施比較符合現實。明年開始試點和對高檔商品房先征收的概率較大，兩年內在全國推廣到所有物業的可能性較大。

　　為鼓勵自住、抑制投資和投機需求，預計物業稅稅率將實行差別化制定。對普通商品房、高檔商品房以及多套住房分別實行不同的稅率，通過稅率高低，實現對住宅消費結構的調控，壓縮投資投機房地產的獲利空間，限制投機性住房需求。

　　對于具體的稅基，有關投行研究報告指出，物業稅比較符合邏輯的稅率應在0.5%-1.5%區間內，而高端物業1%或1.2%的可能性較大，普通住宅稅率要低一些。一旦房價上漲過快，以房地產評估價值為計稅基礎的物業稅，能起到內在穩定器的作用，有效抑制房價的過快上漲。

　　征收物業稅有利于抑制房價，但不等于房價將會因此而下跌。在城鎮化不斷深入、居民收入不斷提高、消費升級等綜合因素作用下，我國居民在很長時間內，對房地產的自住性需求仍非常旺盛，供需關系決定了房地產業的景氣周期將延續很長一段時間。

　　長期看，普通商品住宅呈現一定的剛性需求特征，即使物業稅開征，也不能抑制這部分市場需求，所以普通商品房價格仍將有較好支撐。而高檔商品房在目前投資和投機需求推動下泡沫較大，所以征收物業稅對這部分的抑制將較為明顯，從而對高檔商品房房價階段性打壓，但價格是否會下跌，則取決于物業稅稅基及政府政策執行的力度。(黃俊峰）