房貸新政執(zhí)行得“松”與“緊”差別很大，很可能影響到調(diào)控的效果。避免“第二套房”信貸政策被隨意解釋的最好辦法是，由監(jiān)管部門(mén)出臺(tái)政策細(xì)則

　　房貸新政的出臺(tái)，被視作近年來(lái)調(diào)控樓市最大的一次動(dòng)作。但在如何界定第二套房貸上，銀行卻出現(xiàn)了歧義。房貸新政一旦執(zhí)行得較為寬松，很可能影響到調(diào)控的效果。

　　據(jù)報(bào)道，武漢、濟(jì)南等地的民生、招行已公布實(shí)施細(xì)則，第二套房明確為“以個(gè)人為單位，只看申請(qǐng)貸款當(dāng)時(shí)有沒(méi)有房貸”。按上述銀行的細(xì)則，判斷是否屬于“第二套房”，就是看購(gòu)房人是否還有住房貸款余額尚未還清。也就是說(shuō)，銀行將以個(gè)人為單位考察購(gòu)房者的房產(chǎn)情況，只要在央行征信系統(tǒng)中查詢到有尚未還清的房貸記錄，就視作第二套房。換言之，如果在一個(gè)家庭中，已經(jīng)以丈夫的名義貸款買(mǎi)房，那么妻子或其子女再次申請(qǐng)貸款購(gòu)房，是不受限制的。

　　據(jù)了解，滬上銀行的實(shí)施細(xì)則尚未出臺(tái)，普遍傾向于以個(gè)人為單位，而非以家庭為單位認(rèn)定房產(chǎn)套數(shù)；如果原房貸結(jié)清，再申請(qǐng)房貸可視為“首套房”貸款。

　　第二套房貸的認(rèn)定松與緊，一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題是，究竟以“個(gè)人”還是以“家庭”為單位進(jìn)行計(jì)算。夫妻雙方各申請(qǐng)一套房貸，或同一家庭內(nèi)的子女和父母分別以不同人的名義購(gòu)房，是否屬于第二套房貸？

　　房貸新政的初衷，是調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，調(diào)控樓市。相關(guān)答記者問(wèn)中明確，房貸新政出臺(tái)的背景，是“針對(duì)部分地區(qū)房?jī)r(jià)上漲較快、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾突出等問(wèn)題”。同時(shí)“繼續(xù)支持中低收入家庭通過(guò)信貸解決住房問(wèn)題，引導(dǎo)居民形成資源節(jié)約型的住房消費(fèi)觀念、理性消費(fèi)”。

　　貸款首付和利率提高，針對(duì)“已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套(含)以上住房”的借款人。假如第二套房貸以個(gè)人來(lái)計(jì)，等于三口之家可以同時(shí)獲得兩套優(yōu)惠利率和3成首付的房貸。若原房貸款結(jié)清，再申請(qǐng)房貸還可視為“首套房”貸款，三口之家的貸款購(gòu)房，將可以更大程度超過(guò)自住需求。從目前的輿論看，認(rèn)為部分銀行的第二套房貸認(rèn)定較為寬松。這不禁使人擔(dān)心，一個(gè)較為寬松的第二套房貸的認(rèn)定政策，是否使房貸新政“雷聲大，雨點(diǎn)小”？

　　有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，“商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)上帶有很強(qiáng)的逐利性，這注定它必然以追逐自身利益最大化為根本出發(fā)點(diǎn)。而抑制炒房投機(jī)歸根結(jié)底應(yīng)屬于政府責(zé)任，這種責(zé)任不應(yīng)轉(zhuǎn)交銀行承擔(dān)。以前一次性付款買(mǎi)房或已結(jié)清貸款的客戶，一般都有足夠的還款實(shí)力，銀行應(yīng)該不愿放棄這群優(yōu)質(zhì)客戶。”按此說(shuō)法，商業(yè)銀行考慮的將是自身經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，而不是對(duì)調(diào)控樓市的配合。但同時(shí)，要清醒地看到，一旦樓市泡沫破裂，受損失最大的將是商業(yè)銀行。

　　房貸新政會(huì)不會(huì)被商業(yè)銀行“忽悠”，是一個(gè)不可忽視的問(wèn)題。按規(guī)定，“對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套(含)以上住房的”，“借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。”這也取決于商業(yè)銀行的執(zhí)行，寬與嚴(yán)的結(jié)果完全不同。

　　月收入的衡量標(biāo)準(zhǔn)是什么？是否有過(guò)硬的稅單作為憑證？恐怕執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)松與緊的差別很大。就個(gè)別銀行而言，為了避免樓市調(diào)控影響到房貸業(yè)務(wù)，很可能“忽悠”房貸新政，避免失掉市場(chǎng)份額。據(jù)悉，有的銀行人員已在打“擦邊球”，“承諾”客戶在細(xì)則正式出臺(tái)前，對(duì)第二套房仍執(zhí)行三成首付及基準(zhǔn)利率。

　　值得一提的是，有的銀行出臺(tái)了較為嚴(yán)格的政策。例如，江蘇中行以家庭為考察單位，如果其中一人已貸款買(mǎi)房，不管是不是婚前財(cái)產(chǎn)，都會(huì)被認(rèn)定為第二套以上住房。重慶部分銀行已經(jīng)開(kāi)始要求，如果購(gòu)買(mǎi)第二套住房的購(gòu)房者每月需繳納的按揭款，高于其月收入的一半，必須首付五成。

　　房貸新政的實(shí)施細(xì)則關(guān)系到樓市調(diào)控的效果，若要不被商業(yè)銀行“忽悠”，需要有一個(gè)統(tǒng)一的政策指引。即便以個(gè)人為單位進(jìn)行計(jì)算，也有許多細(xì)節(jié)需要明確，而不能隨意解釋“第二套房”的信貸政策。較好的辦法是，先由監(jiān)管部門(mén)出臺(tái)政策細(xì)則。(張煒)