近日，建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥提出“普通市民應(yīng)通過(guò)租房解決暫時(shí)住房問(wèn)題”。8月25日，市委常委、常務(wù)副市長(zhǎng)黃奇帆表示，“人人有房住，不是人人買(mǎi)房住”；重慶將多修廉租房，保證20%的城市人能租房住。

　　而此前馮侖則稱(chēng)：“成為房奴那是活該。”地產(chǎn)大嘴任志強(qiáng)也有類(lèi)似觀(guān)點(diǎn)。一前一后，引發(fā)了樓市的熱議：全民買(mǎi)房為什么？對(duì)中低收入者而言，到底是該租房還是該買(mǎi)房？在當(dāng)前樓市火爆前提下，這些疑問(wèn)尤其值得探討。9月2日，本報(bào)邀來(lái)業(yè)界觀(guān)察人士，坐而論道，試圖尋找答案。

　　現(xiàn)實(shí)之問(wèn)——全民買(mǎi)房為什么？

　　現(xiàn)場(chǎng)：南岸重慶印象韻道茶館。茶是好茶，普洱香茗入口醇香。館是好館，品茶女師演習(xí)茶道。但論道眾人并不飲茶，凝神傾聽(tīng)，接題辯駁，質(zhì)問(wèn)和爭(zhēng)執(zhí)，皆因“買(mǎi)房還是租房”起。

　　《晨報(bào)地產(chǎn)》：十年前，我們還要不斷引用“中西方兩個(gè)老太太天堂對(duì)話(huà)”的故事，來(lái)啟發(fā)大家的提前消費(fèi)觀(guān)念。可轉(zhuǎn)眼之間，就變成了全民買(mǎi)房，全民按揭，這是什么原因呢？

　　魏開(kāi)忠：這和中國(guó)人幾千年來(lái)安居樂(lè)業(yè)的觀(guān)念有關(guān)。必須有自己的房子心里才安穩(wěn)。房改前行政分房，當(dāng)時(shí)階層也簡(jiǎn)單———工人、干部和農(nóng)民，前兩者有單位分房，后者有土地自建。90年代房改，打破了這一模式。商品房海量出現(xiàn)。但求田問(wèn)舍的觀(guān)念沒(méi)有改變，而按揭購(gòu)房政策出現(xiàn)，則為購(gòu)房置業(yè)推波助瀾。

　　邱朝禮：經(jīng)濟(jì)建設(shè)迅猛發(fā)展，人們從無(wú)產(chǎn)變成有產(chǎn)，國(guó)家也開(kāi)始對(duì)私有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行立法保護(hù)，城市化進(jìn)程為市場(chǎng)提供了商品房這一產(chǎn)品，除了滿(mǎn)足居住需求外，房產(chǎn)還是固定資產(chǎn)的一種體現(xiàn)，這是全民買(mǎi)房的大背景。

　　李金波：還有幾個(gè)原因，一是人們收入的倍增，和上世紀(jì)80年代比，收入已經(jīng)翻了100倍，足以支付房款。二是歷史原因，年輕人在結(jié)婚前都要先買(mǎi)房，老同志們又趕上房改，最后造成幾代人同時(shí)擠到一起買(mǎi)房。三是對(duì)投資效益的預(yù)期，遲買(mǎi)不如早買(mǎi)的觀(guān)念占了大多數(shù)。四是做人的尊嚴(yán)和攀比心理。無(wú)房被人嘲笑，有房要住得更好。

　　姚偉：我是80后這一代。我們大學(xué)剛畢業(yè)，但有套自住房的觀(guān)念非常強(qiáng)烈。我周?chē)�同學(xué)都在買(mǎi)房子。你借錢(qián)買(mǎi)房子沒(méi)人笑話(huà)你，但你始終租房子，別人會(huì)多少輕視你，覺(jué)得你沒(méi)本事。而它也是一種資產(chǎn)，可以升值，如果首付沒(méi)問(wèn)題，那為什么不買(mǎi)？

　　無(wú)奈之舉——寧做房奴，不做漂客？

　　現(xiàn)場(chǎng)：80代后生甘當(dāng)房奴，地產(chǎn)思想家則質(zhì)疑租房市場(chǎng)不規(guī)范。硝煙漸起。

　　《晨報(bào)地產(chǎn)》：以前大學(xué)畢業(yè)沒(méi)人敢想買(mǎi)房，現(xiàn)在一畢業(yè)就要買(mǎi)，借首付也要買(mǎi)，纏著父母給錢(qián)也要買(mǎi)。還有很多剛進(jìn)城不久的人，明明買(mǎi)不起房的人也要買(mǎi)，當(dāng)房奴也心甘。難道租房就那么“可恥”嗎？

　　姚偉：房?jī)r(jià)漲得這么兇，今天還可以買(mǎi)個(gè)客廳，明天就只能買(mǎi)個(gè)衛(wèi)生間了。用明天的錢(qián)來(lái)買(mǎi)今天的房的想法太普遍了。買(mǎi)房還有產(chǎn)權(quán)，做房奴就算是活該也認(rèn)了。租房到最后還是別人的，不劃算。

　　魏開(kāi)忠：房產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，如無(wú)大的災(zāi)難和戰(zhàn)爭(zhēng)，升值在全世界都是鐵律。97年福利分房取消后，要有居所必須買(mǎi)房，要么就是租。為什么像姚偉這樣的大學(xué)生畢業(yè)就想買(mǎi)房，因?yàn)槠涫杖肷仙�程度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上房?jī)r(jià)上升程度。我單位有年輕人，之前還能到美美去淘包，現(xiàn)在被迫買(mǎi)了按揭房，就只能到太平洋逛一圈了事。當(dāng)然，這與他們對(duì)自信未來(lái)也有關(guān)系。

　　李金波：“負(fù)翁”的日子艱難。中青報(bào)調(diào)查報(bào)告顯示，已購(gòu)房者中，九成是按揭。其中，又有三成月供占到收入的50%以上。這些人被稱(chēng)為年輕有房的“負(fù)翁”，不敢換工作，不敢?jiàn)蕵?lè)，不敢旅游，害怕銀行加息，擔(dān)心生病和失業(yè)。

　　邱朝禮：國(guó)土資源部土地利用管理司副司長(zhǎng)束克欣去年就提出，作為發(fā)展中國(guó)家，正常情況下大概有30%的人群可以買(mǎi)房，70%都應(yīng)該是租房群體。對(duì)于低收入人群，政府可以提供廉租房和雙限房(限房?jī)r(jià)、限套型)來(lái)解決。

　　魏開(kāi)忠：?jiǎn)栴}是到哪兒去租合適的、穩(wěn)定的房子？一旦周?chē)�房�(jī)r(jià)上漲，房東要賣(mài)，還不是要趕房客走？中國(guó)租房市場(chǎng)和制度滯后，國(guó)內(nèi)租房市場(chǎng)不規(guī)范的現(xiàn)狀，令大家都不敢租房。中國(guó)城鎮(zhèn)居民房屋私有率已經(jīng)到80%，而美國(guó)房產(chǎn)私有率為68%，英國(guó)為67%，德國(guó)為42%。

　　邱朝禮：這正是我接下來(lái)要說(shuō)的，我認(rèn)為政府應(yīng)從法律、制度上大力扶持租房市場(chǎng)。其中包括完善相關(guān)的法律保障、交易制度、價(jià)格的合理性、服務(wù)的保障等等，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商建設(shè)公寓式的出租樓盤(pán)，調(diào)整和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房政策，從而吸引一部分人，尤其是年輕人，先租房，后買(mǎi)房，從一窩蜂購(gòu)房的人流中分流出去。

　　姚偉：這一步能否達(dá)到是個(gè)問(wèn)題。到時(shí)候說(shuō)不定房?jī)r(jià)都高得不可企及了。如果當(dāng)了“漂客”，還要承擔(dān)更高的房?jī)r(jià)，不如趁早買(mǎi)了算了。

　　反思之痛——廉租房，等你要等到什么時(shí)候？

　　現(xiàn)場(chǎng)：話(huà)題逐漸深入，氣氛也逐漸凝重。地產(chǎn)思想家和年輕后生開(kāi)始不斷抽煙。

　　《晨報(bào)地產(chǎn)》：又不想當(dāng)房奴，又不想當(dāng)租房的“漂客”，那怎么辦？

　　姚偉：能不能自己和別人合伙集資建房？把房?jī)r(jià)降下來(lái)？

　　邱朝禮：不現(xiàn)實(shí)。因?yàn)樯婕暗阶兿嗉�資問(wèn)題。

　　姚偉：如果政府能提供一種住房，可以租很多年，一直租下去，那么可以考慮。

　　魏開(kāi)忠：廉租房具備這種特質(zhì)。2003年重慶將廉租住房保障工作納入市政府的民心工程，但我覺(jué)得還是晚了。如果提前10年，而且規(guī)定只要在重慶居住5年的中低收入者都可以排隊(duì)租，那么很多人都可以等，全民買(mǎi)房局面也得到改觀(guān)。這樣房?jī)r(jià)也可以平抑。

　　邱朝禮：有錢(qián)人住好房咱不管，但國(guó)家得對(duì)居住困難人群進(jìn)行保底。香港一半以上的人口通過(guò)政府幫助解決住房問(wèn)題，香港公屋租金水平大約為同地區(qū)市場(chǎng)價(jià)的1/4。

　　李金波：廉租房進(jìn)程緩慢，涉及到資金、土地、資質(zhì)和機(jī)制問(wèn)題。

　　魏開(kāi)忠：是的。首先是建設(shè)主體，廉租房誰(shuí)來(lái)建，政府還是開(kāi)發(fā)商？其次是資金，許多城市還沒(méi)有開(kāi)始將土地出讓凈收益實(shí)際用于廉租住房制度建設(shè)，資金問(wèn)題沒(méi)解決，廉租房進(jìn)程肯定緩慢。還有土地問(wèn)題，誰(shuí)愿意將瘋漲的地塊批給廉租房？這需要政府補(bǔ)貼，或者給政策。此外還涉及廉租房申請(qǐng)、審批、退出機(jī)制等。

　　李金波：廉租住房制度覆蓋面低，只涵蓋了雙困人群，不是全部低收入者。

　　魏開(kāi)忠：如果有專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)提供高性?xún)r(jià)比的出租房，有政府提供高覆蓋率的廉租房，找房住就像坐公交一樣容易，大家還去搶購(gòu)嗎。房?jī)r(jià)自然應(yīng)聲而落。但這是個(gè)系統(tǒng)工程，需要時(shí)間。

　　租房需要制度鼓勵(lì)

　　對(duì)于絕大多數(shù)老百姓而言，買(mǎi)房租房一樣苦。在商品房市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)中遇到的問(wèn)題，是同樣的。

　　一是供給結(jié)構(gòu)失衡，租房時(shí)，便宜適用的小戶(hù)型，同樣十分緊俏，地方政府承諾供給的廉租房更是蹤跡難尋。

　　二是賣(mài)房的開(kāi)發(fā)商和租房的中介，都占據(jù)了信息優(yōu)勢(shì)，而購(gòu)房人和租房者，往往只有“被忽悠”的份兒。

　　正因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)上中低檔住宅嚴(yán)重供給不足，才造成租賃市場(chǎng)上消費(fèi)者很難找到經(jīng)濟(jì)適用的住宅。

　　而由于缺乏嚴(yán)格的監(jiān)管和公正的裁判，買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)上交易雙方的力量失衡，自然延伸到租賃市場(chǎng)。結(jié)果，房?jī)r(jià)高，租價(jià)也高，買(mǎi)不起房的中低收入者，在租賃市場(chǎng)上同樣不堪重負(fù)。

　　如果有平衡的供給結(jié)構(gòu)、嚴(yán)格的市場(chǎng)監(jiān)管、完備的住房保障體系，不需要“鼓勵(lì)”，選擇租房的人自然會(huì)多起來(lái)。

　　廉租房的現(xiàn)實(shí)難題

　　覆蓋率

　　財(cái)政部綜合司住房土地處處長(zhǎng)陳怡芳：

　　目前全面推出廉租房體系，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支撐能力還有限，小范圍可行，大范圍為時(shí)過(guò)早，只有當(dāng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度，整個(gè)廉租房體系才能真正建立起來(lái)。

　　資金

　　全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生：

　　廉租房資金應(yīng)該從政府拍賣(mài)土地使用權(quán)的收入中來(lái)，因?yàn)樵诘胤剑�土地拍賣(mài)的收入占到地方收入的40%-50%。此外還應(yīng)該有基金、債券、證券等方式的資金進(jìn)入。

　　房源

　　建設(shè)部政策研究中心科研處處長(zhǎng)文林峰：

　　現(xiàn)在的廉租住房已經(jīng)由實(shí)物配租轉(zhuǎn)向租金補(bǔ)貼，不需要大規(guī)模建設(shè)了。未來(lái)的發(fā)展思路，將是充分利用存量住房資源，優(yōu)化配置房源，解決廉租住房的房源問(wèn)題。

　　建設(shè)

　　重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院院長(zhǎng)任宏：

　　建廉租房必須依靠政府，因?yàn)榱�租房制度是政府提供給窮人的社會(huì)福利，房產(chǎn)商只負(fù)責(zé)建設(shè)，資金和管理還是要政府做，房地產(chǎn)商擔(dān)負(fù)不起政府的很多責(zé)任。(記者 李順軍)