正如恩格斯所指出的那樣，社會需求比任何力量更有效地推動了學術研究。在2000年~2004年期間，除了日本和德國之外，西方各國房價大幅度上揚，使得房價研究再度成為熱點。

　　人們記憶猶新，在1985年以后，隨著日元大幅度升值，日本的房價漲了好幾倍。在很短時間內日本人似乎變得非常富裕。可是，在上世紀90年代，日本的泡沫經濟突然崩潰，至今還沒能從衰退的泥淖中掙扎出來。

　　日本的教訓使得經濟學家們非常警惕，他們普遍認為，房價快速上漲會導致泡沫經濟，隨之而來的可能是一場意料不到的災難。有鑒于1990年日本的泡沫經濟崩潰和1997年東亞遭遇金融危機的慘痛教訓，許多學者把注意力集中于研究房地產市場投機活動上，分析投機需求如何導致房地產泡沫經濟，剖析房地產投機和金融危機之間的聯系。許多學者研究了形成推動房價上漲的基本要素。另一些學者則試圖解答目前北美高速上漲的房價和泡沫經濟的內在聯系。這些研究正在繼續之中，并且取得了不少階段性成果，為深入探討當前中國房價飛漲的內在機制提供了很好的參照體系。

　　推動房價上升的力量

　　在判斷房價變化態勢之前，有必要探討一下導致房價上升或下降的原因。

　　除了需求方面的原因之外，目前推動房地產價格上升的力量還來自于以下幾個方面：

　　第一，房地產與一般商品不同，屬于耐久性商品。一般住房的壽命可達50年以上，折舊率很低。在許多情況下，人們往往出于擔心未來房價繼續上漲而提前購買住宅。購房者盡管抱怨房價太高，實際上仍然希望在購房之后，房價繼續上漲。因此，作為需求方的購房者非但不會對房價的漲勢起到遏制作用，反而會推波助瀾。

　　第二，住房是一般人的核心資產，在固定資產中占有相當大的比重。當房價上漲的時候，人們會感到他們的資產總值在增加。即使絕大部分人不可能出售他們的住房，但是在房價上升過程中他們也會享受到財富增值的愉快。根據理性預期理論，人們對未來的預期有著一種自我實現的作用。如果人們都預期某種事情會出現，這種事情出現的概率就會越來越大。

　　第三，房價上升會給房地產開發商帶來額外的利潤，毫無疑問，他們是推動房價上升的主要動力。由于目前中國的房地產開發商的資產負債率大約為75%。也就是說，只有1/4的資金是房地產開發商自己的，其余都是從銀行借來的或者是商品房的預售款。只要房價上升一個百分點，開發商的資本回報率就上升三個百分點。

　　如果房地產商沒有立即將已經落成的住宅出售，他們需要支付占有資金的成本和閑置的折舊成本。由于住宅的折舊期很長，因此，折舊成本對住宅銷售的影響并不大。當住宅完工之后，開發商面臨的選擇是，如果他們預期住宅價格上漲帶來的好處大于他們的資金成本，那么，他們何必急于把住宅賣出去呢？對于房地產開發商來說，最佳策略是將一部分住宅的價格盡可能標得高一些，以此來推動住宅價格上漲。提高空置率恰恰是房地產開發商增加利潤的一個手段。

　　某些大房地產商財大氣粗，相互勾結，往往擁有一定操控市場的能力。除非限制大房地產公司占有的市場份額，鼓勵市場競爭，否則任何調整利息，控制土地審批等措施都無濟于事。只要房地產商有控制房價的能力，哪怕利率和土地價格提得再高，他們很容易就把這些負擔轉嫁給了購房者。指望房地產商主動降低房價，更無異于與虎謀皮。

　　第四，地方政府官員往往把房地產價格上升當做經濟繁榮的指標。同時，房地產市場活躍會給地方政府帶來更高的財稅收入和灰色收入，因此，地方政府樂于見到房地產價格上漲。

　　從目前中國的普遍狀況來看，促使房價上升的幾條原因都存在，使得房價上升的壓力越來越大。

　　導致房價下降的原因

　　再看看問題的另外一個方面。一般來說，除了產業轉移、災害、經濟蕭條時期，遭遇金融危機等因素外，房價可能下降的原因還來自以下幾個方面：

　　第一，如果基本經濟要素惡化，例如長期真實利率出乎意料上升，或者稅率發生重大變化，都可以導致房價下跌。在房價飛漲之際，中國人民銀行曾經數次調整利率，可惜房地產市場對此的反應并不敏感。中國的稅制改革嚴重落后，有關房地產市場的房地產稅、交易稅、交易利得稅、契稅等都不完善。

　　第二，如果放寬土地控制，增加房地產用地供給，有可能在短期內壓低房價上揚趨勢。為了應對房價增速過高，北京、上海等大城市在2006年增加了土地供給量，這對緩解房價飛漲的壓力起了一定作用。但是，從增加土地供給到商品房上市還有相當長的時間，在短期內可能還不能發揮作用，并且，中國東南沿海地區人多地少，增加土地供應的空間極為有限。

　　第三，實踐證明，在房地產過熱時，如果政府采取緊縮貨幣政策，或者采取針對房地產投機活動的稅收政策，或者直接規定房價漲幅，都能夠在短期內比較明顯地壓抑房價。但是，政府政策能不能長期壓制房價？經濟理論早已證明，除非政府直接設定房價(如同在計劃經濟體制下的價格管理)，無論是采取貨幣政策或財政政策都只能在一段時間內壓抑房價。從長期來看，人們的理性預期將在很大程度上抵消政府貨幣、財政政策的作用。

　　例如，我國臺灣地區的房價曾經出現三次暴漲。在1972年和1973年期間房價上升幅度分別為24.24%和26.83%。臺灣當局采取限價措施之后在1974年把房價壓了下來，房價降低了3.85%。可是，5年以后，房價再度飆升，在1979年和1980年房價漲幅分別為26.79%和23.94%。臺灣當局再次動用各種手段來壓抑房價，1981年房價增幅為-6.82%。以后的5年之內在政府管制之下房價一直處于下降狀態。可是，由于沒有從根本上采取措施防范泡沫經濟，終于從1987年開始，臺灣連續4年房價飛漲，最后導致了房地產市場的崩潰。

　　房價變化的主要矛盾

　　在列舉了上述各種影響房價變動的要素之后，必然產生這樣的問題：到底哪些要素對房價變動的影響最大？如果像開中藥店那樣列舉所有可能影響房價的因素而不加分析，在很多情況下有可能混淆了主要矛盾和一般矛盾，使人無所適從。

　　從國外的經驗來看，挪威的房價從1992年以來上漲了3倍。在世界各國當中，挪威的房價上升之快可以說是個典型。許多人關注，在挪威是否出現了房地產泡沫經濟？挪威的經濟學家利用計量經濟模型分析了影響挪威房價的各種要素，得出了一些非常有意義的結論。他們使用的計量經濟模型并不十分復雜，卻包含了許多變量。

　　這個研究使用挪威近30年的房價數據分析了各種經濟變量和房價的關系，最終得出結論：影響房價的最主要的因素是利率、住宅存量、失業率和家庭收入。其中，利率的變化對房價的影響尤其重要。家庭債務負擔對房價的影響甚微。人口移動或者地理要素的變遷起碼在短期內對于房價的影響并不顯著。同時，房價的長期趨勢和家庭收入的變化高度相關。

　　挪威地處北歐，實行高社會福利制度。挪威的國情和其他歐洲、北美國家不盡相同，因此不能將針對挪威的研究結論輕易搬到其他國家。挪威和中國的國情相差更遠，也不能用挪威的結論來套中國的房地產市場。但是，挪威經濟學家采用的研究方法很值得借鑒。

　　若要分析中國房價走勢，絕對不能單憑個人的偏好隨意做出判斷。影響中國房價的要素和其他國家未必一致，利率、稅率等基本要素對房價的作用機理和其他國家相差甚遠。因此，必須針對中國特殊的國情建立經濟模型，定量分析房價的走勢。在得出結論之前需要做大量非常艱苦的數據收集、整理工作，要掌握確切的第一手資料。

　　判斷中國房價漲跌原因對于健全和規范房地產市場、防范金融危機具有絕對不可低估的重要意義。當務之急是創建一所獨立的高質量的研究機構。只有堅持不懈地收集必要的數據，認真地推進房地產市場研究才能結束當前房地產市場上“濫言”的混亂狀態。只有進行嚴肅的經濟分析，才能為制訂房地產和金融政策提供堅實可信的依據。

　　雖然我們還不能就中國各地房價的變化態勢做出比較準確的判斷，但是從整體上來看，不僅推動房價上升的幾個因素都存在，而且相當強勁，導致房價下跌的因素卻都不明顯。因此，我們可以比較有把握地判斷，在近期內房價還將處于上升通道。

　　面對房價飛漲，政府的作用應該是規范市場競爭秩序，抑制房地產市場的過度投機行為，減緩房價上升速度。對于經濟基本面的各個要素，政府只能順勢引導，而不宜過多干預。(徐滇慶 作者為長城金融研究所所長、第九屆(1994年-1995年)中國留美學者經濟學會會長、加拿大西安大略大學終身教授、北京大學中國經濟研究中心兼職教授)