人人希望有安逸而體面的住房，尤其是在有購房之后成家立業傳統的中國。但現實不容樂觀———無需再提房價上漲這一眾所周知的事實，從“七成90平米”政策效應的耗散，也可以窺一斑而見全豹。

　　從去年開始實行的一系列調整商品房供應結構、摧抑房價的政策，應該在今年下半年逐漸顯示威力。除了稅收政策以外，最剛性的一條是2006年5月建設部公布《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》，其中要求自當年6月1日起，新建住房有七成應該是90平米以下的小戶型。然而國家信息中心的統計數字顯出剛性條例的軟性一面：今年1月至5月投資在90平米以下的項目只占總量的17.2%。對于期望以小戶型抑制房價的持幣待購者而言，顯然不是個好消息。

　　“七成90平米”政策出臺之初就遭到抵制，不僅有房地產商，還包括商品房主場化的主張者。各方暗渡陳倉的舉動層出不窮，一些地方或是充耳不聞，或是提前審批，或是靜觀其變，等待制定政策者的決心自行消退。更多的做法是，房地產商加強了對小戶型住宅的“合理”規劃，只要客戶購買兩套相連的小戶型，打通之后就是完整的大戶型住宅。相信還有很多捂在一級開發商手中的土地已通過各種手段完成了報批手續，這些項目并不受鐵規限制。上有政策下有對策從來都不是一句空話，更何況，其中一些對策執行者是手握地方決策權與話語權、資產處置權的一方政經“諸侯”。

　　當然，也不能說“七成90平米”政策毫無作用。從北京市場來看，目前市場存量和增量合計90平米以下的供應量占整體的30%，許多土地已經形成在售項目，2007年“七成90平米”政策對住宅供應結構的影響效果雖然無法體現，但長遠影響會在以后逐年釋放。目前，北京市場小戶型住宅的交易量已近一半左右。

　　但對購房者來說，更大的不幸在于，即便小戶型占據了市場的主導，房價也不可能進入下降通道。

　　一則小戶型住宅仍然面臨在高房價壓力下的資產重估。也就是說，隨著房價的急劇躥升，小戶型房必定會緊跟土地與房價漲價的步伐，按照出售期同類商品房的價格進行調整。小戶型房的總價可能會低，但單位價格并不會下降多少。事實上，小戶型的開發成本要高于大戶型。第二，小戶型與大戶型房一樣，只要是商品房，就會面臨隨著區位、公共配套設施等一系列因素而來的溢價或者折價，大城市中心城區的房屋即便只有50平米，只要處于賣方市場，均價仍達萬元以上。第三，目前推出的小戶型住宅與2003年左右的第一代小戶型不同，都經過了開發商相當精準的設計，精心建筑、嚴格管理成為新一代高端小戶型住宅的特色，小戶型房絕不是廉價房的代名詞。

　　導致政策效用耗散的原因是多種多樣的，或者是因為上有政策下有對策，這意味著我們的利益激勵機制存在問題，由房地產的主要受益方吐出利益是不可能實現的幻想；或者是因為政策與市場化的走向相抵牾，比如以稅收控制購房需求，這在全球流動性過剩、房價瘋漲的背景下，仍然是個難以實現的美夢；又或者是因為產品品質上升引發的價格上升……從小戶型房來看，上述原因一一具備。

　　小戶型房可以合理利用土地，可以改變住宅結構，但目前還不能成為房價的助降器。忽視這一事實會導致購房者產生不切實際的幻想，從而增加對房地產市場的不滿。政府所能做的是，承認市場的客觀規律，告訴民眾房地產市場的真實數據，以及出臺平抑房價手段的效果，并真正加大對廉租房資金的投入力度，對經濟適用房之中的尋租現象加強約束，才有可能使局面得到改善。(葉檀)