眼下，全國許多地方的房價都在著了魔一般地飛漲，房市調控為何沒能發揮期待中的效力？筆者認為，住房未能實現“全流通”導致的供應不足是一個重要原因，倘若借鑒股市股權分置改革的成功經驗，進行房市的“全流通”改革嘗試，或能在一定程度上緩解房價上漲的壓力。

　　房價不斷攀升，并非投資不足的緣故，恰恰相反，我國房地產投資一直呈快速上升勢頭。2003年-2005年，北京市的房地產開發投資占固定資產投資比重連續3年都超過53%，位列全國第一；緊隨其后的深圳、上海、廣州，該比例也都連續保持在33%以上。

　　但是，在如此之大的投資下房價仍在上漲，開發商和大量炒房者仍敢囤積房屋，其中一個重要原因就在于住房未能實現“全流通”。所謂的住房“全流通”，就是所有者擁有完全產權，可以自由處置和流通，限制流通的住房則是指居住者只擁有完全的居住權而不擁有完全產權，不能自由處置或流通。限制流通減少了供應渠道，相應也減少了供應量。這既是房價上漲的原因，也是囤積住房和炒房的原因。

　　目前，商品房屬于自由流通的，而農村住房、小產權房和一些歷史原因形成的單位住房則是限制流通的。關于這三個類別，目前的境況各不相同：

　　一、由于歷史原因造成的不能流通的單位住房正在逐步實現流通。像鐵路、電力、水利等系統的一部分住房，由于歷史原因一直實行內部管理，產權更名、轉讓等只能在內部進行，住房居民都沒有產權證，不僅自身的合法權益很難保證，而且在買賣住房、二手房交易等很多方面也受到限制。去年6月份，哈爾濱市內逾6萬戶居民居住的、建筑面積超過360萬平方米的鐵路系統住房，逐步納入國家房屋權屬登記管理，打破買賣、轉讓限制，實現了“全流通”，為從根本上解決廣大鐵路系統住房權利人積壓多年的房屋上市交易問題。倘若如此效法，盡快使歷史原因造成的被限制流通的住房實現“全流通”，就能使二手房市場存量增加，并帶動和活躍房地產交易和融資市場，同時對穩定住房價格起到一定的積極作用。

　　二、不能流通的農村住宅已有松動跡象。這一跡象發生在廣東，深圳目前已經允許宅基地產權所有者補足地價，將住房性質變更為商品房。一旦各種邊緣地帶的流轉方式在政策明確后“轉正”，將大幅度增加供應，。以東莞市為例，該市截至2006年10月，宅基地上建起的農民公寓總建筑面積大約是2006年東莞住宅銷售面積的1.5倍，倘若如此之多的住宅“全流通”，房市中的囤積居奇等現象很快就會淡出，畢竟，沒有誰敢對供應量的大增掉以輕心。

　　三、小產權房。目前，最尷尬的當屬小產權房，在北京市市郊，小產權房每平方米的價格只有兩三千元，比起市內二、三萬每平方米的單價簡單是天壤之別，這種對比無疑對抑制房價過快上漲是有益的。小產權房之所以便宜，根源在于三點：其一，沒有繳納土地出讓金。其二，許多稅費沒有繳納。其三，減少了許多腐敗成本。

　　正是由于小產權房價格過于便宜引起開發商等既得利益集團的恐慌，他們紛紛提出封殺小產權房。國土資源部也作出了回應，7月12日，國家土地副總督察甘藏春等在國新辦新聞發會上表示：國家非常重視小產權房現象，從1999年開始就在全國不同地方開展了農村集體所有建設用地使用權流轉的試驗、試點，現在正在不斷地總結經驗，在適當的時機再提交國家立法機構，通過立法來解決。

　　這種態度是非常務實的，這說明政府不打算接受既得利益集團的建議，采取強硬封殺小產權房的做法，而可能借鑒深圳等地的做法，通過讓農民補交一些土地出讓金或相關稅收實現合法化。

　　倘若上述三種類型的房屋逐漸實現“全流通”，我國房地產市場的供應量將大幅增加，加上每年新增的住宅供應量，滿足不同層次的市場需求將綽綽有余，相應地，房價也將偏離快速上漲軌道，逐漸實現價值回歸。(賈圖)