主持人：記者 支玲琳
嘉賓：張永岳 華東師范大學東方房地產學院 院長、建設部專家委員會專家
新聞背景：面對狂飆再起的火熱樓市，今年5月起，南京市物價局等一些地方的管理部門針對房價，前所未有地采取了“只許降不許漲”的行政調控手段。盡管有地產界人士譏此為“回到計劃經濟時代的‘開倒車’行為”，但如此“最直接”、“最解渴”地拿房價“開刀”，還是得到了普通民眾的支持，有的人更是將此視為樓市調控的“最后希望”。然而一月過去，受核價新政影響，開發商紛紛捂盤，慣例的上市旺季如今反而成了上市淡季。有的地方由于供不應求，排隊搶購的現象非但沒有緩解，反而變本加厲。作為行政手段調控樓市的一次大膽嘗試，樓市新政未來路在何方？
支玲琳：火爆的南京樓市，不過是當前中國房地產市場的一個縮影；而調控遇到的重重困境，更是各級各地政府所面臨的一個共同的難題。在此前稅收、利率等市場化調控手段“越調越高”的背景下，行政手段是否已經成為調控的最后選擇？
張永岳：無疑，核價新政是一種價格管制手段。回顧上世紀80年代的經濟體制改革，其中除了所有制改革，最難的就是價格體制改革，所以有“價格闖關”之說。當年，關于價格的“調放之爭”也是相當激烈。說到底，也就是一個如何處理價格改革與價格穩定這兩者之間矛盾的問題。在市場經濟的條件下，只要是商品，一味地“管住”并不現實，也不可能，只有遵循價值規律的科學調控才是最能奏效的。
但對于近來一些地方所采取的限價措施，我們也可以理解。面對房價的非理性上漲，地方有關部門沒有坐視不管，而是積極作為，這是一個民生政府負責任的表現。這應該是根據房價節節攀升的現實，在其他手段可能見效比較慢的情況下，所采取的一種相機調控手段。作為對具體情況不夠了解的一個學者，我很難加以過多評判。但必須看到，只要住宅市場仍然是市場化的，那么這種調控手段只能是相機的。因為真正的市場價格，只能在價值規律作用下，通過供求關系來形成。當然這其中，政府并非無所作為，它的主要職能應該體現在市場秩序的管理及特定時期特定情況下的必要干預，而不是具體定價的價格管制。衡量一個宏觀調控政策是否到位，關鍵在于政府干預是不是適時、適度、適用。所謂適時，指現實有沒有需要；所謂適度，即是否符合市場經濟運行規律；所謂適用，就是看它收效如何。
支玲琳：現在出現了這樣一個情況，越是開發商惜售，人們越是搶號，因為預期還是要漲，“搶到就是賺到了”�？梢栽O想，如果政府直接打壓房價最終都不能奏效，那么不能不說對調控的信心是一個打擊。
張永岳：所謂“限漲令”，對某些中小城市，可能是適用的。因為地方小，流通性也小，外面購買的人少，政府比較容易控制。但對一些中心城市、大城市來說，外來資金是很難控制的。當前房價上漲是綜合性因素作用的結果，這里有城市化進程的作用，也有流動性過剩的原因。不可否認，我們已經進入了一個資產的年代，一些收入較高的人群希望把收入及手頭的資產轉化為一定的載體。而住房恰恰滿足了這種需求，再加上中國城市土地資源比較稀缺，人們改善住房要求比較迫切，又增加了人們對于未來上漲的預期。就現實而言，我們不排除有炒作的因素。企業是追求利益的，會有開發商為了自己的利益在推波助瀾，甚至有的在渾水摸魚。但如果認為整條江河的波濤完全是它攪起來的，那是高估了。
市場的穩定健康發展是全社會的利益所在，有見地的企業家也會認同這一點�，F在老百姓最關注的是價格，但價格背后是一個利益關系，價格的形成過程更是各利益集團博弈的結果。這涉及到兩端的問題：一端是市場供需總量及其結構的平衡，還有一端就是宏觀調控。在這一過程中，在科學發展觀的指導下，從有利于和諧社會建設出發，政府要逐漸從相機調控轉向穩定的可預期的調控，建立一個標本兼治的房地產調控體系。在這個過程中，政府必須充分考慮民眾的利益和呼聲，但分析問題、采取措施，還是要理性、冷靜。
支玲琳：情緒化的做法，往往于事無補。那么，如何建立一個標本兼治的宏觀調控體系呢？所謂“越調越高”現象的癥結究竟在哪里？
張永岳：住房制度該如何設計？市場該如何均衡？這是一個大課題，簡單的說法可能以偏概全。強為之言的話，我認為，住房制度設計可以有“兩分法”和“三分法”，所謂“兩分法”，就是一塊是市場，一塊是社會保障。社會保障就是根據政府的財力，按照社會最基本的保障線，政府去幫助解決；那么市場化，就是有多少能力買多大房。但由于我國現階段中低收入階層還比較多，從社會角度看，采用“兩分法”的條件還不太成熟。由此，我們現在的設計是三個層面，除了完全市場化、住房保障外，中間還有一塊如經濟適用房等政策性住房。
那么現在政策力度還不夠的是什么呢？首先，還是要加快住房保障制度的推進。在過去，如果說住房保障制度還是沒有錢的問題，那么現在不完全是錢的問題，而是財政支出優先次序的問題。就廉租房而言，這個最低保障線究竟應該劃在哪？如何落實？該有個明確的說法。就住宅市場化而言，無論是土地供應還是稅收制度，我們不僅要從調控需求的角度考慮，還要強化從增加供給的角度考慮，優化宏觀調控的系統性。至于其他政策性住房供應體系范圍到底如何，力度究竟多大等等，都應該花大力氣研究透。畢竟這些年形勢發生了很大變化，原有的某些做法需要進一步調整完善。當然，具體怎么做卻是相當復雜的。但正因如此，更需要我們系統思考，冷靜應對。
