中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)有著太多的誤區(qū)、太多的悖論、太多的失衡，以致出現(xiàn)方向性混亂。在無休止的辯論下，理不清頭緒，調(diào)控也見不到實(shí)質(zhì)性效果。當(dāng)前是房產(chǎn)泡沫還是泡沫房產(chǎn)？準(zhǔn)確定位我國(guó)房產(chǎn)的現(xiàn)狀，才能判明其走向，才能對(duì)癥下藥。

　　泡沫房產(chǎn)指的是由房地產(chǎn)價(jià)格在投機(jī)行為作用下整體出現(xiàn)的嚴(yán)重脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)條件、脫離實(shí)際使用者支撐而持續(xù)上揚(yáng)所形成的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)。而房產(chǎn)泡沫僅僅是房產(chǎn)在某一方面或幾個(gè)方面出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象。泡沫房產(chǎn)與房產(chǎn)泡沫既有區(qū)別，又有一定聯(lián)系。只有當(dāng)房產(chǎn)泡沫過多，過度膨脹，嚴(yán)重脫離資本和發(fā)展需要的時(shí)候，才會(huì)演變成虛假繁榮的泡沫房產(chǎn)。

　　按照王石的兩三年破裂的言論判斷，其所說的樓市泡沫應(yīng)該是指泡沫房產(chǎn)，既然是泡沫房產(chǎn)，就是一種國(guó)內(nèi)房產(chǎn)的總體狀態(tài)，萬科也決不可能獨(dú)善其身。

　　是否是泡沫房地產(chǎn)，除了從土地價(jià)格虛漲的泡沫、房屋空置泡沫、房地產(chǎn)開發(fā)投資過快的泡沫和房?jī)r(jià)虛漲泡沫來判斷外，最根本是看房地產(chǎn)價(jià)格是否嚴(yán)重背離價(jià)值，價(jià)格杠桿對(duì)市場(chǎng)供求的調(diào)節(jié)作用有沒有嚴(yán)重弱化甚至失靈。

　　房地產(chǎn)價(jià)值主要取決于正常的地價(jià)、建筑成本和一定的開發(fā)利潤(rùn)，在建筑成本和開發(fā)利潤(rùn)一定的前提下，地價(jià)直接影響著房地產(chǎn)價(jià)值。近年來，房?jī)r(jià)上漲幅度遠(yuǎn)大于地價(jià)上漲，開發(fā)商暴利已經(jīng)成為路人皆知的秘密。而當(dāng)房產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)嚴(yán)重偏離居民收入水平時(shí)，許多居民都買不起房子，許多居民已經(jīng)和房?jī)r(jià)上漲無關(guān)，已經(jīng)被排斥在了房?jī)r(jià)博弈之外，其價(jià)格杠桿作用弱化是顯而易見了。用供求關(guān)系為房?jī)r(jià)上漲說事，已經(jīng)是本末倒置。依此判斷，我國(guó)房產(chǎn)已經(jīng)屬于整體性泡沫房產(chǎn)，而不僅僅是房產(chǎn)個(gè)別的泡沫。

　　如果說房產(chǎn)泡沫還會(huì)對(duì)市場(chǎng)發(fā)展有一定的刺激作用，那么泡沫房產(chǎn)只能是虛假的繁榮，直接導(dǎo)致資源的無效配置。現(xiàn)階段出現(xiàn)的單位集資建房和個(gè)人合作建房等反市場(chǎng)現(xiàn)象，就是對(duì)資源無效配置的反擊。如果說對(duì)待房產(chǎn)泡沫還可以采用調(diào)控的手段，那么對(duì)待泡沫房產(chǎn)就應(yīng)該重新考慮其基本結(jié)構(gòu)，采取全面措施調(diào)整方向。

　　這種方向性調(diào)整起碼要在三個(gè)方面：一是令出必行，避免各項(xiàng)調(diào)控政策的被抵消；二是將扣除成本外的土地所得用于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和廉租房的建造上；三是保證老百姓利益和開放商利益的一致性，只有規(guī)范的市場(chǎng)才能讓開發(fā)商放下架子回到市場(chǎng)，讓房?jī)r(jià)回到邊際成本附近。

　　泡沫房產(chǎn)是不是一定會(huì)破裂，目前我還不那么悲觀。但是如果還不警醒，就真的只能等待其自行破裂了，兩三年，或許更短。(趙文斌）