國務(wù)院參事任玉嶺有關(guān)經(jīng)適房的演講引發(fā)了業(yè)內(nèi)一場論戰(zhàn)，對其觀點，開發(fā)商反對，購房者支持，學(xué)者也各執(zhí)一詞——
任玉嶺參事大概沒有想到，4月份他在清華大學(xué)做的一次演講，會在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)產(chǎn)生如此大的爭議。
在這一主要觀點被媒體概括為“為八成居民提供經(jīng)濟(jì)適用房”的演講中，任玉嶺強(qiáng)調(diào)：通過土地的供應(yīng)量對三類住房進(jìn)行控制，30%劃給商品房，70%劃給經(jīng)濟(jì)適用房，其中，后者中的30%建80平方米以下小戶型，用做廉租房；對于商品房的管理則可以完全放開。
此論一出，馬上有反對者稱其“不切實際，也根本不可能”，甚至有專家認(rèn)為，此舉是對1998年以來房改的否定；更有支持者稱其“實際上是在要開發(fā)商集團(tuán)的命”、“是真正實事求是，尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律的”。
對這一讓很多人“嚇一跳”的觀點的爭論，其深度和廣度仍在不斷的擴(kuò)展，而爭論雙方的陣營，也在曠日持久的對峙中愈發(fā)清晰。
反對者：任玉嶺不懂房地產(chǎn)市場
在采訪中記者發(fā)現(xiàn)，許多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對任玉嶺的觀點很不認(rèn)同，認(rèn)為他作為“圈外專家”，說的是“外行話”，在實際操作中根本行不通。
“任玉嶺和我很熟，他不懂房地產(chǎn)，其觀點危害很大，不符合房改精神和經(jīng)濟(jì)規(guī)律。”一位業(yè)內(nèi)知名專家私下里對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者說。
房地產(chǎn)開發(fā)商，今典集團(tuán)董事長張寶全則對記者表示，任玉嶺的觀點“不太切實際，也根本不可能”。
“怎么可以把經(jīng)濟(jì)適用房的比例提高那么大，我覺得不現(xiàn)實。”在張寶全看來，土地開發(fā)成本很高，為八成居民提供經(jīng)適房建議，很難實施，等于是回到計劃經(jīng)濟(jì)時代了。“經(jīng)濟(jì)適用房能占到30%就已經(jīng)很不得了了。”張寶全說。
一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者：如果70%—80%的土地供應(yīng)都用來建經(jīng)濟(jì)適用房，那政府的財政收益將銳減，正常的市場機(jī)制將無法運行，而且建那么高比例的經(jīng)濟(jì)適用房，將只有20%左右的土地來開發(fā)商品房，絕大部分房企也會因此而倒閉。
而在一些學(xué)者眼中，任玉嶺的這一觀點更是違背了房地產(chǎn)市場化的方向。
“給八成居民提供經(jīng)濟(jì)適用房這種解決辦法不對，這樣做就又回到了政府包辦住房的老路子，容易既無效率又讓政府權(quán)力集中。”中國社科院金融所易憲容博士對記者說。
在易憲容看來，政府為給八成居民提供經(jīng)濟(jì)適用房是不可能的：一是財政上沒有那么大的能力，二是效率會很低，三是讓民眾選擇住房的余地會很有限，如果房子建得不好，很有可能在短時間變成建筑垃圾。
“自建房、單位建房等形式的經(jīng)濟(jì)適用房占到整個住宅供給量的70%—80%， 實際上意味著中國1999年到2001年的公房改革失敗。如果這樣一種狀況能夠成立，也就意味著中國住宅商品化的進(jìn)程將會停止。”在近日舉辦的“2007年中國房地產(chǎn)高峰論壇”上，社科院金融所的副所長、金融學(xué)家王國剛對記者說。
任玉嶺：居民住房已過分市場化
“為老百姓謀福利的舉措一定會觸及房地產(chǎn)既得利益集團(tuán)的‘市場勢力’甚至‘話語權(quán)’。因此任玉嶺的觀點被反對是必然的。”中國社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場研究室主任曹建海研究員對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》說。
記者了解到，從1998年國家實行房改、停止福利分房后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房三種住房供應(yīng)方式來分別對應(yīng)高、中、低收入的人群。但近年來，針對經(jīng)濟(jì)適用房出現(xiàn)的一系列問題，輿論出現(xiàn)了激烈的爭論，大多數(shù)人主張對經(jīng)濟(jì)適用房“進(jìn)行某種程度的限制”，甚至有人提出“取消經(jīng)濟(jì)適用房”。
“提議為八成居民提供經(jīng)濟(jì)適用房，就意味著公房改革失敗？這不見得。”5月13日，記者撥通了全國政協(xié)常委、國務(wù)院參事任玉嶺的電話，他在電話中對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》說。
“我提出上述觀點的初衷，就是覺得應(yīng)該換一個思路，對整個城鎮(zhèn)居民住房建設(shè)體系進(jìn)行重新思考。房改是有很大成績的，但現(xiàn)在房價越來越高，這與住房過分強(qiáng)調(diào)市場化，忽視社會保障功能有關(guān)系。目前我正在銀川等幾個城市做有關(guān)的調(diào)研。”任玉嶺告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》。
在曹建海看來，如果這樣的觀點被中央采納，就意味著長期以來“土地市場化”和“住宅商品化”的改革方向必須作出一定調(diào)整：地方官員將不能賣地，也就不能借此創(chuàng)造“政績”升官發(fā)財；以開發(fā)商為首的利益集團(tuán)最害怕經(jīng)濟(jì)適用房的競爭，任玉嶺的主張實際上是在要開發(fā)商集團(tuán)的命——他們當(dāng)然會全力抵制、反對了。
“尤其是一些打著市場主義改革旗號的經(jīng)濟(jì)學(xué)家和其他領(lǐng)域的人，不能容忍對住房市場化改革取向的任何懷疑，他們不一定是既得利益集團(tuán)的代言人，但由于教條地照搬西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的一些原理，成了不折不扣的‘市場主義’者，他們是反對任玉嶺聲音最響的人。”曹建海說。
支持者：經(jīng)適房應(yīng)拒絕開發(fā)商
“為八成居民提供經(jīng)適房，會動多少人的奶酪？如果那樣的話，開發(fā)商難道喝西北風(fēng)去？！”“為八成居民提供經(jīng)適房最好不是水中花，鏡中月!”在網(wǎng)上，可以看到許多這樣充滿疑問的網(wǎng)友留言。
“我們肯定擁護(hù)任玉嶺的主張，多數(shù)人也期盼著能住上便宜的經(jīng)濟(jì)適用房，但我擔(dān)心的是，他的主張最后會不會在龐大的利益集團(tuán)的勢力下夭折。”正在打算購房的北京市民張先生對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》說。
張先生一直想把握一個好的購房時機(jī)，買到理想的房子，因此對房地產(chǎn)業(yè)多有關(guān)注，在他眼里，這幾年來聽多了專家的建議和爭論，但很多建議是曇花一現(xiàn)，很多爭論是亂吵一片，因此，“為八成居民提供經(jīng)適房”的提議恐怕也難逃不了了之的“命運”。
但中國社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場研究室主任曹建海卻充滿信心。他的設(shè)想是，在經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)開發(fā)過程中取消開發(fā)商。“這樣的房屋就是在北京、上海、廣州等一線城市，每平方米的售價也決不會超過 2000 元。”他斷言。
“從這個意義上說，用‘非市場化’的手段糾正 1998 年以來特別是 2003 年以來我國住房改革政策中的錯誤，通過給80%的城市居民提供經(jīng)濟(jì)適用房計劃的推進(jìn)，就能徹底解決我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的矛盾，真正做到‘居者有其屋’。”曹建海對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》說。
相對于曹建海的“樂觀”，建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林依然出語謹(jǐn)慎：“為八成居民提供經(jīng)適房是否可行”這個問題“不好說”、“不便于直接回答”。
“因為每個城市的住房、經(jīng)濟(jì)情況不同，經(jīng)濟(jì)適用房在一個城市所占的幅度，不可能制定統(tǒng)一的比例。”王玨林對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》說。
在王玨林看來，現(xiàn)在國家非常重視改善和解決城鎮(zhèn)居民的住房問題，已經(jīng)建立以廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房為主，住房補(bǔ)貼、公積金住房政策性貸款為輔的保障體系。各個城市應(yīng)當(dāng)按照國家要求的住房保障政策加以落實，逐步解決相應(yīng)的問題。這樣的思路才比較切合實際。
而在今典集團(tuán)董事長張寶全這樣的企業(yè)老總看來，大力推出雙限房(指限價格、限面積的普通商品房)和經(jīng)濟(jì)適用房，才是政府平抑房價、保證多數(shù)人住房的“法寶”。“尤其是雙限房的比例要大于經(jīng)濟(jì)適用房，我認(rèn)為這個比例不能超過三七開，即雙限房占到七，經(jīng)濟(jì)適用房占到三。”張寶全對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》說。
學(xué)者論
“為八成居民提供經(jīng)適房”
中國社科院金融所研究員 易憲容：
“哪個大國的居民住房問題是由政府解決？”
目前房地產(chǎn)開發(fā)商把房地產(chǎn)市場的問題轉(zhuǎn)化為住房保障體系問題，這是在轉(zhuǎn)移視線，把矛盾都指向政府。看看世界各國，有哪一個大的國家會把居民的住房都由政府的住房保障體系來解決的？在美國廉租屋比重只有3%—4%，加拿大也不會超過5%。絕大多數(shù)居民的住房基本上是通過市場來解決。
中國社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場研究室主任 曹建海：
“不一定非得通過開發(fā)商的掠奪才能稱得上市場化”
我認(rèn)為任玉嶺先生的建議是真正實事求是、尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律的。他是一個為絕大多數(shù)老百姓著想的知識分子和國務(wù)院智囊，我對他表示崇高的敬意。
我認(rèn)為新加坡的 80% 組屋(相當(dāng)于國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)適用房)政策是住房政策成功的典范，而香港的高房價、高公屋率，是住房政策失敗的范例。新加坡的政策非常值得我們的城市政府進(jìn)行借鑒甚至仿效。可以讓政府組織建房，然后賣給城市居民；或者由單位、公眾自發(fā)組織的住宅合作社作為房屋建設(shè)的組織者，由這個機(jī)構(gòu)代表集資建房者與建筑施工企業(yè)簽訂建設(shè)合同，這屬于用市場化手段解決住房的基本手段，不一定非得通過開發(fā)商的掠奪才能稱得上市場化。
知名房地產(chǎn)投資專家 賈臥龍：
“經(jīng)濟(jì)適用房在市場中的比例不宜過大”
經(jīng)濟(jì)適用房作為一種微利的商品房是應(yīng)該大力發(fā)展的。但是大量占有國家土地將會造成當(dāng)?shù)卣呢斦J減，開發(fā)商沒有利潤可求時也會相繼退出房地產(chǎn)市場，這樣對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也不利。所以，經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)控制在一個合理的范圍內(nèi)，既不影響商品房的發(fā)展，又能解決部分中等收入家庭的住房問題。總之，經(jīng)濟(jì)適用房在住房市場中的比例不宜過大。
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困難重重 經(jīng)濟(jì)適用房購買標(biāo)準(zhǔn)該如何制定？
按照現(xiàn)行的政策，在北京，目前只有同時具備三個條件才能購買經(jīng)濟(jì)適用房：一是具有北京市城鎮(zhèn)戶口；二是沒有住房或住房沒有達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)；三是家庭年收入在6萬元以下。在確定自己滿足這些條件之后，就可以申請購買經(jīng)濟(jì)適用房了。但一些業(yè)內(nèi)人士坦言，這項制度實施以來效果并不理想。不可回避的現(xiàn)實是，幾乎所有的購房者都可以開到“家庭年收入6萬元以下”的證明，但其中不乏高收入者。這也成為了經(jīng)濟(jì)適用房遭受各界詬病的一個主要原因。
北京購經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)將變 怎么分才公平？
市建委有關(guān)負(fù)責(zé)人昨天向記者證實，今年內(nèi)將肯定會對經(jīng)濟(jì)適用房購買標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，但具體調(diào)整時間和調(diào)整后的標(biāo)準(zhǔn)目前還未公布。市建委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今年北京市將出臺《北京市住房保障管理辦法》，其中就包括了對購買經(jīng)濟(jì)適用房家庭收入標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整以及申請、審核的辦法和措施。該負(fù)責(zé)人表示，規(guī)范和調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用房購買標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)政策，是本市住房保障工作中很重要的一項任務(wù)。(牛建宏)
