新聞背景:
5月18日，中國(guó)人民銀行宣布，從2007年6月5日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。從2007年5月19日起，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。其中，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，調(diào)整后執(zhí)行3.06%的利率標(biāo)準(zhǔn)；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)，調(diào)整后執(zhí)行6.57%的利率標(biāo)準(zhǔn)；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)0.09個(gè)百分點(diǎn)。
這是近10年來中國(guó)首次同時(shí)宣布上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和存貸款基準(zhǔn)利率。就上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率而言，這是央行自2004年以來第5次動(dòng)用調(diào)整基準(zhǔn)利率。作為上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，這是央行自2006年以來第8次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，今年第5次動(dòng)用這一貨幣政策工具。這次調(diào)整后，普通存款類金融機(jī)構(gòu)將執(zhí)行11.5%的存款準(zhǔn)備金率標(biāo)準(zhǔn)。
央行稱，本次小幅上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣準(zhǔn)備金率和存貸款基準(zhǔn)利率，旨在加強(qiáng)銀行體系流動(dòng)性管理，引導(dǎo)貨幣信貸和投資合理增長(zhǎng)，保持物價(jià)水平的基本穩(wěn)定。
那么，對(duì)于目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生什么樣的影響呢？記者為此采訪了北京房地產(chǎn)市場(chǎng)中的有關(guān)業(yè)內(nèi)人士。
對(duì)于本次加息，國(guó)內(nèi)著名的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)“我愛我家”的新聞發(fā)言人胡景暉接受記者采訪時(shí)說：加息和上調(diào)存款準(zhǔn)備金率對(duì)于給宏觀經(jīng)濟(jì)降溫，穩(wěn)定物價(jià)，抑制股市和樓市泡沫化短期內(nèi)會(huì)產(chǎn)生一定的作用，但是解決不了當(dāng)前中國(guó)樓市和股市的根本問題。
●加息將抑制二手房?jī)r(jià)過快上漲
本次加息對(duì)于樓市的影響，“我愛我家”的胡景暉認(rèn)為，作用一定會(huì)是積極和多方面的，但解決不了當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本問題。他分析說，連續(xù)加息會(huì)抑制房產(chǎn)的投資型購(gòu)買需求，減少在新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)的投資性購(gòu)買。但由于在加息前，新房市場(chǎng)的投資型購(gòu)買需求已經(jīng)明顯衰減，而二手房市場(chǎng)的投資型購(gòu)買本來就不足10%，所以此次加息對(duì)于房產(chǎn)投資的抑制作用是有限的。但對(duì)于已經(jīng)購(gòu)房投資的業(yè)主，由于房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)到達(dá)高位，加之房屋租金整體水平的穩(wěn)定和高檔物業(yè)租金價(jià)格的持續(xù)走低，物業(yè)持有稅增收在即，而加息后其持有成本會(huì)進(jìn)一步增加,所以一部分已經(jīng)購(gòu)房投資的業(yè)主會(huì)因?yàn)楸敬渭酉⒍x擇出售手里持有的投資型房產(chǎn)，從而增加二手房的房源供給，緩解二手房房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭。
●加息后，緊湊型戶型和低總價(jià)房產(chǎn)將受青睞
本次加息對(duì)自住型需求幾乎起不到抑制作用。自2005年宏觀調(diào)控以來，房地產(chǎn)自住需求仍然呈現(xiàn)出剛性狀態(tài)。2007年和2008年這兩年進(jìn)入新一輪婚育高峰期，自住型需求會(huì)更加強(qiáng)烈。
此次加息后，15年期20萬元房產(chǎn)按揭貸款的月供負(fù)擔(dān)才增加8.29元，可見加息對(duì)自住購(gòu)房群體的影響不大。當(dāng)然，連續(xù)加息會(huì)影響到自住型購(gòu)房的傾向。許多自住型購(gòu)房者會(huì)傾向選擇購(gòu)買緊湊型戶型和低總價(jià)房產(chǎn)，從而盡量少貸款或不貸款，以減輕或避免貸款的利息負(fù)擔(dān)，中小戶型房產(chǎn)會(huì)進(jìn)一步受到購(gòu)房人青睞。
●適應(yīng)加息周期的房貸產(chǎn)品將受購(gòu)房者歡迎
胡景暉還分析說，本次加息會(huì)進(jìn)一步加劇銀行間房產(chǎn)貸款的競(jìng)爭(zhēng)格局。在經(jīng)歷了連續(xù)加息的心理洗禮后，此次加息應(yīng)該不會(huì)引發(fā)大規(guī)模的提前還款。但連續(xù)加息后，購(gòu)房人會(huì)傾向于選擇固定利率貸款，能夠減輕還款壓力的房貸產(chǎn)品———如雙周供以及與提前還款對(duì)接的房貸產(chǎn)品———如氣球貸等等。所以，能夠推出更多適應(yīng)加息周期的房貸產(chǎn)品的銀行將占得市場(chǎng)先機(jī)。本次加息中，雖然個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)0.09個(gè)百分點(diǎn)，但住房公積金貸款相比商業(yè)貸款的低利率優(yōu)勢(shì)仍然明顯，相當(dāng)一批購(gòu)房人還要傾向于使用公積金貸款。
●房?jī)r(jià)上漲過快等樓市根本問題尚無法解決
雖然，加息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生一系列積極影響，但仍然無法徹底解決房?jī)r(jià)上漲過快，供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，廣大中低收入階層居住困難等根本問題。加快建立保障性住房機(jī)制，增加中低價(jià)房屋的供應(yīng)量，大力發(fā)展存量房市場(chǎng)和增加二手房房源的有效供給才是出路所在。
●此次加息后股市的“牛勁兒”不會(huì)就此消退
胡景暉還給記者分析說，本次加息也難以降低股票市場(chǎng)的熱度，防止A股市場(chǎng)泡沫化應(yīng)該采取其他措施。
存款利率和貸款利率的同時(shí)上調(diào)雖然直接增加了投資股票和基金市場(chǎng)的直接成本和機(jī)會(huì)成本，但是，相比于股價(jià)的快速上漲，這點(diǎn)資金成本的增加幾乎是微不足道的。而且，自從2006年股市進(jìn)入牛市以來，已經(jīng)實(shí)施的3次加息都帶來股市的進(jìn)一步上漲。所以，此次加息后，股市的“牛勁兒”恐怕不會(huì)就此消退。防止A股市場(chǎng)泡沫化應(yīng)該加快優(yōu)質(zhì)企業(yè)的境內(nèi)上市步伐，讓已經(jīng)在境外上市的企業(yè)回歸A股市場(chǎng)，盡快剝離中小企業(yè)板轉(zhuǎn)而成立中國(guó)自己的創(chuàng)業(yè)板市場(chǎng)(地點(diǎn)可以選在天津)，增加QDII的境外投資額度等等。
●連續(xù)加息會(huì)進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)
胡景暉還提出了自己的觀點(diǎn)：加息作為常規(guī)調(diào)控手段和貨幣政策，在中國(guó)目前的匯率政策和產(chǎn)業(yè)調(diào)整的大背景下不宜過于頻繁的使用。
對(duì)此，他進(jìn)而解釋說，加息作為常規(guī)調(diào)控手段和貨幣政策，在中國(guó)目前的匯率政策和產(chǎn)業(yè)調(diào)整的大背景下不宜過于頻繁的使用。加息雖然對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)降溫和穩(wěn)定物價(jià)有直接作用，但也是一把雙刃劍，由于目前人民幣升值的壓力巨大，連續(xù)加息會(huì)進(jìn)一步增加人民幣升值的壓力和預(yù)期，加劇熱錢的涌入，從而進(jìn)一步推高房產(chǎn)、股票等資產(chǎn)的價(jià)格，加速泡沫化進(jìn)程，所以加息不能過于頻繁。目前，“為錢找出路”才是解決“流動(dòng)性過剩”問題的良方。為此，胡景暉提出幾個(gè)方式，比如：加快壟斷行業(yè)向民營(yíng)資本開放，加速股票市場(chǎng)擴(kuò)容和優(yōu)質(zhì)企業(yè)上市，大力發(fā)展企業(yè)債券市場(chǎng)，開發(fā)和創(chuàng)新更多的金融衍生投資產(chǎn)品，鼓勵(lì)民間資本參與國(guó)家重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，適度引導(dǎo)國(guó)內(nèi)資金海外投資等都是可以采用的方式。(徐曼)
