北京市土地增值稅清算細則于日前揭開面紗。業內認為，該政策對房地產開發企業的利潤率產生不同程度影響，毛利率較高的項目或公司影響比較大，這包括開發高檔住宅的公司，以及那些以非市場化拿地為主、拿地成本較低的公司。

　　與此同時，開發商將不再單純追求項目的利潤率水平，加快項目滾動和追求規模成長將成為共識。在這一過程中，行業龍頭公司也將加快市場整合，行業集中度將繼續提高。

　　毛利率越高 征稅影響越大

　　由于《房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法》明確了征稅是以項目為單位進行清算，因此對每個公司的影響不盡相同。業內專家指出，一方面要計算每個項目的增值率看是否需繳稅以及適用哪級的稅率，另一方面還要看稅負較大的項目的結算時間，如果項目在前幾年已經逐年有結算，但土地增值稅尚未清算，那么今年集中收取土地增值稅對利潤的影響還是相當顯著的。

　　按照實施細則，土地增值稅為四級超率累進稅率，即增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除金額50%至100%的部分，稅率40%；增值額超過扣除項目100%至200%的部分，稅率50%；增值額超過扣除項目金額200%以上的部分，稅率為60%。

　　這意味著，毛利率越高的項目，所要繳納的土地增值稅越多。長城證券分析師向暉經過測算后得出，毛利率40%的項目嚴格征收土地增值稅后對凈利潤的影響是17.4%。

　　長江證券分析師劉焱認為，土地增值稅清算實施后，開發商的成本壓力將增大，但是對于各家房地產開發商的影響卻不盡相同。

　　劉焱指出，原先有大量土地儲備公司的利潤水平將有較大的負面影響，因為這些公司此前拿地普遍價格低廉，這使得公司未來將會為此付出非常高昂的增值稅。但是對于一些長期從事普通住宅開發(特別是經濟適用房)企業和純自持物業出租企業，它們從事業務屬于免征土地增值稅范圍或不發生土地和建筑物產權轉讓，因此受此次稅收政策的影響較小。

　　稅負向房價轉移有限

　　對于開放商是否會以提高房價的方式，轉移土地增值稅清算帶來的成本壓力，業內普遍表示否認。

　　向暉認為，土地增值稅執行清算，會在一定程度上打擊開發商囤地或捂盤的行為，至于對房價的影響，他認為最終影響房價的還是市場供求關系，將增值稅轉嫁到房價上可能性較小。

　　劉焱指出，由于多數房地產企業的開發項目毛利率一般在20%-40%，可以說大多數企業的項目尚未達到土地增值稅清算的起點，以往預繳的土地增值稅還會退回，因此該政策對房價的影響較小。

　　上海五合智庫投資顧問有限公司總經理鄒毅介紹，目前新開工的項目基本上全都做了土地增值稅計提，他認為，有的開發企業會利用漲價來彌補利潤損失，但這樣操作會大大增加房地產項目的市場風險，因為高房價將導致項目空置積壓的可能性增大，企業經營風險增大。

　　因此，市場人士預測，房地產開發商將更多考慮采取提高建安費用、廣告宣傳費用額度等辦法使得未來的扣除部分提高，從而降低毛率，而不會通過漲價方式降低土地增值稅的壓力。(林喆)