結構問題，部分可以通過市場解決，但推行中小套型，中低價位商品住房供應制度是不能單靠市場方法解決的，住房保障制度更不能依靠市場方法或“二手房市場”

　　4月27日，《第一財經日報》A7版刊登了潘石屹的《再談對房地產市場的看法》(下稱“潘文”)的文章。該文認為，解決現在房地產市場存在的主要問題——房價上漲過快，最重要的辦法是建立二手房市場。

　　筆者認為，這個觀點是值得商榷的。應該肯定，建立二手房市場對于增加市場上房屋的供應量，特別是套型較小、價格較低的住房有一定作用，從而在一定程度上有利于抑制上漲過快的房價。但是，它不是解決當前房地產時常存在的房價偏高、上漲過快這一主要問題的“最重要辦法”或主要辦法。

　　土地具有自然壟斷特性

　　第一，潘文對“房價偏高、上漲過快”的原因沒有抓準。當前房價偏高、上漲過快的原因，不是潘文所認定的“市場中出現的問題”。所謂“市場中出現的問題”僅是表象，其實質是由以下三個原因造成的。

　　1.開發商對土地及其產品房地產的壟斷特權。土地具有自然壟斷特性，極易誘發開發商追逐暴利，造成房價瘋漲。土地具有固定性和不可移動性。從客觀上看它是一個常量，不能隨便增加，也就是說土地這個生產要素，不能像工業中其他要素那樣，只要市場需要，就可以無限再生產。土地用一塊少一塊，因而一旦開發商購買了某一地塊使用權，實際上就壟斷了這塊土地以及在此土地上建造的住房。隨著經濟的發展、城鎮化的加快和人口的增加以及人們生活水平的提高，人們對土地的需求又不斷增長，這些都加強了開發商的壟斷特權。

　　可以說，誰取得了對土地的使用權，誰就取得了對土地的壟斷權，一定意義上就取得了住房的漲價“特權”。一些開發商就是利用了對土地資源的壟斷，炒買炒賣，哄抬房價，攫取暴利。這種現象從表面看似乎是合法的經營，其價格似乎也是由供求關系決定的。其實不然，這是在壟斷條件下產生的暴利。房價這種不正常的上漲，在北京、廣州、上海、杭州、深圳等城市都出現了。潘文說，對于房價的偏快上漲“最好用市場的辦法解決”。非也。這幾年人們試圖用市場機制來解決，但市場機制越調，房價就越高，它失靈了。在這種特定條件下，就有必要由國家“有形之手”包括必要的立法手段、行政手段，其中也包括直接或間接調控房價等辦法來解決。

　　2.非自住性需求過大，投機盛行。在房價快速上漲時期，這種需求又以投機需求為主，在商品住房銷售量中占了近39%。他們炒買炒賣，硬是把房價節節抬上去了。

　　3.商品住房供應結構不合理，住房保障制度沒有完全建立。近幾年市場上供應的主要是大套型的高檔的商品住房，這與城鎮居民收入結構很不適應，加上住房保障制度缺失，從而在一定程度上助長了房價的上漲。

　　上述三個問題中，壟斷暴利問題能用市場或“二手房市場”解決嗎？結構問題，部分可以通過市場解決，但推行中小套型、中低價位商品住房供應制度是不能單靠市場方法解決的，住房保障制度更不能依靠市場方法或“二手房市場”。

　　國情決定須推行中小套型

　　第二，潘文沒有把握我國的基本國情。人多地少是中國的基本國情。我國土地資源緊缺，能用來耕作和建城的平原更少。所以，必須十分珍惜和愛護土地，走資源節約型和緊湊型的城鎮化道路。

　　同時，中國是一個低收入國家。2006年人均GDP 1740美元，屬世界貧窮國家之一。這種狀況可能要經過10年、20年甚至更長時間的艱苦努力，才能從根本上改觀。只要這樣，城鎮人口中低收入者的比重就大，約占70%以上。這就決定了必須推行以中小套型、中低價位為主導的商品住房供應制度。這是由我國客觀資源和經濟條件決定的。這不是權宜之計，而是要長期實行的政策。推行這個政策能依靠市場方法或“二手房市場”嗎？當然不行。

　　保障住房權是世界各國普遍現象

　　第三，潘文也沒有從根本上認識住房是人們最基本的生存資料，住房權則是最重要的人權之一。眾所周知，人們的生存資料種類很多，有的可以按月或年買，有的則每天要買，而且可以一斤斤、一件件買，但最基本的以不動產形態體現的住房，則不僅價值量巨大，而且要幾十年一起“買”，通常要動用人們幾十年甚至一輩子的積蓄……

　　很清楚，沒有住房，人們就無法生存，連維持最起碼的簡單生活都困難，更談不上改善生存條件了。實踐已經證明，無論是資本主義制度下的市場機制，還是社會主義制度下的市場機制，對于解決廣大中低收入者的住房問題都是無能為力的。資本主義國家政府原來是不管住房問題的，從而出現了住房危機。恩格斯指出的住房“極度短缺”、“住房災難”以及到處可見的“骯臟”、“破舊”的貧民窟等，就是最好的寫照。這些造成了資本主義社會的不穩定和社會矛盾的激化。

　　直到19世紀末，特別是進入上世紀30年代后，許多資本主義國家政府才認識到這個問題的重要，并先后宣布介入住房問題，明確承諾政府要管住房，其核心就是在提供適度住房保障條件下，解決中低收入者的住房。

　　他們采取了包括(1)以直接介入形式，即建設公房并限定套型、價格和供應對象；(2)給開發商以政策優惠并限定套型，調節其價格的間接介入形式；(3)對住房需求者減免稅費和補貼的形式等。

　　隨著經濟的進一步發展，一些國家開始建立住房權。2003年蘇格蘭成為世界上建立住房權的第一個國家，今年法國也宣布建立“法定住房權”，到2010年實施住房權，由國家或地方當局保證每個人行使住房權。屆時，那些沒有住房或居住在環境簡陋和衛生條件堪憂住房中的人，都將通過合法的行為行使住房權。

　　我國是社會主義國家，政府是人民的政府，理所當然地要管住房，把解決廣大中低收入者的住房作為自己的職責和最基本任務之一。為廣大中低收入者提供使其體面生活的住房，能依靠市場方法或“二手房市場”嗎？

　　市場與行政干預結合

　　這是不是說我國住房制度市場化改革的方向錯了呢？不是的，住房制度市場化改革的方向必須明確肯定，而且已經取得巨大的成績。這里強調計劃機制和政府的行政干預，只是指出在住房制度改革的某些方面，主要是市場易失靈的一些領域，如反對壟斷暴利，打擊投機，推行中小套型、中低價位商品住房供應制度，健全完善住房保障制度等，必須加強計劃機制和政府的行政干預，使計劃機制、政府行政干預與市場機制更好地結合起來。

　　總之，解決當前房地產市場存在的房價偏高、上漲過快這一主要問題，“最重要的方法”是在堅持住房制度市場化改革方向的前提下，堅定地推行中小套型、中低價位商品住房供應制度，調整住房供給結構強化“90/70”政策及其一整套宏觀調控措施，健全、完善住房社會保障制度，就有可能較好地解決這一問題。(王克忠 作者為復旦大學房地產研究中心教授)