4月17日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《2007年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況》分析報(bào)告，指出一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速有所加快，新建商品住房銷售價(jià)格上漲幅度持續(xù)在6.0%上下徘徊，但部分中心城市漲幅較快。報(bào)告顯示，去年增速明顯放緩的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有反彈跡象，“70/90”政策也遠(yuǎn)未落實(shí)。我們應(yīng)當(dāng)怎樣看待這些問(wèn)題呢？
關(guān)于房地產(chǎn)投資反彈的根源，我認(rèn)為根子在于房地產(chǎn)行業(yè)暴利的內(nèi)在拉動(dòng)，這也說(shuō)明立足于戶型及房?jī)r(jià)漲幅控制的宏觀調(diào)控政策，沒(méi)有觸及我國(guó)房地產(chǎn)的根本。目前有一種說(shuō)法，說(shuō)我們的GDP還增長(zhǎng)了10%，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)26%很正常。這是對(duì)GDP項(xiàng)目構(gòu)成及其對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的影響缺乏分析的言論。
目前我國(guó)的房地產(chǎn)特別是住房需求的增長(zhǎng)主要被各類投資和投機(jī)主導(dǎo)，消費(fèi)需求變成了一個(gè)抬高房?jī)r(jià)的借口。這種基于發(fā)橫財(cái)目的的房地產(chǎn)投資和投機(jī)活動(dòng)，雖然可以促進(jìn)GDP在統(tǒng)計(jì)意義上的增加，但根本不能刺激消費(fèi)，反而極大地壓制居民在吃、穿、住、行等最基本的消費(fèi)需求，并給整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平提高帶來(lái)了巨大的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性。
房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不能成功的原因是什么？我認(rèn)為主要是調(diào)整住房戶型結(jié)構(gòu)增加供給以控制房?jī)r(jià)的政策，在理論和邏輯上均存在問(wèn)題。這是因?yàn)椋鄬?duì)于龐大的住房存量，新建住房只是市場(chǎng)供給的很小部分！在大量房屋空置(包含已購(gòu)房屋)，一些城市房屋供給總體上甚至已經(jīng)過(guò)剩的情況下，如果不抓住打擊住房投機(jī)這個(gè)關(guān)鍵，簡(jiǎn)單地通過(guò)增加新建小戶型房屋的辦法，并不能抑制已經(jīng)失控的房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)，只會(huì)增加投機(jī)者更換投機(jī)籌碼的機(jī)會(huì)，更嚴(yán)重的是可能造成土地和建筑資源的巨大浪費(fèi)。
根據(jù)一季度新建商品住宅銷售面積大于竣工面積的情況，發(fā)改委得出了房屋空置率下降、市場(chǎng)需求旺盛、一些中心城市供需矛盾突出等值得商榷的結(jié)論。站在開(kāi)發(fā)商的立場(chǎng)，不管你買房子是用來(lái)住的，還是用來(lái)出租經(jīng)營(yíng)的，甚至是目前占絕對(duì)主流的用來(lái)囤積升值的，都屬于有效需求；站在社會(huì)角度，那些用來(lái)投資經(jīng)營(yíng)和囤積升值的房屋，如果不能轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售到真正的居住者手里，他們的投資和投機(jī)將沒(méi)有任何社會(huì)意義。從這個(gè)角度看，住房投資和投機(jī)需求，都構(gòu)成房地產(chǎn)供給(決不是需求)的重要組成部分。
從房地產(chǎn)投資的資金來(lái)源看，銀行信貸和海外資金是重要的推動(dòng)力量。發(fā)改委報(bào)告的數(shù)據(jù)說(shuō)明，國(guó)有銀行在房地產(chǎn)信貸上缺乏投資、投機(jī)、消費(fèi)的基本區(qū)分，而一律以低首付消費(fèi)信貸優(yōu)惠利率放貸，導(dǎo)致投機(jī)者借消費(fèi)信貸之名大肆購(gòu)房牟利，而這些資金又大部分被開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)化成為開(kāi)發(fā)資金。外商房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資瘋狂增加的情況，說(shuō)明外資已經(jīng)認(rèn)清了中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的投機(jī)性質(zhì)，他們希望在現(xiàn)有政策終了之前，趕上制度性大發(fā)橫財(cái)?shù)哪┌嘬嚒?/p>
下一步應(yīng)該怎么辦？我認(rèn)為還是應(yīng)從擴(kuò)大市場(chǎng)供給和抑制投資投機(jī)需求兩方面下手，促進(jìn)房?jī)r(jià)的理性回歸。從擴(kuò)大供給方面，要求地方各級(jí)政府放棄長(zhǎng)期實(shí)行的土地拍賣供給模式，集中力量供給經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，將單位建房和個(gè)人集資合作建房納入政府經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)劃，調(diào)動(dòng)各類經(jīng)濟(jì)主體建房的積極性；從控制需求上，要嚴(yán)格住房消費(fèi)信貸發(fā)放以及實(shí)施針對(duì)住房投資、投機(jī)活動(dòng)的綜合稅收政策，降低住房投資、投機(jī)的收益預(yù)期水平，發(fā)揮住房存量在房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)節(jié)中的作用。(曹建海 作者為中國(guó)社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任）
