房價飆升、投資猛增、供不應求、結構倒掛、外資熱涌等情況，確實是當今樓市調控的“怪現狀”。但是，我們并不能由此就把調控政策和目標無法實現的責任推給中央政府。

　　我認為造成目前狀況有以下幾方面原因。

　　首先，地方政府的積極性、執行力度不夠。現在，還有很多地方政府懷揣老觀念，不肯積極配合，并沒有真正按照中央宏觀調控的要求來操作。他們就怕房地產價格下來影響到自己的政績，作為地方政府第二財政收入的房地產價格一旦下來，是很多地方官員不愿意看到的結果。

　　其次，社會保障問題、廉租房、經濟適用房這些行政手段都是需要地方政府來實施的，也就意味著他們要不停地掏錢。那么，這里面就有幾個問題有待解決了：第一，地方政府有沒有能力來掏這些錢；第二，即使地方政府有能力掏這筆錢，但愿不愿意掏還是個問題。事實上，很多地方政府關于保障型住房的問題都僅限于口頭講講。而且就算徹底執行，也需要時間和過程。政策的的制定、落實以及到最后的見效具有時間滯后性，我們需要耐心等待。

　　盡管中央有很好的想法，但要把想法變成現實，也需要過程。就拿造小房型住房來說，這確實是個很好的規劃，但真正變成現實還需要時間，我們不能期望在一夜間就能達到70/90。所以，不能說宏觀調控沒有效果，因為政策從論證、實施到見效，需要一個相當長的過程。我估計，至少也需要一到三年。

　　當然，開發商的暴利心態也是導致問題的重要原因。中小房型面對的是中低收入家庭，不但成本高，利潤還低，他們當然希望開發利潤高的大房型而不是小房型。所以，開發商對形勢的認識以及牟取暴利的心態不調整過來，就不可能指望他們扎扎實實地執行70/90。

　　那么，面對以上種種問題，中央政府就應雙管齊下，除了行政命令以外，也需要動用法律的和市場的手段。對地方政府主要適用行政命令，實施目標責任制和行政述責制，這樣就可以追究責任。對于開主商則主要動用市場辦法，用經濟利益進行引導。(尹伯成 復旦房地產研究中心主任)