三大推手左右2011年房?jī)r(jià)走勢(shì) 房?jī)r(jià)可能仍將上行(2)

　　樂(lè)觀方認(rèn)為，明年房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步顯現(xiàn)供大于求，迫于逐步加大的銷(xiāo)售壓力，房?jī)r(jià)將會(huì)出現(xiàn)穩(wěn)中有降；但悲觀方則表示，無(wú)論是明年還是未來(lái)更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，城市化依然是主旋律，土地短缺局面難以改變，城市人口持續(xù)膨脹加上居民強(qiáng)烈的改善需求，以及被積壓需求的可能爆發(fā)，將會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)上行。

　　今年前11個(gè)月，商品房施工面積為38.43億平方米，同比增28.60%。華泰聯(lián)合證券魚(yú)晉華表示，以32%的施工轉(zhuǎn)可售率計(jì)算，在不考慮今年剩余庫(kù)存的情況下，2011年預(yù)計(jì)商品房可售面積12.7億平方米；在各地限購(gòu)政策維持明年不放松的假設(shè)下，以2007到2010年平均年銷(xiāo)售面積預(yù)測(cè)，2011年銷(xiāo)售面積約為8.1億平方米，供求比為1.57，明年全年將供過(guò)于求。

　　除了商品房市場(chǎng)的“放量”，超預(yù)期建設(shè)的保障性住房也增加了供應(yīng)籌碼。明年將有1000萬(wàn)套保障房建設(shè)計(jì)劃，比今年增長(zhǎng)72%，遠(yuǎn)高于預(yù)期，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，盡管保障性住房與商品房的客戶(hù)群體有所不同，但如此大規(guī)模的保障房建設(shè)穩(wěn)定了中低收入階層的預(yù)期，可以部分分流需求、緩解矛盾。

　　然而，面對(duì)明年房?jī)r(jià)的一片看跌聲，悲觀者也“不甘示弱”，城市化拉動(dòng)需求成為支撐看漲房?jī)r(jià)的最主要理由。

　　社科院綠皮書(shū)指出，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展與城市化進(jìn)程密不可分，目前我國(guó)城市化水平還相對(duì)較低，還有很大的發(fā)展空間，并且還有相當(dāng)一部分處在偽城市化或半城市化階段，提升城市化必然會(huì)不斷實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)移人口的遷轉(zhuǎn)俱進(jìn)，住房需求也會(huì)不斷增加。

　　此外，保障性住房用地的大量供應(yīng)使得土地緊張的一二線城市商品住宅用地相對(duì)更為稀缺，購(gòu)買(mǎi)需求的積壓或?qū)⒃诿髂昴硞�(gè)政策略微放松的節(jié)點(diǎn)爆發(fā)等等，也成為“看漲”房?jī)r(jià)的理由。

　　兩種觀點(diǎn)似乎都合情合理，但更為居中的看法是：我國(guó)現(xiàn)在確實(shí)處于城市化進(jìn)程中，但處于不同階段，一線城市較高的城市化率和部分二三線城市尚處發(fā)展過(guò)程中并行。由此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求也是相對(duì)的，部分城市供給增速無(wú)法趕上需求增速、同部分城市的城市化預(yù)期過(guò)高導(dǎo)致階段性供大于求也是并行的，“那么，未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)上，一線及二線城市的非核心區(qū)域供應(yīng)量較大，可能會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)，三四線城市正處于成長(zhǎng)階段，很難受到影響。”有人士表示。

　　制度變革

　　調(diào)控重拳會(huì)否再出

　　按照萬(wàn)通地產(chǎn)董事長(zhǎng)馮侖的觀點(diǎn)，目前我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)仍處于“青春期”，量?jī)r(jià)上升是常態(tài)。而“大宗消費(fèi)”的特性也讓房地產(chǎn)業(yè)被賦予“支柱型”產(chǎn)業(yè)的地位。

　　不過(guò)，住建部有關(guān)人士近期表態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展上將更加注重其民生屬性。當(dāng)前來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步向商品房和保障房市場(chǎng)雙軌制的模式發(fā)展和完善。在大力發(fā)展保障房建設(shè)的同時(shí)，作為影響房?jī)r(jià)走勢(shì)的核心，商品房未來(lái)政策走向引人關(guān)注。

　　在12月召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的問(wèn)題并未被提及，重點(diǎn)則落到了住房保障體系建設(shè)的問(wèn)題上，提出“逐步形成符合國(guó)情的保障性住房體系和商品房體系”，并未出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控政策。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于CPI基數(shù)效應(yīng)影響，12月份將逐步回落。國(guó)家已經(jīng)再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，年內(nèi)再度加息的預(yù)期減弱。房地產(chǎn)行業(yè)短期政策壓力有所緩和。但明年在通脹壓力的影響下，不排除出臺(tái)更嚴(yán)厲政策的可能。

　　目前，懸在房地產(chǎn)行業(yè)頭上的眾多調(diào)控利器中，房產(chǎn)稅是被業(yè)界寄予厚望的法寶之一。不過(guò)，住建部政策研究中心副主任王玨林近期表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)目前存在的問(wèn)題不是房地產(chǎn)稅就能解決的，房地產(chǎn)市場(chǎng)要加快法制建設(shè)和管理。

　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成也指出，推出房產(chǎn)稅一是想抑制投資性需要，以此平衡房?jī)r(jià)增長(zhǎng)；二是為地方政府開(kāi)辟穩(wěn)定的稅收來(lái)源；三是抑制貧富差距進(jìn)一步擴(kuò)大的趨勢(shì)。尹伯成認(rèn)為，明年房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)持力度。如果調(diào)控政策發(fā)生松動(dòng)，房?jī)r(jià)或?qū)⒊霈F(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。

　　記者 于萍 王錦