昆明樓市調控效果顯現 房價不穩調控將繼續

　　在全國對房地產市場調控以及昆明落地政策出臺的背景下，2010年昆明樓市已經出現了一定的反應。政策上除四月“新國十條”的發布，昆明最近又出臺《進一步加強商品房預售管理實施意見》(以下簡稱“意見”)，定于明年1月1日起實施；市場上，昆明樓市近來開盤價格已開始進入萬元通道，萬科地產于年內進軍昆明樓市標志省外優質品牌、先進理念的入昆，商業地產投資關注度在年中時期升溫......這些市場上的重大事件一方面由昆明樓市自身特點決定，一方面則是受政策調控影響的結果。

　　以新國十條政策影響分析，在昆明房地產市場上影響價格波動的因素眾多。其中包括地方政府的保護、國家發行貨幣泛濫、國際國內熱錢的炒作、市民投資渠道狹窄等。房貸新政和“新國十條”的頒布，無異于給整個樓市起到了降溫的作用。

　　其中主要表現是市場方面加快出貨。為回避調控的政策風險，一手樓市也出現了開發商加快推盤的現象。同時，購房者方面則出現心態動搖的情況。新政在打擊投資炒房的同時，也抑制了一部分合理需求。伴隨加息等措施的出臺，市場壓力不斷加大，購房者從一貫堅定的信心也開始變得猶豫。民眾都在觀望調控能否奏效，這最終將取決于中央與地方政府的博弈。開發商方面則必然面對資金壓力加大。金融機構支持房地產交易和開發的積極性將被迫減弱，資本市場資金開始流向其他行業，房地產短期出現了資金困難的局面。短期昆明房價波動不會太大，但是明年上半年開始，房地產行業的走勢不容樂觀。

　　而對于近期出臺的《進一步加強商品房預售管理實施意見》，對商品房預售資金監管、預售進度要求、簽訂電子合同等方面做出規定，該細則相比成都、重慶、北京、深圳等地相對溫柔。對開發商來說，該意見促進了房地產開發商的行業洗盤，使得一些資金壓力大，實力薄弱的企業，退出房地產市場，減低了市場熱度。同時規范了開發商的預售行為，讓市場更加規范健康，減少了捂盤惜售和惡性炒作的行為。

　　對中介企業而言，意見對銷售代理公司的銷售能力和綜合運作能力提出了考驗，會使得代理銷售行業發生變革，改變傳統的銷售模式，為幫助開發商解決資金困難，更多的會出現企業間的以物換物的形式出現，以緩解開發商的債務危機。

　　另外，意見的出臺進一步保護了購房者的利益，使得更多住房在購買的時候，更加安全、更加透明。同時減低了房屋的炒作，使得房價相對能保持穩定，而不是大幅度波動影響正常市場價格。同時，意見對穩定房價和防止房價漲幅過快具有很強的效果。加強了政府調控房價的能力，不但是可以對上漲過快進行監管，也可以對下跌過快監管。使得短期內房價不會出現大幅波動，維持穩定緩落得可能性很大。

　　意見出臺后，昆明市新樓盤房價依舊在穩步上升，從執行效果上看，除益新德隆、金領時代、版筑翠園三個項目在昆明市房產信息網上對外公式，其他項目并未公式。可見政策的執行并不嚴厲。后續出臺更加嚴厲的政策調控房地產是不可避免的，只要房價穩定不下來，政策調控就將持續。(記者 謝慧攝)