商品房用地出讓過程中應加入更多民生考量

　　“限地價、競政策性住房面積”，北京新近拍賣的一塊居住項目用地，設置價格高限，不再比誰出價更高，而看誰配建的保障房面積多。

　　在商品房用地出讓過程中，加入更多的民生考量，嚴格控制地價，吸引開發商參與保障房建設，上海、深圳等一線城市也在進行類似探索。

　　值得提醒的是，在二、三線城市地價漲幅壓力越來越大的情況下，多數地方并未開始相應的土地出讓改革。

　　北京：不再“價高者得”

　　日前，北京市順義張鎮建筑規模達117979平方米的居住項目用地(土地面積8公頃)經3家企業多輪競價，達到價格高限后，北京天正華特房地產開發有限公司最終以1.6億元及配建1.56萬平方米租賃房競得該宗地。這標志著，北京全新的土地出讓方式“限地價、競政策性住房面積”終于實現。

　　去年以來，高價地頻出，今年4月，北京市提出將試點“限房價、競地價”及“限地價、競政策性住房面積”土地競買方式。改進過去“價高者得”的掛牌出讓方式，將更多采用“綜合條件最優者得”的綜合評標方式。

　　據了解，這一土地出讓方式的核心是設定合理土地上限價格，當競買報價達到上限時，不再接受更高報價，轉為通過現場投報配建租賃房面積的方式確定競得人。開發商承諾的政策性住房面積、未來商品住房銷售價格等因素，作為重要評標條件加以考量。

　　據有關部門統計，2009年全國商品房用地出讓交易中，采用招標方式占2%，根據“價高者得”原則確定買家的出讓方式——拍賣和掛牌，分別占交易地塊總數18%和80%。

　　中國土地勘測規劃院地價所所長趙松說，“采用該種出讓方式一方面可有效抑制地價快速上漲，另一方面，還可增加政策性住房供應量。從這個意義上講，是個好事。”

　　他認為，這種出讓方式，直接控制了居住用地的價格，增強了土地參與宏觀調控的靈活性。以往不設定價格上限的情況下，如果幾家企業都看重某地塊，輪番競價很容易制造出高價地。