商品房用地出讓過(guò)程中應(yīng)加入更多民生考量

　　“限地價(jià)、競(jìng)政策性住房面積”，北京新近拍賣(mài)的一塊居住項(xiàng)目用地，設(shè)置價(jià)格高限，不再比誰(shuí)出價(jià)更高，而看誰(shuí)配建的保障房面積多。

　　在商品房用地出讓過(guò)程中，加入更多的民生考量，嚴(yán)格控制地價(jià)，吸引開(kāi)發(fā)商參與保障房建設(shè)，上海、深圳等一線城市也在進(jìn)行類(lèi)似探索。

　　值得提醒的是，在二、三線城市地價(jià)漲幅壓力越來(lái)越大的情況下，多數(shù)地方并未開(kāi)始相應(yīng)的土地出讓改革。

　　北京：不再“價(jià)高者得”

　　日前，北京市順義張鎮(zhèn)建筑規(guī)模達(dá)117979平方米的居住項(xiàng)目用地(土地面積8公頃)經(jīng)3家企業(yè)多輪競(jìng)價(jià)，達(dá)到價(jià)格高限后，北京天正華特房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司最終以1.6億元及配建1.56萬(wàn)平方米租賃房競(jìng)得該宗地。這標(biāo)志著，北京全新的土地出讓方式“限地價(jià)、競(jìng)政策性住房面積”終于實(shí)現(xiàn)。

　　去年以來(lái)，高價(jià)地頻出，今年4月，北京市提出將試點(diǎn)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”及“限地價(jià)、競(jìng)政策性住房面積”土地競(jìng)買(mǎi)方式。改進(jìn)過(guò)去“價(jià)高者得”的掛牌出讓方式，將更多采用“綜合條件最優(yōu)者得”的綜合評(píng)標(biāo)方式。

　　據(jù)了解，這一土地出讓方式的核心是設(shè)定合理土地上限價(jià)格，當(dāng)競(jìng)買(mǎi)報(bào)價(jià)達(dá)到上限時(shí)，不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)投報(bào)配建租賃房面積的方式確定競(jìng)得人。開(kāi)發(fā)商承諾的政策性住房面積、未來(lái)商品住房銷(xiāo)售價(jià)格等因素，作為重要評(píng)標(biāo)條件加以考量。

　　據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，2009年全國(guó)商品房用地出讓交易中，采用招標(biāo)方式占2%，根據(jù)“價(jià)高者得”原則確定買(mǎi)家的出讓方式——拍賣(mài)和掛牌，分別占交易地塊總數(shù)18%和80%。

　　中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長(zhǎng)趙松說(shuō)，“采用該種出讓方式一方面可有效抑制地價(jià)快速上漲，另一方面，還可增加政策性住房供應(yīng)量。從這個(gè)意義上講，是個(gè)好事。”

　　他認(rèn)為，這種出讓方式，直接控制了居住用地的價(jià)格，增強(qiáng)了土地參與宏觀調(diào)控的靈活性。以往不設(shè)定價(jià)格上限的情況下，如果幾家企業(yè)都看重某地塊，輪番競(jìng)價(jià)很容易制造出高價(jià)地。