預售金監管助推地產投資基金漲潮？

　　眾所周知，住房金融體系包括按揭和預售制度兩個方面，這是地產行業金融重要特征之一。兩者的結合，使得房地產區別于其他一般制造業，具有了明顯的金融屬性。也正因為這個屬性，每一次對于房地產行業金融調控的過程中，相關職能部門都會或多或少地運用到金融杠桿。從2009年出臺的《進一步加強土地出讓收支管理的通知》，明確拿地首付不得低于50%，到2010年中國證監會內部暫停了還未通過審批的房地產企業A股借殼上市的審批程序；從央行宣布上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，開始收緊信貸閥門，到時下的“禁購令”即不為三套房提供按揭貸款、預售金監管細則出臺。每一次對于行業金融渠道的規范，都令開發企業如履薄冰。

　　即使是面對政府不斷出臺的金融政策和企業自身超高的負債壓力，恐怕也沒有幾家企業愿意甘心乖乖降價就范，更多的企業則是開始尋找更為穩定和開放的融資渠道，以繼續維持或推動企業發展。地產投資基金，也正是在這樣的資金壓力下，前所未有地成為更多開發商關注的熱點。

　　但與幾年前的“大撒把”不同，眼下的基金決策者們更多的卻是觀望。觀望不等于停滯，而是尋找更好的項目和更好的投資收益。清科研究中心近日發布的《2010年第二季度中國企業并購市場研究報告》顯示，房地產行業現在是國內并購最活躍的領域之一，共發生30起并購交易，涉及金額12.65億美元，占比26.3%。其中，6月就完成了8起并購案例，并購金額達到6.42億美元。這其中不乏企業之間的兼并，但同時也不可忽略的是投資基金作為幕后推手的力量。

　　投資基金出手的謹慎可以理解，但這種謹慎并不能遮掩其對于地產行業的熱情。縱觀中國經濟，在近三十余年來一直保持著高速增長，國民生活水平不斷提高，城市化進程的加速將為更多企業提供源源不斷的買房大軍。據相關機構預測，中國完成城市化大約還需要15年左右的時間，即在2025年前后，初步實現60%的城市化比率。而雄心勃勃的地方政府與房地產開發商也將在資本力量的推動下徹底改變中國城市的面貌。根據麥肯錫全球研究院的預測：在未來20年內，中國將建造400億平方米的建筑面積，2萬到5萬棟超過30層樓的摩天大樓將在中國拔地而起——這樣的規模，堪比10個紐約或20個倫敦的大樓數量。換句話說，中國房地產行業的上升期至少還有20年的曼妙光陰。

　　時下的風平浪靜，實則是暗濤洶涌。畢竟往事已矣，昔日開發商的“不差錢”如今已經隨著宏觀調控中金融措施的不斷加深而演變成為“就差錢”了。之所以很多地產投資基金在開發企業的狂熱聲中選擇低調，一方面是小心翼翼，但更重要的是為了給公司爭取下一步的合約砝碼和投資收益。(記者 董家聲)