大連將出商品房預售金監管辦法 比限購更具威力

　　近日，包括北京、深圳、成都、浙江等省市陸續正式出臺了《商品房預售資金監督管理暫行辦法》，嚴禁房地產開發企業直接收存商品房預售資金，且商品房預售資金應全部存入由銀行監管的專用賬戶，保證預售資金優先用于工程建設。此政策預計將于12月初全面執行。昨日，記者從大連市國土資源與房屋局獲悉：大連有關商品房預售資金監管制度的研究工作正在進行，政策發布及執行時間都不會太遙遠。業內人士預計此舉或引發開發商資金鏈緊張而導致房價下降。

　　A 【政策解讀】

　　預售資金將由銀行專戶監管

　　根據新辦法規定，商品房預售時，房地產開發企業不得直接收存商品房預售資金，應按照一個預售許可申請對應一個專有賬戶，購房人應當將購房款直接存入專用賬戶。

　　此外，房地產開發企業應編制預售項目用款計劃，按照“地下結構完成、結構封頂、竣工驗收、完成初始登記，并達到購房人可單方辦理轉移登記的條件”等四個環節設置資金使用節點，并合理確定每個節點的用款額度。如果開發商違反了資金監管的相關規定，主管部門將暫停其在本市所有開發項目的商品房預售，責令限期改正，并將其違法違規行為予以公示，記入企業信用信息系統。

　　具體的操作方法

　　1 房地產開發企業與監管銀行簽訂預售款監管協議，確定監管賬戶，并由開發企業向商業銀行報送相應工程進度清冊等資料；

　　2 預售款監管協議納入商品房預售許可的申請要件；

　　3 房地產開發企業按照預算工程進度向監管銀行申請預先調用相應進度預售款；

　　4 監管銀行結合工程監理單位出具的證明資料，在確定前一期工程已達到相應進度后，撥付相應款項；

　　5 房地產開發企業、監管銀行向房產管理局按撥付期報送撥付款情況并予以公示。

　　B 【政策前景】

　　執行時間表待定

　　“其實在上世紀90年代的時候，國家已經出臺了有關預售款專款專用的政策，只可惜當時國家對這方面的監管并不嚴格，因此令這項規定有點流于形式。不過從目前情況看，中央調控樓市的決心比以往任何時候都要大，因此執行力相信會有所加強。但鑒于此前部分調控政策存在‘上有政策，下有對策’的跡象，因此關鍵仍然要看地方政府以及銀行的多方面配合才能確定政策效果。 ”陶勇指出。

　　另外，對此銀行界人士也表示，對于在預售款專款專用的監管上，目前可能存在著執行上的難題。“在現有的商品房預售制度下，預售款的成交方式屬于開發商與購房客戶之間的事，銀行其實是很難去有效監管的，這需要更多細節上的標準制定，不然單靠開發商主動將預售款繳入到專款賬戶，將是一件相當難實現的事情。 ”

　　此外，據記者了解，目前有城市已在“監管”環節上，將直接升級至賬戶由政府“托管”，樓盤預售款將由當地房產局在銀行開設的指定賬戶進行“托管”，而開發商在任何情況下要使用這筆資金都需要經過房地產部門的審批，資金將只能用于指定樓盤的后期建設。