取消商品房預(yù)售制：預(yù)售時(shí)間后移可先行(2)

　　預(yù)售制加劇購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商的矛盾

　　云南圣元律師事務(wù)所律師王冰說(shuō)，詐騙案件是一種極端表現(xiàn)，而由商品房預(yù)售制引發(fā)的糾紛在日常生活中多不勝數(shù)：有的開(kāi)發(fā)商采用夸大其詞的廣告和宣傳吸引購(gòu)房者，當(dāng)購(gòu)房者付清房款后，常常遇到無(wú)法按期入住；難以取得房屋兩證；房屋的結(jié)構(gòu)、面積、綠化、配套等與合同約定不符；隨意更改預(yù)售方案、時(shí)間、價(jià)格和規(guī)劃；房屋出現(xiàn)開(kāi)裂、漏水等質(zhì)量問(wèn)題。這些問(wèn)題使得購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商的矛盾日益加劇。

　　記者采訪了幾名房地產(chǎn)資深人士，他們認(rèn)為預(yù)售制的弊端還體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，在當(dāng)前房?jī)r(jià)不斷上漲的趨勢(shì)下，開(kāi)發(fā)商人為壓低項(xiàng)目的預(yù)售規(guī)模，甚至發(fā)展為分層、分單元辦理預(yù)售許可；第二，有些開(kāi)發(fā)商利用預(yù)售制的漏洞，從銀行套取、詐騙銀行信貸資金；第三，由于缺乏完善的住房登記制度，有的開(kāi)發(fā)商為牟取更多利潤(rùn)，常使出一屋多賣、一屋多押的伎倆；第四，有些開(kāi)發(fā)商毫無(wú)投資能力，在施工時(shí)，讓建筑承包商帶資墊付，將成本轉(zhuǎn)嫁給建筑承包商，在取得預(yù)售許可證時(shí)，先后收取定金、預(yù)收款、首付款和整個(gè)房款，又將成本轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者；第五，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大多申請(qǐng)了銀行貸款，也就意味著將房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到銀行身上，一旦房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生巨變或開(kāi)發(fā)商攜款潛逃，銀行將會(huì)面臨危機(jī)；第六，眾多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑借預(yù)售制和銀行貸款存活，無(wú)法形成優(yōu)勝劣汰的機(jī)制。

　　云南財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地政策研究中心主任張洪教授說(shuō)，為了規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家出臺(tái)了一系列規(guī)定，對(duì)商品房預(yù)售的條件和程序進(jìn)行了要求，開(kāi)發(fā)商在未取得預(yù)售許可證之前不能非法預(yù)售商品房。可有些未獲資質(zhì)的開(kāi)發(fā)商仍采用認(rèn)購(gòu)、排號(hào)、發(fā)放貴賓卡、預(yù)約等方式向購(gòu)房者變相收取定金、預(yù)訂款等費(fèi)用，相關(guān)部門一再禁止卻禁而不止。

　　逐步取消預(yù)售制

　　不少人士希望徹底取消預(yù)售制，改為現(xiàn)房出售制。“長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看應(yīng)該取消，但現(xiàn)在不是最佳時(shí)機(jī)。”張洪說(shuō)，預(yù)售制在解決房地產(chǎn)融資渠道單一、緩解開(kāi)發(fā)商資金壓力、加速建設(shè)資金周轉(zhuǎn)等方面起到了重要作用，加之期房?jī)r(jià)格普遍低于現(xiàn)房?jī)r(jià)格，而建成后的價(jià)格勢(shì)必有所上漲，這些因素也被不少購(gòu)房者所接受。更重要的是，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于供不應(yīng)求階段，取消預(yù)售制會(huì)提高開(kāi)發(fā)商的融資門檻，導(dǎo)致短期內(nèi)供應(yīng)量緊張、房?jī)r(jià)上漲，也可能形成房地產(chǎn)市場(chǎng)的寡頭壟斷局面，或是開(kāi)發(fā)商護(hù)盤惜售，延緩出市節(jié)奏等。“要認(rèn)真研究后再逐步取消，以免房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落波及到消費(fèi)者。”張洪提出，“當(dāng)下能否將預(yù)售時(shí)間后移，如把預(yù)售時(shí)間推移到主體工程完工、部分配套完成后再進(jìn)行。”

　　王冰認(rèn)為，商品房預(yù)售制的根本性缺陷在于立法僅僅設(shè)置了該項(xiàng)制度，卻在法律條款中沒(méi)有明確相應(yīng)的監(jiān)管手段和處罰措施。現(xiàn)行政策下，開(kāi)發(fā)商違反相關(guān)規(guī)定，只需承擔(dān)與購(gòu)房者簽訂的購(gòu)房合同違約責(zé)任，而這份合同由開(kāi)發(fā)商提供，購(gòu)房者無(wú)權(quán)選擇和更改。合同設(shè)定的違約成本相當(dāng)?shù)土�，放任了開(kāi)放商肆意違約的心態(tài)。而且即使發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商存在違規(guī)行為，建設(shè)部門沒(méi)有執(zhí)法權(quán)，在造成重大后果前，其他部門又難以介入，使得一些開(kāi)發(fā)商有空可鉆，因此很有必要明確處罰措施和標(biāo)準(zhǔn)。可借鑒國(guó)外一些城市的經(jīng)驗(yàn)，引入保證金制度和第三方托管預(yù)售金制度等。

　　“應(yīng)整合各部門資源，形成強(qiáng)有力的監(jiān)管體系。如工商等部門應(yīng)在事前對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金狀況和開(kāi)發(fā)能力進(jìn)行嚴(yán)格審核，建設(shè)部門應(yīng)在施工期間對(duì)其質(zhì)量進(jìn)行把關(guān)，并審查建設(shè)內(nèi)容是否與合同相符，司法、消協(xié)等部門應(yīng)保證開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者能進(jìn)行公平的房屋交接等。”王冰說(shuō)。記者 李倩