商品房預(yù)售金專用將擠出大量房源

　　昨日，本市正式發(fā)布《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》，其中嚴(yán)令預(yù)售資金要全額存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，由監(jiān)管銀行對其中用于項目工程建設(shè)的資金實行重點監(jiān)管。業(yè)內(nèi)人士分析，為了確保資金鏈，開發(fā)商短期內(nèi)將會讓大量房源入市，預(yù)計下月底前房地產(chǎn)市場就將出現(xiàn)放量局面。

　　-預(yù)售款只有建設(shè)成本受監(jiān)管

　　據(jù)專家解讀，雖然所有預(yù)售資金都將進(jìn)入監(jiān)管賬戶，但監(jiān)管只涉及建設(shè)成本部分，而超出建設(shè)成本的金額雖然也進(jìn)入監(jiān)管賬戶，開發(fā)商卻隨時可以提取。

　　“比如建設(shè)成本為每平方米3000元，10萬平方米的房子建設(shè)用款就是3億元；如果開發(fā)商以每平方米1萬元的均價銷售，那進(jìn)入專戶的資金就能達(dá)到10億元。”陳志解讀到，10億元中，只有3億元受監(jiān)管，需要按節(jié)點才能提取使用的，另外的7億元開發(fā)商隨時可以拿走。

　　“關(guān)鍵在于管好，而不是管死。”陳志認(rèn)為，預(yù)售資金監(jiān)管加強(qiáng)了對開發(fā)商的約束，有可能會加快樓盤入市的步伐。

　　-打壓房價效果還待驗證

　　在房地產(chǎn)市場上，開發(fā)商從某一地塊中迅速回籠資金后，投入另外一地塊的競標(biāo)，從而使得資本在短期內(nèi)膨脹。此舉被業(yè)內(nèi)戲稱為“一瓶蓋蓋仨瓶子”、“五個瓶蓋管十個瓶子”。

　　“在房地產(chǎn)市場向好時固然沒問題，可是一旦出現(xiàn)波動，開發(fā)商資金鏈將有迅速斷裂的危險。”陳志說，《辦法》的出臺將徹底斬斷這種危險的資金運(yùn)作方式。

　　陽光100置業(yè)有限公司副總裁范小沖說，開發(fā)商現(xiàn)金流的缺口不可能通過其他樓盤預(yù)售補(bǔ)上，惟一的方法就是加快樓盤建設(shè)和銷售，以加快資金流動。

　　但對于京城樓盤價格是否會降低，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士表示“不好說”。

　　-專用賬戶或引發(fā)銀行競爭

　　《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)確定項目的監(jiān)管銀行。依照《同步交用辦法》進(jìn)行分期建設(shè)的，每一期的項目，只能委托一家監(jiān)管銀行。

　　陳志在解讀時表示，開發(fā)商應(yīng)按照一個預(yù)售許可申請對應(yīng)一個賬戶的原則，在監(jiān)管銀行設(shè)立專用賬戶，并與監(jiān)管銀行簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。

　　“開發(fā)商在開發(fā)時找銀行貸款，銀行也會向開發(fā)商提要求，向購房人推薦按揭貸。”陳志說，鑒于此，政府部門不會指定監(jiān)管銀行，而讓開發(fā)商選擇關(guān)系良好的銀行，監(jiān)管賬戶也將成為銀行向開發(fā)商提供貸款的籌碼之一。

　　但在很多項目中，開發(fā)商要向多個銀行尋求貸款支持。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，單獨一個監(jiān)管賬戶可能將成為各個銀行爭搶的對象，但對開發(fā)商來說，一個項目若交給同一家銀行，開發(fā)商的資金壓力可能會加大。本報記者 耿諾