北京大興試水閑置回遷房做公租房

　　政府就地取材，把閑置房組織起來，定向“批發”出租，就是一次簡便易行的公租房之旅。

　　記者昨天從大興區了解到，該區正醞釀保障性住房新舉措。在亦莊開發區新擴的12平方公里范圍內，幾乎一半的農民回遷房面臨閑置，而伴隨產業園區的擴展，作為“夾心層”的園區外來務工人員，住房需求持續擴大。如何既保障失地農民長久生活，又解決亦莊新城產業員工住房？

　　大興的思路是，通過集中托管租賃，讓閑置回遷房“變身”公租房。該模式將有望在全市推廣。

　　-動因

　　7000套回遷房閑置

　　昨天下午，村民賈文通站在一大片廢墟上，仔細辨認。這里曾是他生活了60年的大興四海村，因為征地拆遷，現在已經完全看不出原來的模樣。從爺爺那一輩置辦這塊地開始，賈家的一家老小都在這兒過活。

　　每隔10多天，賈文通就要回來溜達溜達，在廢墟上站那么一會兒。“心里有點空”，賈文通說。盡管因為拆遷，他們一家六口人將獲得8套回遷房和一筆補償款，但“沒了地，后輩咋辦？”

　　自從聽說村子要拆遷，一撥一撥“搞經濟”的人來到村里免費咨詢宣傳，賈文通跟他們學會了一個新詞：理財。

　　在他的盤算里，1套三居、2套一居、5套兩居，一家人自己住兩套，余下的出租。

　　這筆租金將代替祖上傳下來的那片地的耕種，成為后輩“細水長流”的保障。

　　為了加速北京南部制造業新區的建設，為產業發展提供足夠的空間，大興區和北京經濟技術開發區聯合啟動了12平方公里擴區拆遷項目。這12平方公里涉及大興區18個村。

　　賈文通所在的瀛海鎮就占了17個村。這些村里的家家戶戶，和賈文通有著相近的打算。

　　瀛海鎮的一位負責人粗略算了一筆賬，像賈文通這樣的拆遷戶，鎮里共有5000戶。他們將獲得14000多套住房。如果拿出一半用于實際居住，每戶平均居住近1.5套房子，一般情況來說綽綽有余。這樣剩余的7000套，近50萬平方米的回遷房將處于閑置狀態。

　　拆遷工作告一段落，如何保障失地農民長期穩定地生活成為瀛海鎮的工作重點。而緊鄰的亦莊新城，產業工人沒地方住成為最大難題。他們大多屬于不夠廉租房條件的“夾心層”，需要大量的公租房。

　　一邊是大量面臨閑置的回遷房，一邊是園區外來務工人員住房的短缺。大興為此想了個“兩全”的辦法——通過推行代理租賃制，由政府委托中介機構免費將農民空閑的回遷房集中托管，統一租賃給亦莊新城產業工人。

　　-思路

　　另一種形式的公租房

　　根據初步擬定的方案，瀛海鎮將要求村委會統計各家房源信息并進行登記，然后將這些信息轉交政府委托的中介公司，由其代理租賃，最后再將租金全額返還給失地的農民。

　　50萬平米閑置回遷房“變身”公租房，“按每平米3500元建安費計算，加上土地、公共配套，少說能省35個億。”瀛海鎮一位負責人說。

　　回遷房的建設還需要兩年半的時間，瀛海鎮日前已經開始組織干部就村民們對代理租賃的看法進行走訪。

　　“什么價？”聽完這一想法，賈文通問。

　　已走訪完全村三分之二村民的下十號村村黨支部書記顧蘭英說，大伙最關心的是租賃價格。

　　目前公租房的租賃價格一般低于市場價格。走訪中，村民們擔心這樣的租賃方式會打破他們“細水長流”的計劃。

　　就此，瀛海鎮有關負責人表示，目前代理租賃制的具體方案，包括價格的核定、資金發放等內容均有待細化。初步考慮企業補貼給工人部分資金，政府也會給予相應補貼，鼓勵農民將房屋租給產業員工。最終租賃價格將基本上與市場價格持平。“絕不讓老百姓吃虧。”

　　打消了價格顧慮，賈文通歡迎這種租賃方式。“那么多的房子(回遷房)，還真愁出租。公家的中介，有保證，也省心了。”

　　顧蘭英說，下十號村共124戶村民，目前已走訪完的80多戶，大約75%表示贊成。

　　兩得之外的管理探索

　　鄰村發生過租賃時出價不低，最后發現房客是賣淫嫖娼團伙的事情。賈文通盤算著，日后招房客，人必須“靠譜”。

　　實際上，除了節省政府建設政策性保障房的費用、解決產業員工住處外，代理租賃制的方案還有另外一重考慮——以房管人。

　　瀛海鎮負責人說，如此大規模的閑置房，即使政府不出面組織統一招租，農民自身也會有相應考慮，因為這些閑置回遷房有可能成為治安管理的一大隱患。而統一安排產業員工入住則是“群體單一”，通過中介機構，能夠掌握租房人員信息，便于管理。

　　記者了解到，為了解決外來租戶管理的難題，很多村子都跟有房出租的村民簽訂協議，誰家的房客出現問題，房主要承擔相應的責任。

　　瀛海鎮有關負責人說，他們首次將代理租賃與公租房需求聯系在了一起。施行代理租賃制之后，租賃前的把關、租賃雙方矛盾的調解都將由中介負責。

　　此外，中介部門將直接掌握承租人的“第一手材料”，“以人管人”變成“以房管人”，由此也給出租方減輕了負擔。

　　有關專家也據此指出：未來的中介公司在就房源信息牽線搭橋之外，也能夠承擔起政府的社會管理和公共服務方面的部分職能。

　　-前景

　　新模式將向全市推廣

　　對于大興的這一做法，市住保辦相關負責人表示，政府的態度只有兩個字：支持！而且會逐漸推廣。

　　這位負責人說，市住保辦實地了解認為，這種模式符合住房和城鄉建設部關于公租房建設的要求，除新建以外，可以收購、租賃部分商品房，作為公租房源。

　　“此舉包含了多重優勢。”這位負責人說，按照市政府的要求，“十二五”期間北京要大力發展公租房，且在保障房中占到六成。從業主手中租賃回遷房能快速增加公租房的供給。另外，由政府出面能為租賃雙方提供安全的租賃信息和周期。

　　據記者了解，今年北京等全國多個城市正式開始建設公租房。成為繼經濟適用房、廉租房、限價房之后，政策性住房中的新成員。但公租房回收資金的周期要相對較長，天然阻礙了開發商開發的動力。而大興的舉措，前提是業主的房屋全部已經購買，解決了開發商所擔心的回報周期長的問題，能夠保證他們積極地投入建設。同時，政府組織租賃并墊付差價的投入，相比直接投入建設的資金要少很多。

　　-延伸

　　村建公租房將另有可為

　　北京社科院社會學所研究員馮曉英認為,將農民拆遷補償后多余的房屋有組織地出租給園區工人，是一種既能滿足失地農民持續的收入增長，又能滿足產業工人住房需求的“雙贏”舉措。

　　馮曉英說，事實上產業園區的工人絕大多數都是流動人口，他們過去也主要租住在園區附近農村。因此，無論是擴區拆遷還是“城中村”改造后的出租房屋，都解決了一部分原有流動人口的居住需求。

　　至于在非園區工作的流動人口的住房需求，將通過正在推進的村建公租房等形式逐步加以解決。

　　市住建委今年初曾表示，今年本市部分區縣將在農村集體土地上建設公租房，村建公租房將不受戶籍限制。

　　按照當時的要求，村建公租房范圍就在今年50個重點改造村的范圍內選擇，且更傾向城鄉接合部地區。記者看到，50個重點村中，包括了大興舊宮鎮的廡殿二三村。

　　馮曉英建議在符合城市總體規劃要求的前提下，盡可能根據流動人口的現有分布，讓這些村建公租房承載因拆遷整治而“回不去”的流動人口，維系他們已經建立起來的社會關系網絡。

　　中國房地產聯盟副秘書長陳云峰也認為，村建公租房的公益性首先就體現在可以滿足廣大外來務工人員住房需求上。這不僅僅包括產業工人，還包括那些剛畢業的大學生和做小生意的人。

　　據了解，城區在建公租房仍然暫不取消戶籍限制，因為這些房源將主要針對戶籍人口住房問題，目前仍然是人多房少。陳云峰指出，與其它政策房相比，村建公租房打破了戶籍限制，對于非京籍人口的承載將緩解商品房購房需求，穩定商品房價格。

　　目前，針對村建公租房的配租程序、租金標準、退出機制及后期管理辦法還未公布，因此大興試點的公租房租金具體標準還不能確定。

　　但是賈文通已經在計劃，兩年半以后，這些房租將用來購買哪種理財產品。