公租房擴容考驗財政 補貼+基金化運作或成方向

　　“新一輪樓市調控啟幕后，公共租賃住房日益成為“擴供給”和保障房體系的主力軍。在中央主管部門的大力督導下，各地公租房建設計劃迅速擴容。2011年，僅京、滬、渝、穗四城市計劃開工的公租房建設規模就超過2000萬平方米，同比增長逾兩倍；需要投入的開發資金已近千億元。”

　　　　“作為解決城市‘夾心層’住房問題的主要手段，公租房彌補了原來經濟適用房等保障房品種的制度缺陷；今后，國家將重點發展公租房。”住房和城鄉建設部一位官員坦言。

　　不過，業內預計，從明年開始，公租房建設的資金壓力將逐漸上升。“目前，各地公租房基本由政府投資，少量項目采用地方國企投資或財政擔保下的公積金貸款來融資。隨著公租房建設規模的擴大，市場投資模式亟待開發。”易居中國研究院分析師楊紅旭指出。

　　近期，由全國工商聯房地產商會發起、建銀精瑞資產管理公司承擔研發的公租房基金方案已起草完畢，準備上報國務院有關部門。該商會會長聶梅生認為，財政支持+基金化運作將成為公租房發展的主要方向。

　　公租房基金胎動

　　“公租房建設運營已獲得國家的稅收優惠，如果租金定價合理，回報率適當，公租房可以吸引社會資金進入。”建銀精瑞資產管理公司一位負責人介紹，經過4個多月的調研、測算和論證，一份由全國工商聯房地產商會發起的關于成立公租房基金的方案已經出爐。

　　據商會副會長李曉東介紹，基金將由房地產企業、銀行保險等金融機構及民間資本聯合出資組成，成立專門的管理公司進行管理，并設定托管銀行、承建商等多方角色。

　　據了解，公租房基金前期啟動資金主要依靠房地產企業，募集方式以私募為主。今后，隨著公租房規模的擴大和公租房基金業務的成熟，募集方式不排除公募。

　　目前，基金的具體規模尚不明晰，但可以肯定的是，資金來源將主要是非官方的社會投資機構。這些機構投資公租房項目，主要是基于穩定回報和合理收益。

　　“如果僅僅依靠財政資金，很多城市無法開展公租房建設；北京、上海等一線城市的公租房建設資金也可能面臨青黃不接的情況。”聶梅生表示。

　　今年5月，國務院出臺《關于鼓勵和引導民間投資健康發展的若干意見》，明確鼓勵民間資本參與政策性住房建設。由此，政策的鼓勵使得吸納多方機構和企業的基金成為可能。

　　6月，住建部等七部門聯合對外發布《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》，敦促各級地方政府加快發展公租房建設，由此，公租房成為廉租房、經濟適用房和限價房等之外的重要住房保障形式。

　　在這個背景下，全國工商聯領導下的房地產商會開始籌備成立公租房基金。公租房基金方案的論證、起草工作主要由建銀精瑞資產管理公司承擔。而該公司是由房地產商會與建設銀行背景的建銀國際合作成立的房地產基金管理企業。而房地產商會副會長李曉東正是建銀精瑞資產管理公司的董事長。

　　李曉東表示，擬設立的公租房基金，希望成為一個樣本，引領更多的民間資本和機構參與進來。不過，對于首批參與者，房地產商會表示將限定準入條件，為了便于管理，首批數量不會太多。其中，險資等尋求平穩利潤率的機構、有保障房項目開發經歷的房企將在優先考慮之列。

　　據李曉東透露，房地產商會通過對多個樣本城市的調研，對基金規模、投入支出和利潤回報等已有測算；基金的實際運作具備較大的可行性。

　　運營主體需多元化

　　“如果公租房都由政府來興建、分配、管理和運營，那么今后的住房管理體制很可能回到計劃經濟的時代，引入市場機制，讓公租房運營主體多元化，將是規避政府失靈的主要手段。”全國人大財經委副主任賀鏗認為，公租房應該在政府監管之下，由社會機構來做，政府自己來做不是辦法。

　　聶梅生指出，目前，中國的租房市場是C2C(個人對個人)的市場，公租房的興起，將形成B2C(商家對客戶)的模式；這個“B”需要政府推動，需要非政府組織(NGO)和民間機構來介入運營。

　　不過，由于公租房的運營政策尚不明確，分配和銷售等主動權在政府手中，因此多數民間機構的參與積極性并不高。

　　在江西，公共租賃房建設初定以配建為主、相對集中建設為輔，即“插花”建設。在實際操作上，企業基本上“不愿意參與運營”，均希望政府收購。據當地房管局一位官員介紹，幾個“插花”建設的公租房項目招投標時，民間機構基本沒有參與，結果全部是政府背景的國有房企“摘牌”。

　　專家呼吁，各地亟待通過創新運營機制，吸引更大范圍內的民間資本參與保障房建設和運營。北京住建委主任隋振江建議，可以土地“年租制”建設公租房，鼓勵園區、企業和村集體自建公共租賃房就近出租的方法。

　　上海市住房保障和房屋管理局一位主管領導也表示，“政府希望找到解決公租房具體運營問題的新路子。”他表示，上海將組織和扶持一批從事公共租賃住房投資經營管理的專業機構，具體負責公租房建設投資、房源籌措、定向供應和經租管理，運營機構“以保本微利為原則，采取市場機制進行運作”。

　　上海愛建房地產總經理萬雯娟認為，公租房可以由開發商建設，政府將公租房打包，并提供年支付收益的財政擔保，將其整體出售給資產證券化平臺，后者向社會公開發行資產證券化產品；此舉可以提高公租房項目建設和運營的效率。

　　租金回報待確認

　　與經濟適用房、限價房等出售型保障房“回款快、收益穩”相比，公租房的投資回報期很長；同時，租金價格較低也限制了收益率。“公租房占用資金大，回報率又低，可能難以吸引足夠的民間資金和機構進入。”業內人士質疑道。

　　面對該質疑，房地產商會副會長李曉東指出，目前，公租房的租金回報還有待確認；不過可以預見，公租房承租人群以城市“夾心層”為主，收入來源穩定，擁有一定的支付能力和租金承受能力，如果政府在稅收等政策方面給予優惠，并提供適當的補貼扶持，那么公租房的利潤空間還是比較可觀的。

　　根據財政部、國稅總局9月底下發的通知，公共租賃住房的建設和運營將實施稅收優惠政策。優惠稅種涉及減免契稅、印花稅、城鎮土地使用稅、房產稅、營業稅、土地增值稅等6種。執行期限暫定為三年。

　　通知明確，在其他住房項目中配套建設公租房，也可按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建造、管理公租房涉及的城鎮土地使用稅、印花稅；對公租房經營管理單位購買住房作為公租房，免征契稅、印花稅；對公租房租賃雙方簽訂租賃協議涉及的印花稅予以免征。

　　專家指出，公租房建設免收土地出讓金，其開發成本基本上等同于建安成本，加之稅收方面的優惠，公租房的開發和運營成本并不高。根據測算，土地成本一般占到房地產開發成本的40%，扣除該成本后，公租房的開發成本相當于普通商品房的60%。這就讓公租房在提供足夠的租金優惠空間后還有可能維持市場平均收益率。（林喆）