限購直接影響開發商銷量 樓市調控需長效機制

　　每一次新的調控政策出臺，市場都會在前期有一個觀望期，而此次全國范圍內的限購政策的出臺將對開發商的銷量產生直接影響。

　　此次新政預計將使占開發商資金近三分之一的預售資金將大打折扣。同時，進一步加大對預售資金監管、土地增值稅的稽查與清算力度。國內常見的融資渠道逐漸收緊，海外融資成本日漸加大，資金鏈日漸趨緊或將是眾多開發商必須面對的一個現實。可能當前各個房企的現金相對富裕，能夠支撐一段時間，但在政策調控不松反緊的市場環境中，資金鏈考驗仍將存在。而資金鏈的寬松程度直接決定開發商的操盤策略，在可預見的未來，開發商一方面加緊推盤、降低房價、以求快速回籠資金，這也是政府調控的一個目的，希望能在市場上增加供給；但另一方面，開發商也將迫使縮小戰線、減少拿地、延遲開工、以求減少資金的流出，最終帶來的是商品房有效供給的減少。因此資金鏈是一把“雙刃劍”，短期看或增加供給，長期看供給將減少。

　　在此次新政中著重提到加快推進房產稅改革試點工作，并逐步擴大到全國。這也使得外界相信房地產稅正由傳說轉向現實，寄予厚望的房產稅是否真的能夠使得房價下降？看看以下幾點的不確定性吧！(1)房產稅基本職能是調控收入分配，調控房價并非是房產稅的優勢所在。(2)房產稅出臺的目的是讓擁有多套房的購房者將多余房子拋出，以增加市場供給，但若在不適當的稅率下，有房者或因稅率過輕而繼續持有，未能增加有效供應，而城市中低收入者或因房產稅過重而導致“破產”(3)房產稅是一個龐大而復雜的體系，國外的經驗表明，征收房產稅也未必能引起房價的下調，若準備工作沒做充分，不僅不能帶來房價調控成功，而且還會造成房地產行業乃至國民經濟的硬著陸或者房價的再次暴漲。當前所謂的房產稅在承受著“不可承受之重”，或許期望越大，失望也越大。

　　調控政策的目的是為平抑房價，促進房地產業健康平穩發展，從目前頻繁出臺的政策來看，房地產市場的調控著實任重道遠，“限購令”和“房產稅”都非權宜之策，市場的良性發展或許還需要更多的長效政策。(同策房產咨詢機構董事長 孫益功)