加息致調控間接加碼 樓市波動不明顯

　　調控新政出臺不足兩周，上海多個板塊的日均成交量比新政前有20%左右的回調。昨日，央行加息25個基點，樓市觀望情緒或趨于濃厚。記者昨日走訪了多家中介門店后發現，加息雖打亂了部分購房者的購房計劃，但首日出現市場波動的情況并不明顯。業內人士表示，此番加息，心理預期大于實際效果。

　　部分板塊觀望加重

　　21世紀不動產上海銳豐南黃浦板塊區域經理丁政表示，國慶長假后至今，南黃浦板塊出現了掛牌量增長10%的情況，房東也愿意提供5%左右的議價空間。而這些現象也沒有在昨日加息消息出臺后加劇。

　　在閔行七寶板塊，自10月7日上海12條調控細則出臺后，市場的觀望氣氛就再次顯現出來。21世紀不動產上海銳豐七寶板塊區域經理李方圓表示，近兩個星期以來，他所管轄下分行的帶看量有10-30個百分點的下滑，這一影響主要是由細則里面對銀行貸款標準所做出的新規定引起，使得買賣雙方再一次陷入僵持狀態。 “至于央行公布的銀行加息消息，我個人認為對后期房地產市場的影響不會太大。因為此次加息并不是針對中國樓市，購房者的成本也并不會大幅增加，但購房者的心理預期可能會發生一定變化，也使得他們的觀望周期加長。 ”

　　客戶李先生在一周前就看中了徐家匯板塊玉蘭花苑一套200萬元的學區房，計劃貸款80萬元，每月還款約4000余元，加息后每個月僅多還80多元。李先生隨即表示加息后對他的還款影響不算太大，他的置業計劃不會因此打亂。

　　據上海中原徐家匯板塊區域經理陸慧慧介紹，像李先生這樣正在看房或是已簽合同的客戶是目前關心加息影響的主力客群。目前看來，多數自住客認為尚在能夠接受的范疇內。而對于那些因為“滬12條”出臺既陷入觀望、資金實力較弱的客戶來說，此次央行加息無疑是雪上加霜，讓他們的觀望情緒更濃。

　　剛需入市趨于謹慎

　　因滬12條樓市新政旨在對需求細分、進行差異化調控，首次置業和剛性需求仍獲政策支持，此類買家受新政沖擊較小，看房量未出現大幅下滑局面，但是加息后，這部分購買人群擔憂調控仍有后手，入市也趨于謹慎了。

　　“在普陀武寧板塊，二手房買家以剛需和置換型居多，新政出臺不到兩周，置換型買家看房量已減少了30%-40%，相較之下，剛需買家看房量僅降低10%-20%。與前者相類似，剛需買家也擔心房價回落、政策尚未出盡等問題；但作為政策支持對象，他們在貸款、稅收方面仍享有優惠，因此看房積極度并沒有明顯降低。 ”21世紀不動產上海銳豐寧夏分行經理殷勃告訴記者。 “然而，比起新政出臺前，這些剛需買家的態度要謹慎許多；金九期間看中房源便訂購的情況，目前已不再出現。 ”

　　在浦東源深洋涇、寶山顧村、浦東周康等區域，剛需買家雖有部分淡出、卻仍為目前看房的主要群體；比9月份時他們的購房態度也謹慎許多，除因預期房價會有的可能回落外，貸款收緊、家庭限購，央行加息等措施也是重要原因。

　　在中外環區域市場的反應則較為平淡，上海中原保德分行經理陳斌昨日表示，目前尚無客戶來電和上門咨詢。對于本次加息，陳經理介紹臨汾板塊向來是以剛性需求為主的板塊，目前看來，加息并沒有對客戶的購買意向造成影響。加上區域內老公房居多，多數購房者貸款的年限都不長，本次加息對于他們來說實際增加的數額并不高，可能還是在心理上有所影響，至于是否會出現因此而停止交易的現象，陳經理認為可能性并不大。

　　部分買家轉投新盤

　　21世紀不動產上海區域市場中心的監測數據顯示，今年10月8日至18日期間，上海新建商品住宅累計成交面積達到63.9萬平方米，較今年9月同期上漲近50%、同比增幅也達25%。開發商的打折促銷、二手房交易稅費成本高企，是“銀十”新建商品住宅成交活躍的兩個主要原因。

　　10月8日至18日期間，全市成交面積前10位新建住宅樓盤中，有5個實際成交均價都較其網上最新預售價格有所下調，降幅最高者甚至可達37.5%；又如在寶山顧村板塊，某在售新盤9月末的網上報價為1.6萬元/平方米-1.7萬元/平方米，并采取買90平方米兩房、贈30平方米一房的促銷手段。如考慮附贈面積，該樓盤實際售價僅為1.2萬元/平方米-1.3萬元/平方米，比報價低出24.2%。

　　另一方面，二手房交易稅費成本高企，在一定程度上分流了二手房市場的客源。在浦東周康板塊，目前在售的新盤萬科金色城市，報價為2.8萬元/平方米-3.0萬元/平方米；而附近檔次相近的地杰國際城、清水灣等次新房源，目前均價雖僅為2.1萬元/平方米-2.2萬元/平方米，但仍有買家轉投新房市場。據21世紀不動產上海銳豐地杰國際城店經理朱騰福分析，因不滿5年、且為非普通住宅，上述樓盤二手房源買家目前需普遍承擔占標的額12.5%的各項稅費及傭金支出，按此計算，這類次新房與新盤的實際價差僅0.4萬元/平方米-0.5萬元/平方米。此外，由于在售新盤的品牌、品質更佳，并有打折、贈送精裝修等促銷，不少買家已轉投新房市場。(記者 張駿斕)