平抑房價關(guān)鍵在于按住信貸擴張

　　導致中國房價持續(xù)上漲的因素很多，如：住房制度改革導致壓抑的住房需求被迅速釋放、城市化導致人口向城市集中增加了住房的需求、分稅制使地方政府有推高土地價格的沖動等，這些因素無疑都對房價的上漲起到了重要的推動作用。其實，所有的刺激房地產(chǎn)價格的因素歸根結(jié)底是貨幣的增加所致，如果一個人想擁有住房但沒有相應的資金實力的話，他的需求只能是潛在的需求，上述這些因素基本上都屬于住房的潛在需求，沒有貨幣與信貸的配合，這些因素對住房價都不會構(gòu)成實質(zhì)性的影響。

　　貨幣與信貸是兩個相互關(guān)聯(lián)的金融變量。信貸是商業(yè)銀行的信用創(chuàng)造，是商業(yè)銀行新創(chuàng)造出來的貨幣，信貸擴張會增加貨幣總量。信貸擴張是增加貨幣供應的主要渠道之一。貨幣供應增加是信貸增加的前提條件，沒有貨幣商業(yè)銀行就沒有能力創(chuàng)造信貸。

　　2009年的房地產(chǎn)市場走勢多少讓人有些意外：在全球金融危機的背景下中國的房價出現(xiàn)了大幅度的上漲。以北京為例，不少樓盤在2009年度里，價格上漲了一倍。主要市場中介機構(gòu)及研究機構(gòu)公布的房地產(chǎn)價格漲幅都在25%左右，中心城市的房價漲幅更是相當驚人的。

　　導致2009年房價出現(xiàn)大幅度上漲的最主要因素是信貸的超常規(guī)增長。從2008年的信貸情況看，月度信貸規(guī)模平均在3500億至4500億之間，但為了應對全球金融危機，我國從2008年11月份開始實施適度寬松的貨幣政策，信貸增長情況出現(xiàn)了井噴：2008年11月份的新增信貸為4700多億元，12月份為7600多億元，至2009年第一季度月均信貸增加到1.52萬億，2009年第二季度月均信貸為9279億元，2009年上半年信貸增長7.37萬億元，月均超過1萬億元，是正常年份的三倍。從2009年7月份開始信貸增速有所放緩，但還是超過正常的水平。從官方公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，2009年全年信貸增長9.5萬億元，如果加上表外信貸數(shù)據(jù)，則實際信貸總量應該在12萬億以上。

　　信貸的超常規(guī)增長從幾個方面影響樓市價格：

　　首先，信貸的超常規(guī)增長通過供給與需求兩個方面影響房價。

　　從供給的因素看，寬松的信貸政策助長了開發(fā)商捂盤惜售的行為。2008年初之所以出現(xiàn)以萬科為代表的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大幅度降價促銷行為，主要原因是這些企業(yè)存貨多、資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題。自2008年11月份中央開始實施適度寬松的貨幣政策以來，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金緊張情況很快得到了緩解，使不少大型開發(fā)商捂盤惜售。在房地產(chǎn)市場，開發(fā)商是主動定價者，買房者是價格的被動接受者，當開發(fā)商有了信貸資金的支持，在市場定價過程中處于更加有利的地位，樓市價格必然上升。

　　開發(fā)商有了資金的支持，在樓價上漲的刺激下出現(xiàn)了囤積土地的沖動，截至2010年6月底，土地儲備前10位的公司中，有7家公司土地儲備超過3000萬平方米，排名第一的公司擁有5000多萬平方米土地儲備。土地閑置增加了樓市的供求矛盾，刺激樓價上漲。

　　土地的供給同樣與信貸政策有關(guān)。在寬松的信貸政策刺激下，商業(yè)銀行與地方政府形成融資默契：將各種國有資產(chǎn)打包成融資平臺，從資產(chǎn)總量看，這些融資平臺數(shù)量巨大，從財務指標看基本符合商業(yè)銀行的貸款條件，加上各地方財政的隱性擔保，商業(yè)銀行愿意將巨額的資金貸給這些融資平臺，根據(jù)有關(guān)部門的統(tǒng)計，在2009年新增加的9.5萬億貸款中，有5萬多億貸給了地方政府的融資平臺。地方政府由于有融資的便利，地方財政對土地出讓金的依賴程度降低。于是，我們看到一個反常的現(xiàn)象，在樓市火爆的2009年，全國的土地出讓面積下降了18%，有些城市的土地出讓面積只完成年初計劃的50%左右。由于土地需求增加而供應減少，使土地價格迅速上升，各地都出現(xiàn)了所謂的“地王”現(xiàn)象。而土地價格的上升必然助漲房價的上升。

　　從需求的角度看，寬松的貨幣政策增加了住房的需求，尤其是按揭貸款的優(yōu)惠利率下調(diào)到歷史最低水平時，買房者的還款負擔大大降低。