業內人士稱：四季度北京房價井噴 成交量將上揚

　　四季度樓市走勢如何，恐怕是如今從買房人到開發商最想尋找答案卻總也困惑無解的話題。什么時候是買房的最佳時機？年末房價是否還會下跌？北京青年報《廣廈時代》通過近半年來的市場表現及權威機構調查數據，遴選出目前市場變化特征，結合行業專家觀點，針對2010年四季度樓市的發展變化進行分析，提出觀點，期待給買房人以輔助性建議。而隨著供應量選擇面的持續擴大，開發商資金壓力和出貨壓力不斷增加，專家們為四季度樓市把脈后得出結論，概括成八個字：成交上揚，降價可期。

　　●市場分析●

　　●成交趨熱市場信心逐漸恢復

　　四季度樓市面臨兩極分化

　　今年4月份之后，北京樓市急劇縮量，成交均價一度跌破2萬元/平方米關口，而8月房地產市場卻出現反市場周期的價量雙升，在“金九銀十”到來之際更是畫出了上揚曲線。據亞豪機構統計顯示，已經到來的“金九”預計有近30個項目開盤，之后的四季度，目前也有20余個項目明確表示擇機入市，其中近半為純新項目首次開盤。

　　從購房需求來看，市場表現好的項目分為兩類，一類是位于五環以外區域，針對剛性需求，戶型緊湊、價格低于周邊項目，突出性價比的郊區樓盤，另一類是位于中心城區或景觀資源周邊，針對投資性客戶，戶型闊朗、居住舒適度高的豪宅。針對剛性需求的高性價比樓盤為樓市貢獻了銷量，但并沒有拉低8月的整體市場成交均價，其原因就在于豪宅銷量的增長。據亞豪機構統計顯示，8月北京別墅成交了267套，環比7月增加了84套，增幅超過四成，單價突破4萬元的豪宅成交了216套，環比增加74套。豪宅成交量的增加提升了成交均價，可以看到，正是目前樓市購房需求產生分化的二元結構特點造成了8月價量雙升的市場局面。

　　亞豪機構副總經理任啟鑫認為，已近年末，一些開發商出于銷售業績壓力和資金回籠的考慮，開始加速出貨，雖然近期成交量出現筑底反彈，購房需求開始升溫，但是成交量集中在少數低于購房人心理價位開盤或資源稀缺性項目，8月成交排名前10位的樓盤占據了市場成交總量的超過五成就充分印證了一點，而大部分項目還處于量縮價滯局面。

　　●城市高端住宅價格相對堅挺

　　郊區普通住宅仍將為降價先導

　　四季度，市場放量供應，以及純新盤的增加將會改善這一局面。當前純新盤普遍低價開盤，而市場供應的放大、項目間競爭的加劇，則更加有利于房價破冰，因此降價將會開始由純新盤向在售的老項目逐步傳導，特別是五環以外、存量供應大的區域，房價有望率先跳水。但是，不同項目針對的客戶群不同，客戶消費觀念的差異性決定著不同類型樓盤的價格走向，進而對整體市場價格產生階段性作用。

　　專家認為，地處五環以內的城市核心區以及郊區占據了景觀資源的項目，稀缺性決定了物業的保值升值能力，更易獲得投資型購房人的認同，需求增加之下預計價格仍在一段時間內保持堅挺。由此可見，郊區樓盤的低價競爭與豪宅價格穩中有升，這兩類不同類型樓盤在當前市場形勢下的價格漲跌變化不同，造成了整體市場房價保持相對穩定。