預(yù)售款新政即將出臺 京城周邊預(yù)演二次調(diào)控

　　房地產(chǎn)調(diào)控正進(jìn)入到一個尷尬局面，金九銀十之際，房價在調(diào)控之下竟有全面回暖跡象；隨著房價8月回暖，燕郊等北京周邊出現(xiàn)了更加嚴(yán)厲的房貸政策，不排除是房地產(chǎn)市場下一波調(diào)控的預(yù)演

　　《華夏時報》記者從可靠渠道獲悉，北京正在醞釀的商品房預(yù)售款監(jiān)管新政征求意見階段已結(jié)束，有望近日出臺。

　　這份名為《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》(下稱《暫行辦法》)的核心是“預(yù)售資金將由購房人直接存入監(jiān)管賬戶，房企不能直接收存”。記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，這份京版“預(yù)收款監(jiān)管新政”早在今年4月出臺“北京樓市調(diào)控政策”時就已有涉及，只是不夠細(xì)化。

　　預(yù)收款對開發(fā)商而言至關(guān)重要，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源一項(xiàng)中占有1/3的比重。北京商品房的這筆“預(yù)售資金”，一旦被銀行、國土部和房管部門三方共同嚴(yán)格限制，房地產(chǎn)調(diào)控將進(jìn)入深化階段。

　　京版雙模式

　　一般而言，開發(fā)商對預(yù)收款的依賴程度大于貸款數(shù)額，國家統(tǒng)計(jì)局1-7月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以佐證：在全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本年資金來源中，定金及預(yù)售款9356億元，增長30.3%，貸款總額7539億元，增長29.3%。

　　4月中旬，樓市新“國十條”出臺后，住建部出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》明確規(guī)定：各地要加快完善商品住房預(yù)售資金監(jiān)管制度，但需要地方出臺細(xì)則。

　　記者了解的情況是，北京的《暫行辦法》將由中國人民銀行營業(yè)管理部和北京市住建委、北京銀監(jiān)局等聯(lián)合擬定，核心內(nèi)容便是開發(fā)商不得直接收存預(yù)售資金，而是由購房者直接將其打入監(jiān)管賬戶。

　　“北京預(yù)收款分為兩個模式，即全額資金監(jiān)管和重點(diǎn)資金監(jiān)管。”9月9日，北京住建委的一位相關(guān)人士向記者透露。

　　本報此前曾報道過北京商品房預(yù)售資金監(jiān)督新政的核心內(nèi)容：一是，房地產(chǎn)企業(yè)申報的項(xiàng)目總投資(即重點(diǎn)監(jiān)管資金)、用款計(jì)劃及監(jiān)管銀行，將成為建委核發(fā)銷售證的前提條件；二是，由購房人到監(jiān)管銀行付款或轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶；三是，開發(fā)商對預(yù)售款的使用分為上述四個資金使用節(jié)點(diǎn)，嚴(yán)格分配每個節(jié)點(diǎn)用款額度。

　　開發(fā)商有關(guān)商品房項(xiàng)目預(yù)售款用款計(jì)劃需經(jīng)施工單位、監(jiān)理單位加以確認(rèn)，分為基礎(chǔ)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、登記申請4個資金使用節(jié)點(diǎn)，每個節(jié)點(diǎn)用款額度作出明文規(guī)定。

　　據(jù)上述人士介紹，即將出臺的《暫行辦法》對資金使用節(jié)點(diǎn)規(guī)定的一個細(xì)節(jié)是，在發(fā)預(yù)售許可證時，可以支付資金30%；備案竣工后支付30%；質(zhì)量合格支付30%；業(yè)主入住后支付剩余的10%。

　　“如此一來，把開發(fā)商原來的‘活錢’變?yōu)椤�死錢’了。”中國房地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長陳云峰表示，此舉杜絕了開發(fā)商把這些預(yù)售資金用于購地、開發(fā)新的樓盤。