“金九銀十”樓市迎供應高潮 或引發“降價潮”(2)

　　●土地供應放量 購地支出加大將使房企“荷包”見癟

　　與商品房市場相對應的,還有土地市場的放量供應。按照土地出讓計劃,上海、廣州、北京等城市的供地量遠遠沒有達到年初的目標,在今年僅剩的4個月中,各地土地供應勢必形成一波高峰。

　　在北京,幾經折騰的中服地塊現已拆分入市,將在9月出讓,12塊土地的成交總價或超過250億元。在上海,此前流標的莘莊地鐵上地塊,將在9月下旬重出江湖。此外,長風地王邊、新鴻基樓王邊均有地塊掛牌出讓。廣州目前掛牌的就有天河地塊,以及芳村地王邊地塊,均為住宅用地。南京下關區近日推出了兩幅地皮,僅僅是拍賣底價已經超過200億元,有望成為中國土地拍賣史上總成交金額排行第二的地塊。杭州主城區則推出了采荷單元地塊,屬于絕對的市中心,參考樓面價15000元/平方米,被譽為年度最佳地塊。

　　中原地產研究中心高級研究主任介紹,近期政策對土地出讓金繳費方式日益嚴厲,致使這些房企購地的資金需求及成本隨之大幅增加。

　　銷售低迷嚴重影響著房企的收入,而購地支出加大又致使那些本來殷實的房企也很快“荷包”見癟。112家A股上市房企中報顯示,上市房企上半年負債總額逾7836億元,其中負債總額超過100億元的公司有17家,地產四大龍頭“萬保金招”的中期負債達2779.4億元。超過80家上市房企資產負債率高達50%以上。

　　顯然,在融資受阻的情況下,開發商依靠銷售回收資金的重要性將更加凸顯,在今年最后4個月里,加速出貨以緩解資金壓力將成為多數開發商的必然選擇。

　　●可能引發價格競爭 房價或下跌10%—25%

　　據了解,下半年金地集團推盤量將占全年總量的75%,約為200萬平方米。地產龍頭萬科早在其中期業績說明會上就已表示,下半年萬科的推盤量會比上半年有所上升,并力爭出現單月銷售過百億的超級銷售業績。招商地產高管在8月份的一次券商調研中也坦言,“9、10、11這三個月的推盤量將達全年推盤量的70%。”此外,保利、復地、富力、華潤、綠城、雅居樂、中海等其他標桿房企也均在不同場合表達了加大供應量的計劃。供應量大幅增多勢必引發價格競爭。這使得剛剛開始的“金九銀十”,由“供給潮”引發“降價潮”成為可能。

　　中國指數研究院9月1日發布的百城價格指數顯示,該院對國內100個城市的全樣本調查數據匯總分析,2010年8月,全國100個城市住宅平均價格為8305元/平方米,與上月基本持平,深圳、武漢、廣州、重慶、南京、成都、杭州、北京、天津、上海十大城市8月的平均價格為15135元/平方米,環比下跌了0.76%。

　　“雖然跌幅很小,但這是一個重要的信號,意味著市場中的供需關系正在漸漸出現變化。”該中房研究副總監何田分析。他認為,隨著潛在供應量的逐步釋放,在一些2009年開工較為集中的地區已經開始出現局部的買方市場。

　　8月,在北京市工商聯房地產商會組織的“當前房地產形勢報告會”上,住建部政策研究中心副主任王玨林預測,下半年商品住宅價格勢必會降下來。

　　不少業內人士均分析,“金九銀十”樓市供應量放大,購房者有足夠的挑選空間博弈房價,而在政策調控不松動的現狀下,房企面臨高負債和大存貨雙重壓力,加之融資渠道不暢,融資成本飆升,下半年房價應會有所走低,尤其是四季度。

　　莫尼塔投資發展有限公司房地產分析師王沛認為,“從10月開始,隨著供給的快速增長,房價可能重新進入下行周期。和前幾輪周期不同,未來幾個季度內的價格下跌過程是源于供求關系的自然逆轉。”他估算本輪周期中房價下行的幅度在10%—25%左右,并在今年四季度和明年上半年完成一輪“價跌量升”的軟著陸歷程。

　　中原地產研究中心則分析,在一線城市中,由于房企總體在廣州土地儲備較高,有4家標桿房企可售量分別在200萬平方米以上,將會引發競爭。另外上海作為房企的戰略要地,是國內唯一一個十家標桿房企均有土地儲備的城市,下半年各企業間的競爭也會較為激烈,這兩個城市價格下行的幅度都將因此而增加。二線城市中,成都、重慶、天津、西安、佛山、武漢等供給較大的城市,有可能率先出現價格下降。

　　記者盧軼